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sasisilu

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Proprietario Casa
Buon giorno.
Un condomino ha fatto un abuso edilizio, trasformando in appartamento un locale di 50 m2 adibito a cantina. Tutti i condomini vogliono, quindi, ricalcolare la tabella millesimale. In questo caso possiamo far pagare al "colpevole" la spesa?
Grazie:fiore:
 

Andrea Sini

Membro dello Staff
Professionista
E' giusto ricalcolare le tabelle. Ritengo altrettano giusto farle pagare al proprietario che ha trasformato la cantina.
Il rifacimento delle tabelle millesimali si rende necessario in riferimento alla mutata destinazione d'uso di un'unità esclusiva, diversamente non vengono rispettati i presupposti dettati dal CC.
E 'ovvio che tale trasformazione deve essere regolarizzata... prima che si proceda alla rettifica delle tabelle millesimali.
Saluti
Andrea
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
L' assemblea non ha il potere di attribuire una spesa personale ad un condòmino, neanche se dal punto di vista della maggioranza questa delibera potrebbe apparire giustificabile.

Il costo del ricalcolo della tabella millesimale va suddivisa utilizzando la tabella della proprietà, se il regolamento condominiale non dispone diversamente.
 

Alessia Buschi

Membro dello Staff
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Professionista
Scusate se mi intrometto.

I 1000/1000 di cui parla qdsini, sarebbero per il rifacimento delle tabelle a totale carico del condomino che ha trasformato la cantina?

Aggiunto dopo 29 minuti :

Ciao,

Le tabelle millesimali possono essere modificate per due motivi;
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (--> dacc art 69).

La spesa per la modifica, da parte di un tecnico, non può essere addossata ad un solo condomino, anche se questi è la causa di tal revisione, in quanto la spesa va ripartita fra i tutti i condomini per valore millesimale.
Anche se in assemblea si ottenesse l'unanimità dei consensi, il condomino che ha trasformato la cantina può far annullare la delibera, in quanto questa lede i suoi diritti.
 

Alessia Buschi

Membro dello Staff
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Professionista
Allora avevo capito bene, però no perchè l'unanimità la si otterrebbe se quel condomino non si presentasse all'assemblea, in caso contrario non voterebbe a favore di una delibera a lui sfavorevole, e comunque verrebbe considerata nulla e impugnabile in qualsiasi momento.

Ciao
 

Jrogin

Fondatore
Membro dello Staff
Professionista
No aspettate un attimo.
Se siete tutti daccordo qual'è il problema??:domanda:
Tutti daccordo significa che è daccordo anche il condomino che ha trasformato la cantina in appartamento e quindi i 1.000/1.000
Se costui invece non è daccordo non ci sono più i 1.000/1.000.
 

Andrea Sini

Membro dello Staff
Professionista
Riassumo
Se abbiamo 1000/1000 siamo tutti daccordo, quindi chi ha cambiato la destinazione d'uso concorda con gli altri nel fatto che i costi di revisione siano a carico di di chi ha modificato la situaizone presistente.
Insisto sul fatto che, abuso a parte, il cambio d'uso ha alterato il rapporto tra proprietà privare e parti comuni. L'art 69 Disp. Att. de CC prevede questa situazione ma non indica a carico di chi sono i costi. E' evidente che una cantina ha un carico urbanistico diverso da quello di un appartamento.
Pertanto dato che questa modifica è relativa ad una parte privata ed è unilaterale, non vedo il motivo per cui il condomino del 2° piano deve pagare il rifacimento delle tabelle per un cambiamento che lui stesso non ha potuto deliberare in un'assemblea...
 

Alessia Buschi

Membro dello Staff
Membro dello Staff
Professionista
Le spese per la revisione delle tabelle va ripartita fra tutti i condomini.
I 1000/1000 significa che anche il condomino che ha modificato la cantina accetti di pagare di propia tasca tale revisione, ma se non d'accordo (quindi non c'è l'unanimità, "per dire siamo tutti d'accordo"), nessuno può imporglielo.
A quel punto i condomini possono rivolgersi all'autorità giudiaziale e solo il giudice potrà decidere.
 

Andrea Sini

Membro dello Staff
Professionista
Alexia, siamo daccordo,
dammi il riferimento normativo in virtù del quale un condomino che modifica una proprietà esclusiva con cambio d'uso e un diverso carico sulle parti comuni, senza coinvolgere l'assemblea di condominio, può far pagare le spese di rifacimento dell etabelle a tutti, grazie 1.000.
 

Antonio Azzaretto

Membro dello Staff
Provo a chiarire la questione:

La possibilità di cambiare le tabelle millesimali è sorta recentissimamente, esattamente con con la sentenza 18477 del 9 agosto 2010.

Prima di questa data la modifica era pressochè impossibile, perchè era necessaria l' unanimità dei consensi per poter procedere.
Dopo tale data basta una delibera che venga votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea, che rappresentino almeno 500 millesimi.

In virtù di questa sentenza, pertanto il condominio può procedere a rettificare i millesimi di proprietà.

Si tratta d un provvedimento che serve a tutta la Comunità Residenziale.

Si tratta di un provvedimento tecnico, che è utile a tutti.

In altre parole è una decisione che non viene presa "contro" qualcuno, ma bensì a vantaggio di tutti i condòmini, i quali così potranno godere di una più equa ripartizione delle spese.

E' per quasta ragione che il costo del rifacimento delle tabelle millesimali deve essere posto a carico di tutti i proprietari, in ragione delle nuove tabelle che la comunità residenziale approverà a maggioranza.

Per tutte queste ragioni, ritengo che non ci siano dubbi su come vada ripartita la spesa di rifacimento delle tabelle millesimali.

In alternativa, in teoria, il soggetto coinvolto più direttamente nella questione, può fare un atto di liberalità e dichiarare in assemblea che intende pagare interamente la spesa di rifacimento delle tabelle millesimali.

L' assemblea, senz' altro, accoglierà tale richiesta.
 

maidealista

Fondatore
Membro dello Staff
Proprietario Casa
Quando le tabelle millesimali vengono predisposte dal costruttore-venditore e la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, l'efficacia vincolante di esse si basa su tale approvazione e non può essere contestata fino ad eventuale ricorso alla procedura di cui all'art. 69 disp. att. C.C.
L'art. 69 disp. att. C.C. prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, solo nell'ipotesi di errore o di modifiche dello stato di fatto.
La revisione in conseguenza di errore si riferisce, non solo agli errori di calcolo, ma ad ogni ipotesi di errore. Pertanto, la revisione si riferisce solo alle tabelle determinate contrattualmente e non a quelle definite con sentenza, per le quali saranno applicabili i rimedi previsti per le impugnazioni processuali.
Nell'ipotesi di modifiche di una parte dell'edificio (ad esempio: innovazioni, ristrutturazioni di vasta portata o sopraelevazioni di nuovi piani) le tabelle vanno rifatte quando "e' notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". Ed ecco qui la domanda piu' comune: "Nel caso di realizzazione di una veranda, il condomino che la realizza deve pagare di più?". La risposta, secondo quanto detto dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, spetta soltanto al giudice. Infatti e' solo Lui che può valutare se c'e' un'alterazione sostanziale nei rapporti di superficie, aiutandosi di solito con un tecnico. Ma certamente pochi metri quadrati spesso non sono talmente significativi da giustificare una revisione.
Da : Tabelle Millesimali
Poiché al formazione delle tabelle implica un vero e proprio negozio contrattuale, la
loro modificazione deve avvenire con voto unanime di tutti i condomini;
diversamente bisogna adire l’Autorità giudiziaria, la cui sentenza di revisione avrà
natura costitutiva , senza effetti retroattivi ( Cass. N. 7696 /1994)
da : http://www.anaci-verona.net/images/documenti/Tesine 2007_08/Donata Paolini SOTTOTETTO E QUOTE MILLESIMALI.pdf
:daccordo:
 

picodepaperis

Nuovo Iscritto
E se la cantina trasfortmata in appartamento non rispetta tutti i canoni (abitabilità, accatastamento come appartamento, volumetria,) ?

Il proprietario della cantina ha rispettato tutte le leggi ?
Se la risposta è "no!", mi sembra salti tutto.
Il nuovov appartamento è abusivo, (con tutte le con seguenze) quindi non esiste nemmeno il problema della nuova ripartizione.

Un bel pasticcio causato da questo condomino!
 

sasisilu

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il proprietario della cantina non ha rispettato nessuna legge. Addirittura ha abbattuto un muro di spina, mettendo probabilmente a rischio la stabilità.....E malgrado sia stata fatta denuncia dall'amministratore ai vigili, nessuno è venuto a controllare....Ma questo è un argomento trattato in un'altra discussione :disappunto:
 

Andrea Sini

Membro dello Staff
Professionista
Siamo sicuri che l'amministrator eabbia effettivamente fatto regolare denuncia? Ne hai una copia?
Lo chiedo perchè mi sembra strano che dietro una denuncia i vigili non si siano mossi.
Controlla.
Per i carabinieri aspetterei un attimo.
 

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