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  1. patouche

    patouche Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Vorrei sapere se è possibile un'unica convocazione di un'assemblea straordinaria di condominio, invece delle prima e seconda convocazione utilizzate usualmente e quali siano le maggioranze necessarie per la validità dell'assemblea e per la validità delle delibere in caso di unica convocazione.
    Contesto: in 16 condomini (su 75 e con più di 200 m.mi) chiediamo un'assemblea straordinaria di condominio per discutere degli squilibri dell'impianto di riscaldamento e della eventuale installazione dei contabilizzatori di calore.
    Le leggi vigenti consentono:
    la validità dell'assemblea in seconda convocazione con 1/3 dei millesimi e dei condomini;
    l'approvazione di delibere sull'argomento con la maggioranza semplice degli intervenuti all'assemblea.
    La convocazione unica usata dall'amministratore prevede questo tipo di maggioranze o si rifà invece a quelle - molto più alte - della prima convocazione?
    grazie dei pareri,
    luciana malavasi
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La convocazione "unica" NON è prevista dal Codice Civile all'art. 1136 cc (inderogabile), per cui si deve seguire la norma, ovvero 1° e 2° convocazione, la seconda in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima (1°), oppure se necessario rifare tutta la procedura.
    Ovviamente le maggioranze per le delibere avranno le conseguenti diminuzioni (in 2°), ma non è possibile escludere a priori la 2° adunanza.
    p.s. ovvio se la delibera è valida nella 1° è inutile la 2°
     
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  3. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Attenzione, nel caso specifico non valgono le maggioranze deliberative previste dall'art 1136 CC.

    Cercherò di essere il più chiaro possibile, ma la faccenda è piuttosto "contorta"

    In base all'art. 1136:

    In caso di 1° convocazione, affinché l'assemblea sia regolarmente costituita, devono essere presenti almeno i 2/3 dei condòmini che rappresentino i 2/3 dei millesimi. In assenza di questi numeri non esiste assemblea, e quindi non esistono delibere...

    In caso di 2° convocazione non è previsto un quorum costitutivo. Poiché tuttavia è previsto il quorum deliberativo di 1/3 e 1/3, la giurisprudenza tende a ritenere non valida qualsiasi assemblea in cui non si raggiungano questi numeri e le delibere prese con maggioranze inferiori.

    Chiarito questo, iniziano le complicazioni.

    Sull'argomento specifico che andate a trattare voi, non si devono tenere in considerazione i quorum deliberativi previsti dall'art. 1136 CC, in quanto la materia è stata successivamente normata dalla legge 10/91 (scritta con i piedi), che stabilisce all'art. 26, c. 5:

    "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile".

    Quel "l'assemblea decide a maggioranza" è già stato argomento di discussione sul forum ed è tutt'altro che chiaro.
    Derogando espressamente gli articoli del codice, infatti, si deroga sostanzialmente tutta la giurisprudenza su di essi basata e che sarebbe stata applicabile, compresa quella che pone il limite minimo per la seconda convocazione in 1/3 e 1/3.
    L'interpretazione più lineare (ed estrema) vedrebbe quindi il conteggio della maggioranza fatto per teste ed esclusivamente nell'ambito degli intervenuti in assemblea.
    Il risultato sarebbe in prima convocazione un minimo del 38% dei partecipanti al condominio; in seconda convocazione la maggioranza dei presenti a prescindere dal rapporto tra il loro numero e i partecipanti al condominio.
    Non essendoci un quorum costitutivo per la 2° convocazione, si potrebbe creare il paradosso di un'assemblea in cui si presentino 3 condomini su 100 e in 2 decidano per tutti... Il paradiso dell'impugnazione!

    In mancanza di una giurisprudenza specifica (siamo in Italia e la legge ha 'solo' 19 anni...) consiglierei comunque di rispettare almeno il principio minimo dei quorum costitutivi in seconda convocazione di 1/3 e 1/3.
    Nel vostro caso sarà sufficiente che all'assemblea partecipino 25 condomini in rappresentanza di almeno 334/1000. La decisione sarà presa a maggioranza delle teste dei partecipanti senza bisogno di tenere in considerazione i millesimi che rappresentano.
    Il fatto di non dover contare i millesimi deriva peraltro dalla stessa legge 10/91 e sempre dall'art. 26, che al comma 2 dichiara:

    "Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, ivi compresi quelli di cui all'articolo 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali".

    E' evidente che parlando nello stesso articolo da una parte di "maggioranza" e dall'altro di "maggioranza delle quote millesimali", si siano volute definire due parametri diversi di valutazione...

    Ribadisco: a mio modestissimo parere la legge è stata scritta a dir poco male, per cui, in ogni caso, cercate di trovare il maggior consenso possibile tra i condomini, o le impugnazioni non mancheranno.

    In bocca al lupo!
     
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  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami ergobbo, ma in questo "contesto", i condomini hanno il diritto di richiedere l'assemblea per discutere l'argomento in tema (impianto di riscaldamento e della eventuale installazione dei contabilizzatori di calore), a norma art. 66 disp. att cc. (almeno 2 con almeno 1/6 del valore dell'edificio), quello che non potrebbe esserci è l'unica convocazione, ovvero è a discapito dei proponenti non convocare anche la 2° convocazione d'assemblea dove si potrebbe deliberare con maggioranze inferiori alla 1° convocazione.
     
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  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Mai messo in dubbio.

    Mi sono limitato a sorvolare sull'argomento in base al fatto che già patouche ci aveva detto che a chiedere l'assemblea erano in 16 condomini con oltre 200/1000 e ho dato per scontato che perfino un amministratore che indice un'assemblea unica sappia che l'assemblea va convocata.

    Sulla "unicità" della convocazione avevi dato già tu abbondanti delucidazioni e ho preferito porre l'accento sulle maggioranze richieste, dato che il riferimento fatto da patouche a quelle del 1136 sono, in questo contesto specifico, inapplicabili.:daccordo:
     
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  6. patouche

    patouche Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Concordo anch'io sul fatto che la questione possa essere controversa ... ed infatti l'amministratore - col quale ho parlato a lungo stamattina - ritiene che, trattandosi di innovazione e di una spesa consistente, sia necessaria , per costituire l'assemblea, la maggioranza del 50% +1 dei condomini e che quindi si possa fare una convocazione unica, che, secondo lui, richiede tale maggioranza.
    Per essere sintetica, io credo - anche prima di porre il quesito avevo questa convinzione - che:
    l'assemblea vada convocata con le due sedute regolamentari e che non esista la possibilità di convocare un'unica seduta;
    che su questo argomento si possa deliberare in seconda seduta, ad assemblea costituita con 1/3 del valore e 1/3 dei partecipanti;
    che, ad assemblea regolarmente costituita (e quindi non in deroga al codice civile), si voti in deroga al codice civile con la sola maggioranza semplice dei votanti-presenti.
    In realtà il testo attuale della legge 10 integrata (da Normattiva del 20.12.2011) dice che "le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali (rappresentate dagli intervenuti in assemblea)."
    Se questa concatenazione fosse corretta, dati i numeri del mio caso di 75 condomini, significherebbe che:
    presenti in seconda convocazione almeno 25 condomini che rappresentino almeno 334 dei millesimi, la delibera per l'installazione dei contabilizzatori sarebbe valida spuntando almeno (anche solo) 14 voti favorevoli.
    Sono incerta sulla condizione concorrente della maggioranza semplice dei presenti + la maggioranza semplice delle quote presenti. Le discussioni su questo punto mi sembra concordino tutte sulle sole teste, senza compresenza delle due condizioni teste + valori.
    E' vero che si tratta di poche teste, che obbligano tutti gli altri a sostenere spese di una certa consistenza, ma la legge 10 deroga dal codice civile proprio per agevolare "molto fortemente" il risparmio energetico.
    Non mi occuperei più di tanto della qualifica di innovazione dei contabilizzatori, primo perchè è incerta, in secondo luogo proprio perchè i contabilizzatori derogano dal codice civile.
    Concordo anche sull'opportunità di cercare il consenso invece di esibire i muscoli, ma proprio per questo ritengo che il percorso debba essere corretto, a partire dalla convocazione corretta dell'assemblea.
    Concordate sul mio percorso?
    grazie!
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Cominciamo a chiarire che non si tratta di innovazione. Non lo sarebbe in nessun caso, ma in questo, non lo è doppiamente, in quanto esplicitamente esclusa dalla 10/91 che la deroga.. I dubbi sulle capacità del tuo amministratore aumentano...
    A me non risulta che il codice preveda la possibilità di una "convocazione unica" che richieda un quorum costitutivo della maggioranza dei partecipanti al condominio. Credo che l'unico che ne sia a conoscenza sia il tuo amministratore. Se riesci a farti dare qualche riferimento giuridico su tale possibilità, Ti Prego, comunicalo anche a noi. Nel frattempo i dubbi aumentano vieppiù!

    Per il resto concordo pienamente sul tuo percorso, a parte una noticina...

    Come ho già detto sopra, c'è una differenza tra i due commi che riguradano le maggioranze: la maggioranza dei millesimi riguarda esplicitamente le decisioni che riguardano "le misure volte al risparmio energetico" in generale. Il comma che riguarda in particolare la possibilità di passare ai contabilizzatori inece non fa alcun accenno alle quote millesimali.
    Per fare un esempio. Se nell'ambito della stessa assemblea doveste decidere di passare ai contabilizzatori e di munire l'edificio di un "cappotto termico", per la prima delibera vi servirebbe la maggioranza delle teste presenti, mentre per la seconda quelle stesse teste dovrebbero rappresentare anche la maggioranza dei millesimi presenti.:applauso:
     
  8. patouche

    patouche Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    grazie!
    per la differenza fra i due tipi di decisioni (regolati da 2 diversi commi della legge 10), ho capito subito dopo aver scritto, ma la conferma mi è gradita.
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ci stiamo dimenticando il comma 2 del dis. legge 29 dicembre 2006, n. 311 (successiva Legge 9 gennaio 1991, n. 10) il quale dice al'art. 7;

    ...
    1-bis. Il comma 2 dell'articolo 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, e' sostituito dal seguente:
    2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.


    quindi per il cappotto termico (contenimento del consumo energetico) è sufficiente la maggioranza semplice (1/3 e 1/3).
     
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