Cauzione e fidejussione bancaria / polizza assicurativa a garanzia

[karlok]

buongiorno,
chiedo il vs aiuto per quanto segue,
sono proprietario di bilocale a Milano da affittare. contratto 4+4
come garanzie accessorie desidero chiedere sia il deposito cauzionale di 3m che una garanzia bancaria / polizza assicurativa a garanzia del pagamento canoni.
ho 3 domande:
so che il deposito cauzionale è normalmente posto in essere a garanzia degli eventuali danni arrecati all'immobile,
può essere specificato che lo stesso copre , oltre ai danni anche le altre obbligazioni dell'inquilino ( pagamento canoni , spese condominiali e restituzioni chiavi ) ? si usa farlo ?
per garantire il pagamento dei canoni un avvocato di mia fiducia mi chiedere di richiedere una fidejussione bancaria o una polizza assicurativa della durata pari a quella del contratto ( più qualche mese ) e di un importo pari ad almeno 18 m ( tempo minimo tra mancato pagamento e effettivo sfratto ) . l'agente immobiliare cui ho dato mandato per la locazione mi dice che oltre al dep cauzionale ( che per lui coprirebbe anche eventuali canoni non pagati ) richiedere una garanzia pari a 18 m di canone è fuori mercato ma al max si usa chiedere 12m . Infine , tale garanzia può anche essere posta in essere per garantire, oltre al pagamento dei canoni , anche le per garantire il pagamento delle spese condominiali ?
attendo vs cortese riscontro.
grazie mille carlo

 

[eugeniamaxia]

Ti consiglio di leggere le numerose recensioni negative sulle cosidette polizze assicurative o bancarie che trovi in questo Forum. Sconsiglio di mettere nel contratto che il deposito cauzionale possa servire anche a coprire eventual canoni scaduti o il pagamento delle spese condominiali. Il deposito cauzionale è una garanzia per il proprietario per eventuali danni. Se metti la frase che può coprire anche il canone o il condominio ti troverai nella situazione che l'inquilino negli ultimi mesi non pagherà il canone e il condominio e se ti lascerà danni nell'appartamento non avrai alcuna garanzia per recuperarli. Mi è successo recentemente, 7.000 euro di danni e due canoni di affitto non pagati. E addirittura gli inquilini mi hanno detto "dovrebbe ringraziarci che ce ne andiamo e non le occupiamo la casa abusivamente.". Purtroppo la maggior parte delle persone ha recepito che la legge è dalla loro parte, che per sfrattarli ci vogliono anni e che recuperare le spese, se non hanno redditi aggredibili è un miraggio.

 

[mapeit]

Fidejussione bancaria e polizza assicurativa sono due cose diverse. Anche le compagnie assicurative rilasciano fidejussioni, l'importante è che copra un periodo sufficientemente lungo per garantirti la compensazione della morosità fintantoché siano attivate le procedure di sfratto. L'importante sarebbe anche che le fidejussioni fossero a prima richiesta (come negli appalti pubblici). Con la fideiussione a prima richiesta (clausola di escussione a prima richiesta), il fideiussore è tenuto all'immediato versamento della somma in favore del beneficiario, garantendo, così, l'escussione immediata senza possibilità, per i soggetti obbligati, di opporsi al momento dell'avvenuta richiesta. Tale fidejussione è slegata dal negozio principale (il contratto di locazione). La polizza assicurativa sull'affitto è un'altra cosa e vale quanto detto da @eugeniamaxia nel post precedente. Le fidejussioni hanno un costo rapportato all'importo della somma garantita e che si aggira sul 3/4%..

 

[uva]

lo stesso copre , oltre ai danni anche le altre obbligazioni dell'inquilino

Sconsiglio di mettere nel contratto che il deposito cauzionale possa servire anche a coprire eventual canoni scaduti

L'argomento è stato trattato diverse volte sul Forum.

Per chiarire lo scopo e la funzione del deposito cauzionale, copio e incollo una risposta in merito dell'esperto @Nemesis :

La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge n. 392/1978 è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore. Quindi, non soltanto di quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali, ma anche del pagamento del canone e degli oneri accessori rimasti impagati.

Tratto da questo thread:

Verbale di riconsegna, insolvenza ex inquilino e incameramento cauzione

Salve, a fine novembre u.s. l’inquilino ha lasciato l’appartamento sottoscrivendo un verbale di riconsegna dove si legge “Il locatore dichiara che il conduttore non ha pagato tutti i canoni e le spese accessorie ad oggi determinate per un totale di Euro 3.467,23 per cui si riserva di...

www.propit.it

(post n. #7)

 

[Dimaraz]

come garanzie accessorie desidero chiedere sia il deposito cauzionale di 3m che una garanzia bancaria / polizza assicurativa a garanzia del pagamento canoni.

Puoi chiedere anche la Luna ma. come ti ha risposto l'agente, poi bisogna vedere se trovi chi è disposto.

Il deposito cauzionale va a copertura di qualsiasi danno (quindi anche i canoni o le spese condominiali non versate) ma tali "contestazioni" devono essere confermate dal locatario o da un Giudice.

Ti consiglio di leggere le numerose recensioni negative sulle cosidette polizze assicurative

Non puoi mischiare scarpe con zoccoli.
Affidarsi al "primo che passa" porta a sorprese sgradite e sicuri dispiaceri...vale sia con gli inquilini che con i "venditori di miracoli".

 

[davideboschi]

La funzione del deposito cauzionale previsto dall'art. 11 della legge n. 392/1978 è di garantire il locatore per l'adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore. Quindi, non soltanto di quello di risarcimento dei danni per l'omesso ripristino dei locali, ma anche del pagamento del canone e degli oneri accessori rimasti impagati.

Questo significa che quando scriviamo nei contratti che "la cauzione non è imputabile in conto canone", vuol dire che il conduttore non può considerarla canone, ma il locatore, se vi sono canoni non pagati, può trattenerla a compensazione?

 

[uva]

Questo significa

Esatto.

Il conduttore che non vuole pagare il canone compensandolo con la cauzione non è autorizzato a farlo.
In pratica sovente gli inquilini cessano di pagare i canoni verso la fine della locazione: decidono autonomamente di utilizzare il deposito cauzionale, spesso senza neppure preavvisare il loro locatore.

Al termine della locazione il locatore può legittimamente trattenere dalla cauzione le somme dovute dall'inquilino, purché siano determinate nel loro ammontare: canoni insoluti, spese condominiali di competenza del conduttore e relativi conguagli purché derivanti da consuntivi approvati dall'assemblea.
Il locatore non può trattenere quanto ritiene dovutogli per risarcimento danni all'immobile causati dal conduttore, perché in mancanza di accordo tra le parti la quantificazione e valorizzazione compete al giudice.
In pratica il locatore che rileva dei danni non restituisce la cauzione. Aspetta che sia il conduttore a rivolgersi al giudice per dirimere la questione (cosa che spesso non avviene, se gli importi non sono particolarmente importanti).

 

[Marcella.antonio]

buongiorno,
chiedo il vs aiuto per quanto segue,
sono proprietario di bilocale a Milano da affittare. contratto 4+4
come garanzie accessorie desidero chiedere sia il deposito cauzionale di 3m che una garanzia bancaria / polizza assicurativa a garanzia del pagamento canoni.
ho 3 domande:
so che il deposito cauzionale è normalmente posto in essere a garanzia degli eventuali danni arrecati all'immobile,
può essere specificato che lo stesso copre , oltre ai danni anche le altre obbligazioni dell'inquilino ( pagamento canoni , spese condominiali e restituzioni chiavi ) ? si usa farlo ?
per garantire il pagamento dei canoni un avvocato di mia fiducia mi chiedere di richiedere una fidejussione bancaria o una polizza assicurativa della durata pari a quella del contratto ( più qualche mese ) e di un importo pari ad almeno 18 m ( tempo minimo tra mancato pagamento e effettivo sfratto ) . l'agente immobiliare cui ho dato mandato per la locazione mi dice che oltre al dep cauzionale ( che per lui coprirebbe anche eventuali canoni non pagati ) richiedere una garanzia pari a 18 m di canone è fuori mercato ma al max si usa chiedere 12m . Infine , tale garanzia può anche essere posta in essere per garantire, oltre al pagamento dei canoni , anche le per garantire il pagamento delle spese condominiali ?
attendo vs cortese riscontro.
grazie mille carlo

Buonasera Carlo,
1. e 2. Sì, a me risulta x esperienza che la cauzione (corrispondente x legge a max 3 mesi di canone) copre anche eventuali morosità, fermo restando che l'inquilino non dovrebbe mai ritenerla un alibi x non pagare i canoni (ad es dicendo "3 mesi non li pago x' tanto hai in mano i miei soldi e non li rivoglio a fine contratto" e farti trovare poi la casa mezza distrutta - a me è successo🤬)
3. Ottima idea chiedere una fidejussione - bancaria però, e non assicurativa. Di solito copre 6-12 mesi di canone, tanto + che è ben difficile oggi trovare chi sta dentro 4+4anni. Chiedere troppo significa aspettare troppi mesi prima di affittare.
La f. bancaria, da richiedere c/o la tua banca, è spesso 'a prima escussione', cioè ti risarciscono non appena dimostri che sul tuo c/c non arriva il canone E che hai spedito una raccomandata a/r all'inquilino (messa in mora). Sul contratto deve esser ben specificato che l'unica modalità consentita di pagam canoni è il bonifico.
L'assicurativa invece di norma prevede tempi +lunghi x pagarti, ad es dopo la convalida dello sfratto. In teoria sì, la fidejussione potrebbe coprire anche inadempienze diverse dalla morosità, ad es spese condominiali, bollette ecc, ovviam l'importo da coprire va quantificato prima in dettaglio.
Attenzione però: per concedere una fidejussione, la banca esige 3 buste paga dell'inq, e se quello perde il lavoro o si licenzia, sono katsi amari. Le buste paga, poi, vanno controllate perché ce ne sono pure di fasulle.
Se il tuo bilocale è di lusso , in via Montenapo o all'Arco della Pace o simili, puoi pretendere e ottenere una fideiussione di 12 mesi, forse anche di più, altrimenti dove c'è molta richiesta (es zona Bicocca o Niguarda) già ad averne una di 6 mesi puoi esser contento.
Io ho trovato agenzie che si sono semplic rifiutate di proporre una fidejussione all'aspirante inquilino, col pretesto che nessuno coi tempi che corrono accetterebbe, e loro non hanno tempo da perdere x' la concorrenza è tanta.
Che posso dirti...buona girtuna!

 

[Kaffeine76]

Ciao a tutti per quanto mi riguarda io richiedo:
Una mensilità come caparra per eventuali danni;
Fidejussione bancaria a prima richiesta di 6 mensilità con rinnovo automatico e termine solo alla consegna da parte mia della risoluzione del contratto; intestazione di tutte le utenze;…… altrimenti tengo sfitto

 

[Marcella.antonio]

altrimenti tengo sfitto

Ciao, forse non hai tutti i torti (almeno eviti fregature) ma finirai di sicuro x tenere sfitto. Per me è già un problema trovare qualcuno cui imporre la fidejussione (o garanzie alternative), visto che, trattandosi di un negozio, chi entra un lavoro fisso non ce l'ha e vuole trovarlo lì.
Anch'io x ora lo sto tenendo sfitto, ma la rendita catastale del negozio è oltre 2000€ e di tasse mi costa un botto. Mi costerebbe però di + affittarlo di nuovo a un ladro sfasciapalle e sfascianegozi. Finirò x venderlo, e basta.