Liederman

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Ipotesi: il locatore sceglie cedolare secca all'inizio del contratto, poi ci sono anni di inflazione sostenuta (oggi non è così ma nel futuro non sappiamo), non ha altri redditi e intende quindi tornare al regime ordinario.
A quel punto il canone va aggiornato calcolando a partire da anno 0? oppure il canone rimane quello iniziale e da lì in poi si comincia a fare gli aggiornamenti?
E se poi vuole tornare di nuovo alla cedolare, il canone qual è? quello iniziale o quello rivalutato?

Capisco che sembra un po' una pippa mentale... ma ci aiuta a capire come funziona la cedolare, ed è utile saperlo in fase di definizione di un nuovo contratto
 

basty

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Non mi è chiaro il senso del post#3 che sembra dare risposte in contrasto.
Io la vedo così:
Tutto dipende da come è formulato il contratto, cioè se di base prevede o no l'aggiornamento automatico ISTAT senza bisogno di richiesta esplicita. In secondo luogo viene la scelta della cedolare che in sua valenza esclude ogni adeguamento.
Se stanno così le cose , al momento della cessazione della cedolare, tecnicamente ritengo possibile rivalutare il canone iniziale, anno 0, sulla base della variazione ISTAT dell'intero periodo; non però recuperando per gli anni arretrati.
Se invece non era previsto l'aggiornamento automatico, le rivalutazioni annuali avvenute precedentemente, vanno perse, per cui riprendendo il regime ordinario può essere utilizzata solo la variazione ISTAT relativa all'anno precedente: con un dubbio però, che si debba attendere pure un anno di locazione senza cedolare.

Quanto poi alla opportunità di adottare il criterio del primo esempio, questo dipende dalla situazione del mercato delle locazioni
 

Aidualc

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Esempio su un 4+4 canone libero.
Maggio 2017 il contratto parte in cedolare a 500 al mese.
MAggio 2018 prosegue in cedolare, prosegue canone 500.
Maggio 2019 il propeitario vuole cambiare regime. Si va a vedere l'indice istat del mese di maggio (o aprile, cmq l'ultimo pubblicato), si guarda la variazione annuale al 100%, info disponibile su diversi siti, es sicet o tanti altri, e si calcola l'adeguamento con l'indice lì presente.
Es. aprile 2019 l'indice è 0,9, il canone annuale diventa, da 6000, 6054, quindi + 4,5 euro al mese.

La legge dice esplicitamente che il locatore non ha diritto di richiedere l'adeguamento per gli anni in cui sceglie la cedolare, quindi non potrà farlo nemmeno in seguito sugli anni passati.
 

basty

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La legge dice esplicitamente che il locatore non ha diritto di richiedere l'adeguamento per gli anni in cui sceglie la cedolare, quindi non potrà farlo nemmeno in seguito sugli anni passati.
E' esatto, ma se rispondi a me, non hai capito cosa intendevo.

Esempio:
Agosto 2012: canone di partenza € 1000: il contratto parte con cedolare secca.
agosto 2018: allo scadere della annualità il locatore comunica di ritornare al regime ordinario.

La tabella 3.4 Istat sotto allegata riporta le Variazioni Percentuali tra i periodi sottoindicati e il mese di Agosto 2018:
FOI(nt) 3.4 - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati

la variazione assoluta tra agosto 2012 ed agosto 2018 è pari a 3,6%:
Non si può recuperare per la legge sulal cedolare la variazione del 2017, del 2016 ecc,
che potrebbero leggersi per differenza sulla tabella allegata o direttamente sulle tabelle FOI (nt) 3.1 - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati , ma nulla vieta di rivalutare il canone base di 1000 solo a partire dall'anno in cui si rinuncia alla cedolare (Nota 1), quindi 1000 x 1,036=1036 nuovo canone (Nota 2).

Nota1: per poter fare ciò ritengo necessario sia previsto sul contratto l'aggiornamento automatico senza necessità di richiesta. Per gli anni dal 2013 al 2017 non viene applicato. Ma dal 2018 se aggiorno il vecchio canone, il suo valore monetario è diventato 1036.
Nota2: Ho applicato la variazione assoluta, al 100%: se il contratto prevedeva la variazione assoluta al 75% (esempio i contratti commerciali di durata 6+6) sarebeb stato 1000x(1,036x0,75)=1027€

Nota 3 generale: come scrivevo sopra, mi rimane un dubbio; la circolare 20 o 26, (non ricordo gli anni, le prime che illustravano il metodo di applicazione) mi sembra facesse un esempio dove la applicazione dell'adeguamento non scattava immediatamente col canone della prima annualità ri uscita dalla cedolare, e che quindi dovesse aspettarsi l'anno successivo.

La legge dice esplicitamente che il locatore non ha diritto di richiedere l'adeguamento per gli anni in cui sceglie la cedolare, quindi non potrà farlo nemmeno in seguito sugli anni passati.
Come vedi nel mio esempio non chiedo di recuperare le differenze monetarie accumulate sul canone anno per anno degli anni passati: ma applico la rivalutazione puntuale a partire dalla nuova annualità; non ho contraddetto la lettera della legge, ma ho applicato l'automatismo in essere.
Solo se era previsto l'aggiornamento su richiesta, avrei perso i diritti sugli scatti passati.

Che poi, come scrivevo, spesso sia inopportuno scatenare una guerra con l'inquilino per tali conteggi, è altro discorso (io infatti me ne sono guardato): a a domanda ho risposto dando la mia visione del problema.
 

Nemesis

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Maggio 2019 il propeitario vuole cambiare regime. Si va a vedere l'indice istat del mese di maggio (o aprile, cmq l'ultimo pubblicato), si guarda la variazione annuale al 100%, info disponibile su diversi siti, es sicet o tanti altri, e si calcola l'adeguamento con l'indice lì presente.
Es. aprile 2019 l'indice è 0,9, il canone annuale diventa, da 6000, 6054, quindi + 4,5 euro al mese.
No.
Resta in ogni caso valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello delle annualità per il quale il locatore si è avvalso del regime della cedolare secca. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all'annualità nel quale revoca l'opzione.
 

Aidualc

Membro Attivo
Professionista
Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all'annualità nel quale revoca l'opzione.

Un attimo! Aiutami a capire. Quindi se il locatore da, es, l'1 maggio 2019 (ipotizziamo che la data di decorrenza iniziale fosse stata l'1 maggio 2017) vuole passare al regime ordinario, paga ancora un anno intero con canone a 500, senza applicare subito l'aumento?

Devo dire che non mi è mai capitato, perché il 90% delle volte il passaggio è da regime ordinario a cedolare, e in altri casi di cui ho esperienza il locatore anche tassato in regime ordinario non applicava l'aumento, quindi non ho esperienza diretta.
 

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