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  1. Flaviovco

    Flaviovco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Durante lo svolgimento di un contratto di locali ad uso commerciale 6+6 è possibile aumentare l'affitto all' allinquilino?
    Eventualmente dando disdetta del contratto entro la prima scadenza (sei anni) e poi redigere un nuovo contratto?
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma il conduttore accetta la disdetta ? E se ti chiede il pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento ?
     
  3. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Leggi quanto segue.

    La durata minima della locazione per uso commerciale è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio; se nel contratto non è stata pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Ma cosa succede se il proprietario dell’immobile (locatore) disdice il contratto prima della scadenza? In questo articolo cercheremo di spiegare quali sono i diritti che vengono riconosciuti a chi prende in affitto un immobile per svolgere un attività commerciale (conduttore), rispondendo alle possibili domande sull’argomento.

    Questo tipo di contratto di locazione, segue una disciplina particolare [1] che è notevolmente diversa dai soliti contratti di locazione.

    1) Può il locatore (proprietario dell’immobile) disdire il contratto di locazione prima della scadenza?

    Non può farlo. Addirittura il primo rinnovo, di altri 6 anni, è obbligatorio per legge e si rinnova in forma tacita (non c’è bisogno cioè di nessuna dichiarazione scritta). La disdetta, alla prima scadenza, potrà farla l’affittuario (conduttore) inviando una raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, mentre il locatore (proprietario), ha la possibilità di disdire alla prima scadenza, (sempre con raccomandata), solo ed esclusivamente nei casi in cui la legge [2] glielo permette (v. domanda successiva).

    2) Quali sono i casi in cui il locatore può disdire il contratto alla scadenza dei primi sei anni?

    Il locatore potrà farlo:

    a) nel caso in cui intenda cambiare destinazione dell’immobile affittato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado;

    b) nel caso in cui intenda adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;

    c) nel caso in cui intenda eseguire interventi di demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile;

    d) nel caso in cui intenda eseguire interventi di ristrutturazione che rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

    3) Cosa succede se il locatore, dopo la disdetta ai primi sei mesi, non compie l’attività che aveva giustificato la disdetta stessa?

    Una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore dovrà provvedere, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, ad adibire l’immobile ad abitazione, oppure, nel termine stabilito dagli appositi provvedimenti delle autorità urbanistiche, a iniziare gli interventi di demolizione, restauro o ristrutturazione. Se non lo fa, il locatore sarà obbligato a ripristinare il contratto se il conduttore lo richiede, rimborsando però le spese sopportate dal conduttore per il trasloco. Se invece il conduttore non vuole ripristinare il contratto, gli dovrà risarcire i danni (potrebbe pagare fino a 48 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore) .

    4) Quali sono i danni risarcibili?

    I danni risarcibili sono l’indennità per la perdita di avviamento commerciale [3], pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore. In più, se entro un anno dalla disdetta il locatore adibisce il locale alla stessa attività commerciale che veniva prima esercitata nel locale dal conduttore, o comunque simile ad essa, dovrà rimborsare altre 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato.

    Il conduttore può richiedere il pagamento dell’indennità dal momento della cessazione del rapporto. Questo diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni. Inoltre il conduttore ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità. In nessun caso il conduttore può rinunciare all’indennità al momento della stipulazione del contratto, e una eventuale clausola contrattuale di rinuncia sarebbe comunque nulla.


    [1] Legge 392 del 27 luglio 1978 dall’ artt. 27 a 42.

    [2] Art. 29 legge 392/78.

    [3] Art. 34, legge 392/78.
     
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  4. Flaviovco

    Flaviovco Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie mille per la sollecitudine e la chiarezza, approfitto della gentilezza per porre ancora una domanda.
    Cosa succede alla scadenza del 12° anno? Ovvero posso rientrare in possesso dei locali automaticamente, devo dare una disdetta (con che modalita?).
    Oppure posso rientrare in possesso dei locali solo nei casi validi per la disdetta al primo rinnovo?
     
  5. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Certo puoi rientrare in possesso ma devi dare la disdetta almeno un anno prima della scadenza.
    Però, in ogni caso, se sei tu a dare la disdetta dovrai riconoscere al conduttore 18 mensilità a titolo di indennità per perdita di avviamento. (In pratica gli dovrai restituire un anno e mezzo di affitto)
    Meglio se la disdetta la da il conduttore.
    Buona Pasqua.
     
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  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Solo una piccola precisazione. L'indennità di avviamento spetta al conduttore solo se la sua attività commerciale comporta il contatto diretto con il pubblico di utenti e consumatori (es. bar - negozio al dettaglio ecc.). Se invece, ad esempio, il conduttore esercita un'attività di vendita solo all'ingrosso oppure di rappresentanza ecc. l'indennità non spetta.
     
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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ok. potrebbe aspettare anche al doppio della buona uscita, se prosegui con la stessa merceologia
     
  8. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Solamente se il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione
    del precedente.
     
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  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista

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