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  1. Livio Lazzarini

    Livio Lazzarini Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buona Giornata
    Sono proprietario di un appartamento condominiale in un condominio di 18 alloggi, dove ultimamente un nuovo potenziale acquirente di uno di questi ha fatto richiesta di poter acquisire assieme all'alloggio lo spazio per il parcheggio di un'auto.
    A seguito di tale richiesta, l'amministratore vorrebbe decidere di assegnare un solo posto auto per appartamento, anche se lo spazio è sufficiente per più di un'auto.
    (premetto che ad avere tale problema non sono solo io ma altri proprietari)
    vorrei sapere se è legittimo attuare un'assegnazione del genere e se no quali sono i passi per evitarlo

     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Presumo che il parcheggio auto sia condominiale, per cui senza il consenso di tutti gli altri (proprietari condomini) non è possibile acquistare un posto privato ed esclusivo, in quanto le parti comuni sono indivisibili (vedi art. 1119 cc)
    In pratica tutti devono essere concordi a vendere (con rogito) la parte comune interessata.
     
    A possessore e dolly piace questo messaggio.
  3. dolly

    dolly Membro Senior

    Professionista
    Concordo pienamente:stretta_di_mano:
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque, riflettendo trovo che le cose stiano su piani del Diritto differenti:
    A) Se un condomino è in procinto di vendere ad un acquirente che richiede un posto auto assegnato, è un rapporto privatistico tra le parti.
    B) Se l'amministratore, sollecitato da quel condomino, cerca una soluzione, deve ricercare una soluzione che avvantaggi tutti i condomini, non il singolo.
    C) Se il cortile condominiale è ampio, tanto da contenere più delle 18 auto,-tante quante le unità condominiali- di due una è la possibilità: 1) O i condomini hanno più macchine e il parcheggio è sempre saturo. 2) O non vi sono problemi a trovare posto e la richiesta non sembra motivata.
    D) Comunque, penso che tutti i condomini possano essere sinceramente interessati ad avere un posto auto assegnato, semplificando i rapporti tra condomini nel parcheggiare, quanto meno.
     
  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    continuando su quanto Giacomelli scrive, senza coinvolgere notai e catasto per censire i posti auto, il condominio potrebbe definire l'uso dello spazio a parcheggio definendo i posti suto ed assegnandoli uno ad ogni appartamento semplicemente con un'assemblea, il che mi sembra opportuno e facile, le gestione selvaggia degli spazi non è mai una buona cosa
     
  6. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se capisco bene:
    -l'amministratore non vuole assegnare il posto auto al solo nuovo acquirente, ma vorrebbe assegnare ad ogni proprietario (18) un posto. In tal caso non è necessario alcun atto notarile ne' la totalità dei consensi (basta la maggioranza qualificata) e laddove qualche condomino, per varie motivazioni, potrebbe sentirsi penalizzato per la posizione del posto assegnatogli l'assemblea -fin da subito- potrebbe deliberare sulla rotazione (es. Annua) dei posti.
    Con tale soluzione ogni condomino sarebbe certo di trovare, ad ogni ora, almeno un posto.
    I posti eccedenti i 18 continuerebbero ad essere liberi.
    Saluti.
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per l'assegnazione dei posti auto nel cortile condominiale è necessaria l'unanimità (1000/1000);

    La Cassazione (sentenze n. 4131/2001 e n. 15460/2002) ha stabilito che è necessario il consenso di tutti i condòmini per la delibera che assegni in via esclusiva e nominativa ai condòmini stessi posti di parcheggio nell'area cortile/giardino di proprietà comune.
    Infatti, in assenza di unanimità, vige il principio dellaparità di godimento fra tutti i condòmini (articolo 1102 del codice civile), in base al quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
    Ciò significa che ciascun condomino può servirsi della cosa comune indipendentemente dall'entità dei millesimi posseduti, perché, anche se le spese comuni si pagano in base al valore millesimale, il godimento della cosa comune spetta a ciascun condomino in modo "paritario".
     
  8. Camillo49

    Camillo49 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non ho letto la sentenza. Continuò però a pensare che per l'assegnazione temporanea (con eventuale rotazione annua) non sia necessaria l'unanimità dei consensi. Tutta la superficie continua ad essere di proprietà condominiale. Si eviterebbe l'ipotesi estrema e cioè che il proprietario es. Di un solo box auto (anche lui, a tutti gli effetti, condomino) parcheggi quattro auto impedendo ad altri, con più mm, di parcheggiare.
    Saluti
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, la turnazione del posto auto (parcheggio condominiale), cioè per un certo periodo prestabilito, tutti potranno godere di tutti i posti è valida, a conferma c'è una sentenza di Cassazione, l'assegnazione fissa invece deve essere deliberata all'unanimità (1000/1000);

    Corte Suprema di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 12485 del 19/07/2012In tema di condominio, e legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purchè nei rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia 1'uso più intenso della cosa, purchè non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.
    Nella specie, come e stato esattamente rilevato nella sentenza Impugnata, non può ritenersi legittima la pretesa del ricorrente di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota dei bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune.
    Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero del condomini, ha previsto l'uso turnario e stabiiito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l’art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell’uso della cosa comune da parte dell' assemblea.
    Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento . Pertanto, I'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione , ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.
    L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia 1'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi . Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune c non comporta una violazione dell'art. 1138 c.c. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.

    p.s. vorrei far notare che l'O.P. ha posto il problema della vendita del posto auto e non quello di turnazione e/o di assegnazione
     
  10. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    nel condominio dove amministro, e dove si parcheggiava selvaggiamente, con una assemblea straordinaria, ho fatto approvare all'unanimità di assegnare un posto auto numerato ad ogni unità immobiliare, ho preparato una piantina con dei numeri, e fatta firmare da tutti e lo assegnata per numeri, dopo aver posto delle strisce per terra con i relativi numeri, che in assemblea avevano firmato per accettazione, senza nessuna trascrizione
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi scuso e correggo quanto da me scritto, rileggendo il 1° post, l'O.P. aveva posto il problema anche su un'eventuale assegnazione :confuso: , la quale potrà essere effettuata all'unanimità (1000/1000), come ha confermato Adimecasa.
    e sentenze n. 4131/2001 e n. 15460/2002
     

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