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Liederman

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Proprietario Casa
Ipotesi: il locatore sceglie cedolare secca all'inizio del contratto, poi ci sono anni di inflazione sostenuta (oggi non è così ma nel futuro non sappiamo), non ha altri redditi e intende quindi tornare al regime ordinario.
A quel punto il canone va aggiornato calcolando a partire da anno 0? oppure il canone rimane quello iniziale e da lì in poi si comincia a fare gli aggiornamenti?
E se poi vuole tornare di nuovo alla cedolare, il canone qual è? quello iniziale o quello rivalutato?

Capisco che sembra un po' una pippa mentale... ma ci aiuta a capire come funziona la cedolare, ed è utile saperlo in fase di definizione di un nuovo contratto
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non mi è chiaro il senso del post#3 che sembra dare risposte in contrasto.
Io la vedo così:
Tutto dipende da come è formulato il contratto, cioè se di base prevede o no l'aggiornamento automatico ISTAT senza bisogno di richiesta esplicita. In secondo luogo viene la scelta della cedolare che in sua valenza esclude ogni adeguamento.
Se stanno così le cose , al momento della cessazione della cedolare, tecnicamente ritengo possibile rivalutare il canone iniziale, anno 0, sulla base della variazione ISTAT dell'intero periodo; non però recuperando per gli anni arretrati.
Se invece non era previsto l'aggiornamento automatico, le rivalutazioni annuali avvenute precedentemente, vanno perse, per cui riprendendo il regime ordinario può essere utilizzata solo la variazione ISTAT relativa all'anno precedente: con un dubbio però, che si debba attendere pure un anno di locazione senza cedolare.

Quanto poi alla opportunità di adottare il criterio del primo esempio, questo dipende dalla situazione del mercato delle locazioni
 

Aidualc

Membro Junior
Professionista
Esempio su un 4+4 canone libero.
Maggio 2017 il contratto parte in cedolare a 500 al mese.
MAggio 2018 prosegue in cedolare, prosegue canone 500.
Maggio 2019 il propeitario vuole cambiare regime. Si va a vedere l'indice istat del mese di maggio (o aprile, cmq l'ultimo pubblicato), si guarda la variazione annuale al 100%, info disponibile su diversi siti, es sicet o tanti altri, e si calcola l'adeguamento con l'indice lì presente.
Es. aprile 2019 l'indice è 0,9, il canone annuale diventa, da 6000, 6054, quindi + 4,5 euro al mese.

La legge dice esplicitamente che il locatore non ha diritto di richiedere l'adeguamento per gli anni in cui sceglie la cedolare, quindi non potrà farlo nemmeno in seguito sugli anni passati.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La legge dice esplicitamente che il locatore non ha diritto di richiedere l'adeguamento per gli anni in cui sceglie la cedolare, quindi non potrà farlo nemmeno in seguito sugli anni passati.
E' esatto, ma se rispondi a me, non hai capito cosa intendevo.

Esempio:
Agosto 2012: canone di partenza € 1000: il contratto parte con cedolare secca.
agosto 2018: allo scadere della annualità il locatore comunica di ritornare al regime ordinario.

La tabella 3.4 Istat sotto allegata riporta le Variazioni Percentuali tra i periodi sottoindicati e il mese di Agosto 2018:
FOI(nt) 3.4 - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati

la variazione assoluta tra agosto 2012 ed agosto 2018 è pari a 3,6%:
Non si può recuperare per la legge sulal cedolare la variazione del 2017, del 2016 ecc,
che potrebbero leggersi per differenza sulla tabella allegata o direttamente sulle tabelle FOI (nt) 3.1 - Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati , ma nulla vieta di rivalutare il canone base di 1000 solo a partire dall'anno in cui si rinuncia alla cedolare (Nota 1), quindi 1000 x 1,036=1036 nuovo canone (Nota 2).

Nota1: per poter fare ciò ritengo necessario sia previsto sul contratto l'aggiornamento automatico senza necessità di richiesta. Per gli anni dal 2013 al 2017 non viene applicato. Ma dal 2018 se aggiorno il vecchio canone, il suo valore monetario è diventato 1036.
Nota2: Ho applicato la variazione assoluta, al 100%: se il contratto prevedeva la variazione assoluta al 75% (esempio i contratti commerciali di durata 6+6) sarebeb stato 1000x(1,036x0,75)=1027€

Nota 3 generale: come scrivevo sopra, mi rimane un dubbio; la circolare 20 o 26, (non ricordo gli anni, le prime che illustravano il metodo di applicazione) mi sembra facesse un esempio dove la applicazione dell'adeguamento non scattava immediatamente col canone della prima annualità ri uscita dalla cedolare, e che quindi dovesse aspettarsi l'anno successivo.

La legge dice esplicitamente che il locatore non ha diritto di richiedere l'adeguamento per gli anni in cui sceglie la cedolare, quindi non potrà farlo nemmeno in seguito sugli anni passati.
Come vedi nel mio esempio non chiedo di recuperare le differenze monetarie accumulate sul canone anno per anno degli anni passati: ma applico la rivalutazione puntuale a partire dalla nuova annualità; non ho contraddetto la lettera della legge, ma ho applicato l'automatismo in essere.
Solo se era previsto l'aggiornamento su richiesta, avrei perso i diritti sugli scatti passati.

Che poi, come scrivevo, spesso sia inopportuno scatenare una guerra con l'inquilino per tali conteggi, è altro discorso (io infatti me ne sono guardato): a a domanda ho risposto dando la mia visione del problema.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Maggio 2019 il propeitario vuole cambiare regime. Si va a vedere l'indice istat del mese di maggio (o aprile, cmq l'ultimo pubblicato), si guarda la variazione annuale al 100%, info disponibile su diversi siti, es sicet o tanti altri, e si calcola l'adeguamento con l'indice lì presente.
Es. aprile 2019 l'indice è 0,9, il canone annuale diventa, da 6000, 6054, quindi + 4,5 euro al mese.
No.
Resta in ogni caso valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello delle annualità per il quale il locatore si è avvalso del regime della cedolare secca. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all'annualità nel quale revoca l'opzione.
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Es. aprile 2019 l'indice è 0,9, il canone annuale diventa, da 6000, 6054, quindi + 4,5 euro al mese.
E' aprile 2020, se la cessazione della cedolare è stata richiesta entro il 2019: penso che si sia trattato di una svista, ma la parte economica è esatta.
 

Aidualc

Membro Junior
Professionista
Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all'annualità nel quale revoca l'opzione.
Un attimo! Aiutami a capire. Quindi se il locatore da, es, l'1 maggio 2019 (ipotizziamo che la data di decorrenza iniziale fosse stata l'1 maggio 2017) vuole passare al regime ordinario, paga ancora un anno intero con canone a 500, senza applicare subito l'aumento?

Devo dire che non mi è mai capitato, perché il 90% delle volte il passaggio è da regime ordinario a cedolare, e in altri casi di cui ho esperienza il locatore anche tassato in regime ordinario non applicava l'aumento, quindi non ho esperienza diretta.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
No.
Resta in ogni caso valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello delle annualità per il quale il locatore si è avvalso del regime della cedolare secca. Pertanto, il locatore non può richiedere gli aggiornamenti del canone relativi all'annualità nel quale revoca l'opzione.
Fai capire anche a me. Stai confermando il dubbio che avevo esposto come nota 3?
Riguarda la annualità contrattuale o l'anno solare?
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Riguarda la annualità contrattuale o l'anno solare?
Per quanto ne so riguarda l'anno solare: la raccomandata di cambio, fermo restando l'eventuale (ma, a mio avviso non obbligatorio) preavviso, deve essere recapitata entro dicembre dell'anno antecedente quello in cui il cambio dovrà essere operativo.
 

Liederman

Membro Attivo
Proprietario Casa
Nota1: per poter fare ciò ritengo necessario sia previsto sul contratto l'aggiornamento automatico senza necessità di richiesta. Per gli anni dal 2013 al 2017 non viene applicato. Ma dal 2018 se aggiorno il vecchio canone, il suo valore monetario è diventato 1036.
perchè esattamente ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per quanto ne so riguarda l'anno solare: la raccomandata di cambio, fermo restando l'eventuale (ma, a mio avviso non obbligatorio) preavviso, deve essere recapitata entro dicembre dell'anno antecedente quello in cui il cambio dovrà essere operativo.
No. Va recapitata (prima?) della scadenza annualità contrattuale. Quanto agli effetti sentiamo @Nemesis
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
circolare Agenzia delle Entrate 55394/11
Non è una circolare, ma un provvedimento del direttore dell'Agenzia.
ma non si parla di quanto tempo prima.
Hai letto male.
Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
@Nemesis: non hai replicato alle mie affermazioni in merito alla entità da considerare per l'adeguamento ISTAT e sua decorrenza.
Ps: in genere sei silenzioso quando non hai una risposta certa.
Mi interesserebbe comunque la tua opinione
 

Gagarin

Membro Attivo
Professionista
Hai letto male.
Non ho letto male: quello che citi è il termine finale; quello che manca e a cui mi riferivo è l'intervallo precedente, cioè quanto tempo prima della scadenza del contratto (che corrisponde al termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro) occorrerebbe inviare la comunicazione a inquilino o ad Agenzia delle Entrate
 

Aidualc

Membro Junior
Professionista
Io ancora non ho capito una cosa. Da maggio 2019 in poi il locatore può aumentare il canone, nell'esempio di cui sopra da 500 a 504,50?
 

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Buongiorno, chiedo aiuto per il 730 precompilato riguardo la cedolare secca. Il locatore ha lasciato l'appartamento a fine maggio. Ho variato il periodo di pagamento adeguandolo ai 5 mesi di possesso. Tutto ok per i 5 mesi di cedolare 2019 ma nell'esito dei calcoli è sparito il saldo della cedolare 2018.Qualcuno può aiutarmi.
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