Leggi quanto segue.
La durata minima della locazione per uso commerciale è di anni 6 + 6 anni di primo rinnovo obbligatorio; se nel contratto non è stata pattuita la durata oppure è pattuita una durata inferiore, si applica la durata minima stabilita per legge. Ma cosa succede se il proprietario dell’immobile (locatore) disdice il contratto prima della scadenza? In questo articolo cercheremo di spiegare quali sono i diritti che vengono riconosciuti a chi prende in affitto un immobile per svolgere un attività commerciale (conduttore), rispondendo alle possibili domande sull’argomento.
Questo tipo di contratto di locazione, segue una disciplina particolare [1] che è notevolmente diversa dai soliti contratti di locazione.
1) Può il locatore (proprietario dell’immobile) disdire il contratto di locazione prima della scadenza?
Non può farlo. Addirittura il primo rinnovo, di altri 6 anni, è obbligatorio per legge e si rinnova in forma tacita (non c’è bisogno cioè di nessuna dichiarazione scritta). La disdetta, alla prima scadenza, potrà farla l’affittuario (conduttore) inviando una raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza, mentre il locatore (proprietario), ha la possibilità di disdire alla prima scadenza, (sempre con raccomandata), solo ed esclusivamente nei casi in cui la legge [2] glielo permette (v. domanda successiva).
2) Quali sono i casi in cui il locatore può disdire il contratto alla scadenza dei primi sei anni?
Il locatore potrà farlo:
a) nel caso in cui intenda cambiare destinazione dell’immobile affittato, adibendolo ad abitazione principale per sé o per il coniuge o per i parenti entro il secondo grado;
b) nel caso in cui intenda adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
c) nel caso in cui intenda eseguire interventi di demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile;
d) nel caso in cui intenda eseguire interventi di ristrutturazione che rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.
3) Cosa succede se il locatore, dopo la disdetta ai primi sei mesi, non compie l’attività che aveva giustificato la disdetta stessa?
Una volta ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore dovrà provvedere, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, ad adibire l’immobile ad abitazione, oppure, nel termine stabilito dagli appositi provvedimenti delle autorità urbanistiche, a iniziare gli interventi di demolizione, restauro o ristrutturazione. Se non lo fa, il locatore sarà obbligato a ripristinare il contratto se il conduttore lo richiede, rimborsando però le spese sopportate dal conduttore per il trasloco. Se invece il conduttore non vuole ripristinare il contratto, gli dovrà risarcire i danni (potrebbe pagare fino a 48 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore) .
4) Quali sono i danni risarcibili?
I danni risarcibili sono l’indennità per la perdita di avviamento commerciale [3], pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato dal conduttore. In più, se entro un anno dalla disdetta il locatore adibisce il locale alla stessa attività commerciale che veniva prima esercitata nel locale dal conduttore, o comunque simile ad essa, dovrà rimborsare altre 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto pagato.
Il conduttore può richiedere il pagamento dell’indennità dal momento della cessazione del rapporto. Questo diritto si prescrive nel termine ordinario di 10 anni. Inoltre il conduttore ha diritto di trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento dell’indennità. In nessun caso il conduttore può rinunciare all’indennità al momento della stipulazione del contratto, e una eventuale clausola contrattuale di rinuncia sarebbe comunque nulla.
[1] Legge 392 del 27 luglio 1978 dall’ artt. 27 a 42.
[2] Art. 29 legge 392/78.
[3] Art. 34, legge 392/78.