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  1. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, ho un quesito da sottoporre agli esperti relativamente ad un box auto di mia proprietà ed alle attuali norme antincendio.

    Il box in questione da sempre ha una situazione ibrida poiché da un punto di vista condominiale, quindi di regolamento, è parte di un complesso di circa 20 box privati, ognuno chiuso con saracinesca, ubicati all’interno della stessa autorimessa interrata (cioè sotto al palazzo) a sua volta chiusa da porte automatiche che ne consento l’accesso. Il mio box però è l’unico all’esterno dell’autorimessa principale (nella quale risiedono i 20 box) ed ha accesso diretto a cielo aperto cioè la mia saracinesca apre direttamente sulla strada ed io non accedo proprio all’autorimessa principale dove invece tutti gli altri devo accedere per poi entrare nel proprio box. In altri termini nonostante da un punto di vista di regolamento condominiale anche il mio box rientri nel complesso garage di fatto l’autorimessa principale per me è inaccessibile, cioè non ne fruisco, infatti non detengo nemmeno le chiavi delle porte esterne.

    L’amministratore del complesso ha ricevuto l’intimazione dei VVFF per adeguare il tutto alle normative antincendio vigenti. Questo adeguamento, alquanto costoso, riguarda fondamentalmente l’autorimessa principale che ospita i vari box della quale il sottoscritto non possiede nemmeno le chiavi perché non ne fruisce assolutamente.

    Concludendo il mio quesito è questo:

    in questa situazione essendo il mio box esterno all’autorimessa principale ed avendo accesso diretto a cielo aperto, quindi credo non soggetto alla normativa antincendio, per quale motivo dovrei partecipare alle spese di adeguamento antincendio al pari di tutti gli altri ?

    Spero di essere stato chiaro.

    Grazie in anticipo a tutti.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti non devi se queste sono limitate all'area box a cui non hai accesso.

    Qualificabile condizione di Condominio Parziale che di fatto ti renede estraneo persino alle assmeblee di merito e relative delibere di spesa.
     
  3. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Dimaraz e grazie del contributo. Non avevo mai sentito di questa condizione di Condominio Parziale, sono situazioni riconosciute legalmente ed hai qualche riferimento normativo da indicarmi ?
     
  4. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Scusa è partita la risposta incompleta....
    Volevo anche sapere se il Condominio Parziale deve essere predefinito e dichiarato sin dall'inizio dei tempi a livello di regolamento condominiale o è solo una norma legata all'evidenza delle cose ed al buon senso da applicare di volta in volta ?
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L'ultima.

    il Condominio Parziale è solo una "norma" legata all'evidenza delle cose ed al buon senso da applicare di volta in volta.

    At. 1123 del Codice Civile

    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione .
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne .
    Qualora un edificio abbia più scale, cortili,lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità(4)

    (4)Tale comma si applica anche al condominio parziale.

    Art. 1123 codice civile - Ripartizione delle spese - Brocardi.it
     
  6. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie ancora. Cercherò a questo punto qualche sentenza specifica che avvalori la tesi del Condominio Parziale in modo eventualmente da sottoporla in assemblea. Credo sia questo il modo più corretto per fare accettare la cosa che storicamente non è mai stata applicata visto che solo il sottoscritto si trova in questa condizione.
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Corretta l'impostazione di Dimaraz: @daigoro, salvo non abbia sottoscritto una diversa convenzione che lo obblighi in tal senso (vedasi art.1123 CC), deve considerarsi esente dalla spesa in oggetto.
    Tuttavia a mio modesto parere, non per ipotesi di Condominio Parziale (la parzialità sussiste qualdo un bene comune sia utilizzato da una parte soltanto dei condomini), bensì in quanto il box di daigoro, essendo esterno al fabbricato, è un bene privato deltutto estraneo a quel bene comune (autorimessa condominiale) in cui si devono eseguire le opere; infatti, dalla descrizione fatta, mi par capire che il box sia un corpo a sè rispetto al fabbricato condominiale (pur se costruiti in aderenza):
    fosse tale la reale situazione, non vi sarà necessità alcuna di sottoporre alcunchè all'assemblea, anzi sarà quest'ultima, trattandosi di un bene privato su cui il Condominio non ha competenza alcuna, a non dover prendere alcuna posizione di spesa
     
  8. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il box in questione è parte dello stesso corpo, attiguo ad uno dei cancelli automatici dai quali si accede all'autorimessa condominiale. Il mio box è però, come detto attiguo al cancello, ma esterno, con saracinesca a cielo aperto ed autonomo con ingresso diretto dalla rampa di accesso che serve anche l'autorimessa condominiale all'interno della quale sono ubicati tutti gli altri box (cioè io non devo entrare nell'autorimessa condominiale per accedere al box) . Storicamente è però censito come facente parte del complesso box condominiale. Spero di aver chiarito meglio. Grazie
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ok. Era questione di lana caprina... Lei è pur sempre escluso dalla spesa, ma a ragione di condominio parziale (come su detto da Dimaraz) e non di box/bene privato.
     
  10. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Giusto per chiarezza, non vorrei aver sbagliato termine:
    un box auto chiuso normalmente in muratura sui tre lati e soffitto, con la sola saracinesca di apertura, con griglia di ventilazione, che apre in uno spazio esterno non coperto è corretto definirlo "a cielo aperto o libero" ?
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Bella domanda... era quello che non avevo compreso; un tecnico del settore o un informato, please?
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Eppure al sottoscritto, dopo questa sua ulteriore precisazione, permane il tarlo che si tratti di uno spazio privato e non comune, anzi lo darei quasi per scontato.
    Potrebbe fare un disegno ed allegarlo?
     
    Ultima modifica: 6 Febbraio 2016
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il "condominio parziale" era riferito unicamente all'autorimessa interrata dove si accede tramite tunnel ai vari box privati...mentre quella di @daigoro è certamente una area privata seppur inclusa nell'edificio condominio (al pari di una appartamento).

    Errato definire il tuo box a cielo aperto...si tratta di un box ad accesso diretto e fuori terra.
    Come tale non ha particolari "disposizioni" per rispetto di norme antincedio (rispondenza alle misure e areazione del locale, limite di parcamento in base alla superficie con esclusione di altri oggetti) e non è soggetto a CPI.
     
  14. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi scuso naturalmente per la qualità "dell'opera" ma è il meglio che sono riuscito a fare rapidamente....domani ho la riunione di condominio.
    Di fatto il mio box è nella rampa di ingresso del cancello II, rampa totalmente a cielo aperto, sulla destra c'è un muro di contenimento e sulla sinistra il secondo ingresso con cancello automatico (cancello II) di cui non posseggo nemmeno le chiavi. Chiaramente però il mio box è parte integrante del complesso, anche a livello di regolamento condominiale.
    Grazie ancora per i pareri.
     

    Files Allegati:

    Ultima modifica: 7 Febbraio 2016
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Confermo quanto avevo già esposto...unica domanda per l'intimazione fatta dai VVFF:
    l'autorimessa condominiale di quanti mq. complessivi? (area manovra interrata+area box chiusi)
     
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Lei deve essere tenuto del tutto esente dalla spesa; il suo box è estraneo al complesso condominiale interessato dai lavori; che il suo box sia inserito nel Regolamento, ai fini della disciplina di spese comuni (si pensi all'illuminazione, al sollevamento delle acque reflue per evitare che il tutto si allaghi, ecc.) non sposta di una virgola la questione dell'autorimessa (e delle sue spese che non la riguardano)
    Lei dovrebbe compartecipare solo se una disposizione contrattuale del Regolamento, stabilisse specificamente che:
    "la spesa dell'autorimessa deve essere ripartita tra tutti i condòmini proprietari di immobile"
    e ciò a ragione di quanto disposto dall'art.1123 Cc:
    "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell' edificio, per la prestazione dei servizi nell' interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione"
    Domande:
    - il regolamento del Condominio cosa dice in merito alle spese dell'autorimessa
    - le disposizioni in tal senso, come furono approvate (a maggioranza in assemblea, redatte dal costruttore ed accettate in sede di rogito/compravendita, approvate all'unanimità da tutti i condòmini in assemblea...)?
    Solo con il suo consenso dato in assemblea e/o in sede di rogito, si potrebbe validamente imporre un Regolamento che disponga a suo carico le spese dell'autorimessa.
     
  17. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    L'area manovra+area box interrati è di circa 600-700 mq.
    La questione è che non ho il regolamento disponibile e fra le carte di mio padre ormai anziano non riesco a trovarlo. Credo che le regole in tal senso furono redatte dal costruttore ed approvate in fase di rogito. Naturalmente domani chiederò copia del regolamento all'Amministratore. Detto questo è evidente che nel regolamento redatto dal costruttore 50 anni fa non si potevano prevedere le attuali leggi e normative estremamente onerose e dinamiche; pertanto mi chiedo, in una situazione così evidente, l'assemblea,con la maggioranza costituita, non può andare in deroga a ciò che è previsto dal regolamento deliberando che questa particolare spesa viene ripartita secondo i criteri dell'art.1123 comma II, cioè in proporzione del reale utilizzo che ogni singolo condomino ne fa ?
    In questo caso sarei escluso solo io automaticamente poichè tutti i possessori di box interni sarebbero gli unici a trarre un equo e reale beneficio dall'utilizzo dell'impianto antincendio, dividendosi le quote fra loro (fra l'altro saranno oltre 20-25). Altrimenti a che servono le nuove norme o le varie riforme fra cui anche quella del condominio o forse stò banalizzando troppo la questione ?
     
    Ultima modifica: 7 Febbraio 2016
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    No. Se RdC contenesse norma che prevede un criterio di riparto che preveda la tua partecipazione alla spesa solo con un voto unanime (1000/1000) si potrebbe derogare.

    Ps.
    Superficie superiore a 300mq. siete obbligati a presentare Scia (ex Cpi)
     
  19. daigoro

    daigoro Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma allora alla luce di quanto mi dici, se RdC contiene norma che prevede una mia partecipazione alla spesa, non posso nemmeno procedere ipotizzando e proponendo all'assemblea, in questo specifico caso, di applicare la norma del "condominio parziale", cioe l'art.1123 comma 3 ?
    Se no, a che servono le varie sentenze della Corte Suprema in merito (ne ho lette tante in questi giorni ed ero confidente) ?
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Lei dovrà compartecipare, essendosi lei (o il suo dante causa) volontariamente obbligato
     

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