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Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buonasera a tutti, vorrei chiedere un vostro parere, spero di aver azzeccato la sezione del Forum.
Vorrei sapere, indicativamente, quanto potrebbe costare la demolizione di due villette per una cubatura totale di circa 2300/2400mc (metri cubi), così per avere un'idea di massima.
Vorrei avere un'idea di costo se questo lavoro lo facessi fare io ad un'impresa come se fossi un cliente che commissiona un lavoro e sapere anche quanto costerebbe in realtà ad un'impresa se lo stesso identico lavoro lo facesse l'impresa a sue spese per proprio conto (in pratica, sapere quanto costerebbe in realtà questo lavoro ad un'impresa e quanto poi l'impresa lo ricarica al cliente.
Vorrei avere indicazioni a livello di costi indicativi, assolutamente di massima
Ringrazio tutti per opinioni e pareri.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Andare a fare i conti in tasca agli altri è pericoloso oltre che sgradito. Se questo trattamento lo facessero a te?
Per sapere i costi di demolizione basta che prendi il Prezzario delle opere pubbliche della Regione , oppure il prezzario della Camera di Commercio della provincia, in cui si trovano le due villette.
Poi per prima cosa devi incaricare un Progettista per la demolizione che rediga un Capitolato dei lavori ed un Computo Metrico Estimativo così saprai quanto devi pagare come massimo per la demolizione, poi quanto devi pagare il Progettista che farà anche il Direttore dei Lavori, ed il Coordinatore per la sicurezza ed il costo di tutte le pratiche necessarie per la demolizione.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Andare a fare i conti in tasca agli altri è pericoloso oltre che sgradito. Se questo trattamento lo facessero a te?
Per sapere i costi di demolizione basta che prendi il Prezzario delle opere pubbliche della Regione , oppure il prezzario della Camera di Commercio della provincia, in cui si trovano le due villette.
Poi per prima cosa devi incaricare un Progettista per la demolizione che rediga un Capitolato dei lavori ed un Computo Metrico Estimativo così saprai quanto devi pagare come massimo per la demolizione, poi quanto devi pagare il Progettista che farà anche il Direttore dei Lavori, ed il Coordinatore per la sicurezza ed il costo di tutte le pratiche necessarie per la demolizione.
Chiaro, grazie mille, questo lo immaginavo già a livello di procedure ma la mia domanda era diversa ed è assolutamente generica senza riferimento a niente e nessuno quindi non vedo dove stia il problema. Poi, ovvio che sarebbe comunque un'idea assolutamente di massima senza alcuna precisione (anzi) ma ho trovato online che mediamente demolire una fabbricato civile potrebbe costare 10.000 Euro ogni 100mq (ho trovato diversi valori ma mediamente si parla di 100 Euro/mq poco o tanto che sia). Ovvio che tale parametro si riferirebbe al cliente che commissiona il lavoro ad un'impresa. Ora, l'ipotetica impresa, che margini ha? Molti sostengono 1 a 10 (a me onestamente sembra davvero esagerato ma può anche essere non saprei). Ripeto, sono solo domande per avere idee di massima, chiaramente libero di non fornire alcuna risposta. Grazie mille comunque.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
la mia risposta non è stata capita. Andare a vedere il margine di guadagno di una impresa è una cosa scorretta: l' impresario è un imprenditore, che a volte anticipa i soldi del lavoro, se tu gli chiedi quanto vuole per fare un lavoro e poi gli dici : "eh ma a te ti costa X guadagni troppo" ti do Y. Hai due possibilità o l'impresario di manda a cakkare, oppure ti fa il lavoro ed al primo imprevisto si blocca e ti dice: "eh mò magno io".
Ricordati che nessuno lavora in perdita, nessuno lavora per fare girare i soldi senza guadagnare.
Come ti ho già scritto fai redigere un capitolato dei lavori e chiedi a più imprese quanto ti mettono quel tipo di lavoro che gli chiedi.
Ci sono dei prezzari che indicano quanta è la percentuale dei costi aziendali da applicare alla manodopera impiegata, all'immobilizzo/affitto dei macchinari utilizzati, all'acquisto dei materiali di consumo, e quanto sia il margine di guadagno da applicare sulla somma di detti costi.
Tieni presente un concetto che i due calcoli sono differenti: per i costi aziendali si fa Totale Costi * X%+ = Grand Totale Costi; per il margine di Guadagno si fa GTC: (1-X%)= Prezzo finale
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
A prescindere l'impresa, solo perché esiste ha dei costi, deve pagare il personale, deve pagare i costi fissi della sede e dei macchinari che costano anche se stanno fermi, ammortamenti, assicurazioni, discarica che dovrà essere raggiunta e lo smaltimento delle varie tipologie di materiali, vedi cemento amianto. Senza dimenticare tutte le autorizzazioni, i permessi e le assicurazioni.
Sovente i conti si fanno senza l'oste e poi sono dolori.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
la mia risposta non è stata capita. Andare a vedere il margine di guadagno di una impresa è una cosa scorretta: l' impresario è un imprenditore, che a volte anticipa i soldi del lavoro, se tu gli chiedi quanto vuole per fare un lavoro e poi gli dici : "eh ma a te ti costa X guadagni troppo" ti do Y. Hai due possibilità o l'impresario di manda a cakkare, oppure ti fa il lavoro ed al primo imprevisto si blocca e ti dice: "eh mò magno io".
Ricordati che nessuno lavora in perdita, nessuno lavora per fare girare i soldi senza guadagnare.
Come ti ho già scritto fai redigere un capitolato dei lavori e chiedi a più imprese quanto ti mettono quel tipo di lavoro che gli chiedi.
Ci sono dei prezzari che indicano quanta è la percentuale dei costi aziendali da applicare alla manodopera impiegata, all'immobilizzo/affitto dei macchinari utilizzati, all'acquisto dei materiali di consumo, e quanto sia il margine di guadagno da applicare sulla somma di detti costi.
Tieni presente un concetto che i due calcoli sono differenti: per i costi aziendali si fa Totale Costi * X%+ = Grand Totale Costi; per il margine di Guadagno si fa GTC: (1-X%)= Prezzo finale
Continuo a non capire cosa possa esserci di così incredibile da nascondere se si riporta un IPOTETICO margine di guadagno di una FANTOMATICA impresa edile. Comunque sia, farò così. Chiedo un preventivo a 10 imprese per la demolizione che mi proporranno chi 1, chi 2, chi 3 chi 4 e così via (come per qualsiasi altra cosa e a prescindere da prezziari etc.. tutto molto molto relativo e chiunque queste cose le sa). Volevo evitare di chiedere a un paio di amici che hanno imprese di costruizioni, quanto costa a loro un lavoro del genere ma li contatterò in questi giorni e cercherò di capire anche sta cosa. A me NON interessa sapere quanto guadagna un'impresa o un imprenditore (è chiaro che non lavorano per la gloria, non c'era bisogno di specificarlo), la mia finalità era diversa. Se faccio fare io questo ipotetico lavoro che mi costerà "X" (io che mi rivolgo ad un'impresa di costruzioni) piuttosto quello che l'impresa di costruzioni sostiene per fare questo lavoro. Cerco di essere più chiaro. Se ho un terreno edificabile di 1000mq su cui vi è un rudere e il tutto mi è stato valutato "Y", probabilmente mi conviene far demolire il rudere perchè sono quasi convinto che il solo terreno edificabile, varrebbe, senza rudere, "Y" X2 (magari non X2 ma comunque di più, e non credo neanche poco di più. Ora, se la demolizione mi costa 10K (faccio un esempio) e il rudere assieme al terreno, mi è stato valutato 100 e il solo terreno mi viene valutato 150, si capisce bene che mi conviene demolirlo il rudere perchè dal terreno ci prendo 140 e non 100. Il senso era questo.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Comunque sia, farò così. Chiedo un preventivo a 10 imprese per la demolizione che mi proporranno chi 1, chi 2, chi 3 chi 4 e così via
e' qui che sbagli lo spartito deve essere uguale per tutti, altrimenti c'è chi suona il pezzo come l'ha scritto l'autore, che esegue la versione semplificata, chi esegue la versione a 4 mani ecc.. ecc... .
Il margine di guadagno lo stabilisce l'imprenditore a secondo della politiche che vuole perseguire. Non c'é una legge che dice che se guadagni più del 50% sei un ladro mentre se guadagni il 20% sei un onesto.
Tieni presente che si parla sempre di guadagno prima delle tasse quindi non tutto quello che è "guadagno" finisce nelle tasche dell'imprenditore.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ora, se la demolizione mi costa 10K (faccio un esempio) e il rudere assieme al terreno, mi è stato valutato 100 e il solo terreno mi viene valutato 150, si capisce bene che mi conviene demolirlo il rudere perchè dal terreno ci prendo 140 e non 100.
esempio sbagliato perché le cifre sono prese a capocchia: Un terreno edificabile sul quale insiste una costruzione collabente vale il valore edificabile meno i costi di demolizione. Quindi se il solo terreno vale 150 ma per via dell'edificio da demolire di offrono 100 i costi di demolizione sono 50. Tu puoi trovare una impresa che te lo demolisca per 30. Ma questo è un discorso differente che non c'entra con quanto ci guadagna l'impresa. Se un lottizzatore ti ha offerto una cifra del terreno per costruirci sopra abbattendo quello che c'è costruito, i suoi costi, che non sono il prezzo che farebbe a te, saranno senz'altro minori di una impresa che viene appositamente per demolire e poi se ne va.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non c'é una legge che dice che se guadagni più del 50% sei un ladro mentre se guadagni il 20% sei un onesto.
Appunto, proprio come dice lei, nessuna legge impone all'imprenditore quanto sia il guadagno che vuole realizzare quindio, a conti fatti, chiunque, ragionevolmente al lavoro da eseguirsi, chiederà proprio quello che vuole chiedere. Chi chiederà 10K, chi 15K chi 20K e così via. Per ogni cosa è così. Per lo stesos identico lavoro ci sarà sempre quello che chiede 1, quello che chiede 1.2, quello che chiede 1.5, quello che chiede il doppio e così via. Ma il punto non è questo (ripeto, non mi interessa sapere chi e quanto e cosa si guadagna.. ma forse la domanda era troppo implicita per essere interpretata nella giusta maniera. Ci riprovo).

Se io ho un terreno di 1000mq con un rudere e il tutto mi è stato valutato tot (faccio un esempio 100K), se io faccio demolire a mie spese questo rudere, c'è la possibilità che il mio terreno da 1000mq valga di più senza il rudere? Per quello che ho visto, ho riscontrato in molte occasioni che un terreno edificabile libero, a parità di metratura, IF etc.. valga di più sul mercato rispetto allo stesso identico terreno con un rudere (presumibilmente da demolire). Sua opinione?

E qui la domanda. Se per ipotesi questo mio terreno da 1000mq (che vale 100K con il rudere) me lo volesse acquistare un'impresa e mi viene a "cantare" che c'è un ruidere che però deve essere demolito e ha dei costi enormi di demolizione di cui la stessa impresa deve farsi carico, se io so che demolire questo rudere mi costa 10K e l'impresa mi offre 60K o 70K per il terreno, mi sta semplicemente rpendendo per i fondelli. Giusto no?

Questo voglio evitare perchè, se davvero a me (cliente che si rivolge ad un impresa per un lavoro di demolizione), far demolire il rudere mi costa 10K, all'impresa che mi acquisterebbe il terreno con il mio bel rudere, non può costare di più la demolizione di questo rudere, me neanche 100 Euro in più.. mi sembra piuttosto scontato questo.

Riassumendo, se l'impresa interessata ad acquistare il mio terreno (che vale 100K sul mercato con il suo bel rudere) mi offre anche solo 89K, probabilmente mi sta ciulando (proprio perchè a me costerebbe solo 10K farlo demolire).

Opinioni?
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Quindi se il solo terreno vale 150 ma per via dell'edificio da demolire di offrono 100 i costi di demolizione sono 50. Tu puoi trovare una impresa che te lo demolisca per 30.
Perfetto, era questo che volevo sapere, mi ha già risposto. Quindi, di fatto, l'impresa farà i suoi unici e soli (ovvi) interessi. Potrà anche dirmi che demolire il rudere gli costa 50K Euro quando in realtà io ho già richiesto 10 preventivi ad altre imprese dove mi chiedono tra i 10K e 12K Euro (quindi, di fatto, l'impresa-compratore sta facendo il suo furbo gioco. E' corretto?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Continuo a non capire cosa possa esserci di così incredibile da nascondere se si riporta un IPOTETICO margine di guadagno di una FANTOMATICA impresa edile
La tua è una pretesa "assurda" non per la curiosità di sapere quanto guadagna l'impresa ma perché dipende cosa intendi per "guadagno come in parte già spiegato da altri.

Se prendi il solo costo manodopera il prezzo che ti viene addebitato come costo orario ( esempio 35 Euro/ora) può sembrare clamorosamente "pompato" rispetto ai 10/15 Euro percepiti dal dipendente.
Solo che se non sei "esperto" trascuri tutte le voci che non appaiono in busta paga.
L'extra serve oltre che per pagare tutte quelle ore retribuite ma non lavorate (ferie, tredicesima, permessi, malattia, infortuni) anche tutti i costi "istituzionali" (Inps, Inail, IRPEF etc) la gestione amministrativa, gli ammortamenti (alcuni fatturano valore inferiori ma addebitano ulteriori voci per costi orari per impianti ed attrezzature)...e alla fine un "guadagno lordi" per l'impresa.

Detta semplice fatto 100 il fatturato nelle grosse imprese un margine del 10% è una benedizione.

Quanto al tuo scopo: decidere se vendere nello stato di fatto o con immobili demoliti...da una parte hai un ricavo "pulito" dall'altra ti assumi i rischi di costi finali che crescono per sorprese non previste.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Detta semplice fatto 100 il fatturato nelle grosse imprese un margine del 10% è una benedizione.

Quanto al tuo scopo: decidere se vendere nello stato di fatto o con immobili demoliti...da una parte hai un ricavo "pulito" dall'altra ti assumi i rischi di costi finali che crescono per sorprese non previste.
Ti ringrazio per la risposta. La mia era solo una domanda per cercare di capire se un'impresa che è interessata all'acquisto del mio terreno edificabile su cui vi è un rudere (il tutto se lo vendessi così com'è vale 100k Euro), può o meno prendermi per i fondelli proponendomi una cifra molto più bassa di quanto in realtà varrebbe. Se a me demolire il rudere costa 10K Euro (ho 10 preventivi di altre/terze imprese) ma secondo l'impresa che è interessata ad acquistare il mio terreno questa demolizione mi dice che le costa 50k Euro e che quindi mi offre 50K perchè deve demolire il rudere che gli costa 50K, alllora sicuramente mi sta prendendo per i fondelli. E' corretto o mi sfugge magari qualcosa?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Se la proporzione delle cifre che citi sono quelle...allora non ti stanno prendendo "per i fondelli"... ma vogliono fare 13 senza nemmeno giocare.
 

Cicionsky

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Se la proporzione delle cifre che citi sono quelle...allora non ti stanno prendendo "in giro" ma vogliono fare 13 senza nemmeno giocare.
Ah ecco ok. Quindi, ricapitolando, è bene sapere, facendosi fare più preventivi, cosa in realtà costerebbe demolire questo rudere così da poter accogliere, o meno, eventuali proposte di una qualksiasi impresa interessata a comprare il mio bel terreno con il rudere. Non fa una piega. La realtà però, molto spesso, è differente, e lo dico per esperienza. L'mpresa, fa sempre il proprio gioco, e il gioco è sempre, profondamente, radicalmente, al ribasso, sempre (più guadagnano, meglio è). Se davvero demolire questo mio rudere costa 10k Euro, nessuna impresa mi proporrebbe 90K Euro per comprare il mio terreno (che ne vale 100K), nessuna. E qui mi ricollego al punto sopra chiedendo una sua opinione. Se il rudere lo faccio demolire io a mie spese (ad es, costo 10K Euro), può succedere che il mio bel lotto edificabile da 1000mq valga sul mercato di più (più di 100K Euro) senza un rudere da demolire? Riuscirei a venderlo meglio secondo lei? Grazie.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
qui mi ricollego al punto sopra chiedendo una sua opinione. Se il rudere lo faccio demolire io a mie spese (ad es, costo 10K Euro), può succedere che il mio bel lotto edificabile da 1000mq valga sul mercato di più (più di 100K Euro) senza un rudere da demolire? Riuscirei a venderlo meglio secondo lei?
Come puoi pretendere di avere una risposta valida dai forumisti su un tale argomento solo sulla base di tue ipotesi e senza i dati completi?

In questo periodo i valori di vendita di un terreno edificabile sono molto variabili:
-per ubicazione territoriale
-per indice edificatorio
-per necessità di lottizzazione
-per tempistiche di vendita

Anche se sgombro non è detto che trovi subito un acquirente al prezzo che tu ipotizzi quindi rischi di anticipare cifre importanti per la demolizione.

Pure una "demolizione" ha valori molto differenti e non puoi limitarla al solo costo "fisico" ma devi includere tutte le pratiche burocratiche e lo smaltimento degli inerti.

Non conosco i valori della tua zona ma dubito che con 10mila Euro ti bastino per far demolire e sgomberare 2 immobili di tale cubatura ..."chiavi in mano".

Noi non abbiamo proprietà "divinatorie" per indovinare tutti i dati "reali" che hai omesso.

Sai far di conto
 

marco.1987

Membro Junior
Conduttore
Se il rudere lo faccio demolire io a mie spese (ad es, costo 10K Euro), può succedere che il mio bel lotto edificabile da 1000mq valga sul mercato di più (più di 100K Euro) senza un rudere da demolire? Riuscirei a venderlo meglio secondo lei? Grazie.
In questo preciso periodo storico in Italia se hai un terreno con un rudere con 2 unità abitative, se prima chiedevi 100k ora ne puoi chiedere 140... soprattutto se le unità abitative sono 2... non lo demolire assolutamente, non ti comprerebbe più nessuno il terreno. IL TUO VALORE è IL RUDERE!
SON CAMBIATE LE REGOLE DEL "GIOCO", NON DEMOLIRLO PER NESSUN MOTIVO!
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
E se il rudere fosse un costo per la sua demolizione e lo smaltimento delle macerie, ti permetterebbe di abbattere il prezzo di vendita con un risparmio sulla tassazione dell'atto.
 

marco.1987

Membro Junior
Conduttore
E se il rudere fosse un costo per la sua demolizione e lo smaltimento delle macerie, ti permetterebbe di abbattere il prezzo di vendita con un risparmio sulla tassazione dell'atto.
Quello è il guadagno minore... Se all'improvviso ha avuto richieste per l'acquisto DA PARTE DI UN'IMPRESA è perchè ci sono i famosi bonus... Suppongo che quel rudere è lì da decine di anni e fino ad ora nessuno era mai andato a far proposte..
Se fossi in lui aspetterei a venderlo.. almeno fino ad inizio novembre..
Per quel rudere oggi prende 70 o 100, se ha voglia di metterci tempo, fatica e parecchie notti insonni può ricavarci molto ma molto di più.. (nel senso che i lavori li fa fare lui..)
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Comunque non sappiamo in che zona urbanistica ricade. Se cadesse in zona di espansione dovrebbe intervenire in un piano urbanistico con la superficie del terreno. Mentre se fosse in zona di completamento potrebbe demolire e costruire il volume previsto dall'indice volumetrico. Infine se fosse in centro storico dovrebbe proporre un intervento con il recupero dell'edificio eventualmente proponendo dei miglioramenti.
Le notizie che abbiamo sono abbastanza scarne.
 

marco.1987

Membro Junior
Conduttore
Le notizie che abbiamo sono abbastanza scarne.
La zona urbanistica non la sappiamo ma posso esser più che certo che ricade in zona sismica 1,2,3... il costruttore non so se farà ampliamenti o altro ma se ci sono 2 unità son già oltre 400k di lavori gratuiti + un prezzo maggiorato di 96k ad unità rispetto al mercato... in 2/3 anni di lavoro non è male come guadagno.. Totale dai 400k ai 600k.
Ha più fretta il costruttore ad iniziare i lavori che lui a vendere..
 

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Principia ha scritto sul profilo di Gianco.
Giaco ho letto che sei professionista che lavoro fai? Potrei contattarti telefonicamente se sei in tecnico?
Buongiorno,

Chiedo a questo forum una delucidazione per un contratto di affitto casa.

Sto per affittare una casa dal 21 ottobre di quest' anno, ho optato per la cedolare secca, quando e come dovrei versare la tassa del 21% ? E poi come funzioneranno i vari versamenti per l'anno prossimo?

Vi ringrazio per la risposta
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