Clausola "solve et repete" nei contratti di locazione

[uva]

Nei contratti di locazione abitativi (liberi 4 + 4 e concordati) e in quelli commerciali inserisco sempre la clausola risolutiva espressa
prevista dall’articolo 1456 del Codice civile, non
vessatoria, consente la risoluzione di diritto in presenza di inadempimenti specificamente individuati;
tuttavia, secondo l’ordinanza 23287/2024 della Cassazione, l’inadempimento deve essere effettivo, altrimenti
l’avvalimento della clausola costituisce abuso del diritto.

Si potrebbe anche scrivere la clausola
solve et repete, di natura vessatoria (articoli 1341 e 1342 Codice civile), che impone al
conduttore di adempiere comunque, riservando la tutela giudiziale a un secondo momento.
alla quale non ho mai pensato.

Premesso che lo scopo è la deterrenza, ossia prevenire l'eventuale morosità dei conduttori rendendoli consapevoli delle conseguenze dei loro inadempimenti, voi usate nei contratti la "solve et repete"?
La usereste, o vi pare inutilmente vessatoria?

(Fonte: IlSole24Ore NT del 29/09/2025)

 

[Heifetz]

Premesso che lo scopo è la deterrenza, ossia prevenire l'eventuale morosità dei conduttori rendendoli consapevoli delle conseguenze dei loro inadempimenti

Sì, mi sembra di capire che in sostanza serva soprattutto a scoraggiare contestazioni pretestuose o dilatorie del conduttore (secondo me, nei contratti abitativi è poco utile).

vi pare inutilmente vessatoria?

Diverso può essere in alcuni contratti commerciali,
magari di grande valore.

 

[Gagarin]

voi usate nei contratti la "solve et repete"?

Io uso sia la "solve et repete" (per la quale è necessaria la doppia firma di accettazione), sia la "risoluzione espressa".
Sono entrambe solo un deterrente, anche piuttosto debole.
La prima impedirebbe una qualunque azione (giudizio, richieste, pretese, etc..) se prima non si è pagato il dovuto; la seconda dovrebbe permettere l'annullamento d'ufficio del contratto in caso di non ottemperanza alle clausole contrattuali segnalate come essenziali (che, in genere, per sicurezza, vengono inserite con la doppia firma, come essenziali).
Uso il condizionale perchè, purtroppo come al solito, in Italia la tutela dei c.d. "deboli" (tali si ritengono ancora gli inquilini) non tiene conto di tali clausole e il ricorso al giudice è sempre necessario: giudice che, peraltro, quasi sempre non tiene minimamente conto delle suddette clausole e procede per suo conto (tieni presente anche il fatto che in Italia, a differenza di altri Paesi, il giudice, spesso ideologizzato, interpreta e non applica le leggi, nè è obbligato a tener conto della giurisprudenza, cioè delle sentenze passate in giudicato) e, per questo, dico che sono solo un deterrente per "inquilini non professionisti", che, oggi, però, rappresentano un parte infinitesimale del "parco inquilini" (la statistica, mi sembra di "SoloAffitti", dice che oltre il 62% non paga e, secondo me, pecca in difetto).

 

[happysmileone]

io uso la risoluzione espressa ma non ho avuto per fortuna mai l'occasione per utilizzarla. Nel caso si verificassero i termini la userei per chiudere il contratto all'Agenzia delle Entrate ed evitare per i contratti ad uso commerciale il pagamento delle imposte sui canoni non pagati. Nel caso in giudizio si addivenisse alla non scissione del contratto lo registrerei di nuovo . Secondo voi si potrebbe fare ?

 

[uva]

nei contratti abitativi è poco utile).

Io invece la troverei utile anche nei contratti abitativi.
Perché è già successo che nostri conduttori abbiano preteso di sospendere il pagamento dei canoni per motivi vari (anche strampalati, tipo il vicino di casa che li disturba in continuazione impedendogli il pieno godimento dell'immobile locato).

 

[uva]

Io uso la "solve et repete" (per la quale è necessaria la doppia firma di accettazione),

I tuoi conduttori la accettano e la firmano senza discutere?
Perché se gliela si spiega bene potrebbero non gradirla...

 

[Gagarin]

I tuoi conduttori la accettano e la firmano senza discutere?

Il locatore sono io: o mangi la minestra....

 

[Gagarin]

non ho avuto per fortuna mai l'occasione per utilizzarla

Beato te! Comunque, per non pagare tasse sui canoni non incassati non c'è bisogno della clausola, perchè è sufficiente aver inviato la diffida a pagare.

 

[uva]

risoluzione espressa

Ne abbiamo discusso diverse volte in questo Forum.

Trovo esaustivo quanto spiegato qui:

L

Discussione 'Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?'

12 Marzo 2015

Salve,
un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che attualmente non è stato coperto l'anno 2012...
Il punto è che l'inquilino difficilmente riuscirà a riprendere i pagamenti (non si sa neanche se lavora ancora o no) e intanto la proprietà ci paga le imposte.
Vista la situazione, credo non valga la pena di intraprendere la pratica di sfratto perchè non...

• lupoki
• conduttore inquilino
• Risposte: 17
• Forum: Locazione, Affitto e Sfratto

(post #11 e #13)

 

[uva]

Il locatore sono io: o mangi la minestra....

...o trova un altro immobile e un altro locatore.

Nella mia esperienza, gli inquilini che firmano qualsiasi cosa sono spesso menefreghisti e inclini a non pagare o creare problemi.
E' normale che molti stranieri conoscano poco l'italiano e nulla di questioni legali; comunque io mi trovo meglio con persone un po' evolute.
Scartando certe etnie e innalzando un po' il target, riesco ad evitare le morosità scremando a monte gli aspiranti conduttori.