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  1. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti.
    Non ho esperienza in questo campo e ho bisogno del vostro aiuto per cui vi ringrazio anticipatamente per le vostre risposte ed i vostri consigli/pareri!!!
    Da gennaio 2009 ho concesso in affitto un bel bilocale nuovo ed arredato, con pannelli solari, ecc, ecc ad una trentenne single al prezzo di 650eu mensili con un contratto 4+4.
    Le spese ordinarie sono a suo carico e le bollette intestate a lei stessa.
    Inizialmente la signora lavorava in nero pertanto, oltre a far controllare dall'agenzia immobiliare che non avesse protesti ecc tramite visura camerale, mi sono fatta rilasciare una fidejussione a 6 mesi.
    L'inquilina ha sempre pagato puntualmente il 10 di ogni mese, come da contratto (al massimo ritardava di 2/3gg) ma continuava a chiedermi di prometterle di toglierle la fidejussione se avesse trovato un lavoro con contratto a tempo inderteminato.
    Quando, qualche mese fa, l'ha trovato; non avendo mai avuto problemi con lei, ho rinunciato alla fidejussione bancaria chiedendole però 3 mesi anticipati di affitto come cauzione/garanzia. Cosa che l'ha parecchio infastidita e che non si aspettava.
    Da allora (e cioè da inizio 2010) l'inquilina paga sempre in ritardo. Se va bene entro fine mese ma una volta ha fatto l'ordine del BB proprio l'ultimo giorno del mese così che io i soldi sul conto li ho visti accreditati solo il 4 del mese successivo. L'agenzia immobiliare mi ha detto che, per legge, l'inquilino può tardare nel pagamento dell'affitto fino a 20gg dalla data stabilita nel contratto e che solo oltre questi 20gg può essere considerato moroso. E' vero??
    Posso a fine anno chiedere gli interessi di mora per l'accumulo di tutti i giorni di ritardo? Se si, come bisogna procedere?
    La scusa dell'inquilina per il ritardo nei pagamenti è che anche a lei la pagano tardi.
    Secondo l'inquilina infatti, se il datore di lavoro, causa disguidi, non le fa avere lo stipendio, come dovrebbe, entro il 10/15 di ogni mese, ora che lei poi fa il BB a me arriva automaticamente la fine del mese.
    Secondo lei questo ritardo è quindi non imputabile a lei.
    E' vero??
    Le ho già scritto che il contratto che ha firmato prevede il pagamento dell'affitto il 10 di ogni mese e che i suoi problemi personali non la sollevano dal rispettare questa puntualità. Ma ha fatto finta di non capire.
    Ma c'è di peggio... l'altro giorno infatti l'amministratrice del condominio mi ha informata che la mia inquilina ha pagato solo una rata delle spese ordinarie (a gennaio) delle 3 fin'ora inviate a suo nome (con MAV bancario) e che ha quindi bisogno che il debito, di un totale di 950 euro, venga saldato entro 10gg (e, ovviamente, se non paga l'inquilina, devo pagare io!) Inutile dire che l'inquilina non si è nemmeno degnata di rispondere alle mail (mia e dell'Amministratore) e ai miei solleciti via SMS.
    Quindi non so nemmeno cosa abbia intenzione di fare.

    Ringrazio CHIUNQUE mi dia suggerimenti su come comportarmi per rimetterci il meno possibile nel caso in cui le cose si mettessero nel peggiore dei modi.
    Non c'è modo di interrompere il contratto in anticipo per ritardi nei pagamenti?
    Qualche lettera da fare che possa "sporcarle" la fedina penale come affittuaria... Insomma... qualcosa che i proprietari alle prese con gente simile possano fare per "metter paura" a questi signori che si permettono di fare il bello e il cattivo tempo proprio perchè sanno che noi abbiamo le mani legate e loro tutti i privilegi??
    Aiutatemi! Grazie!!!
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Legge 392/78 :
    Art.5. (Inadempimento del conduttore). Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile.

    Se ti rivolgi ad un legale per un ritardo superiore ai 20 gg potrai addebitare le spese al conduttore.
    L' inserimento nel contratto della clausola che ogni giorno di ritardo determina l' applicazione degli interessi legali potrebbe essere un disincentivo a questa abitudine.
     
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  3. Vivre75

    Vivre75 Nuovo Iscritto

    650 euro per un bilocale!è una lotteria!secondo me invece dovresti vendere il tuo immobile
    e metterli in banca, vediamo se ti conviene!ogni investimento ha il suo rischio, conta che se ti va bene , e finora ti è andata, ci hai guadagnato sopra almeno il 7%, in banca avresti guadagnato 0%!
     
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  4. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    Nel contratto c'è scritto:
    Il mancato pagamento anche parziale entro il termine di 20gg dalla data di scadenza per il pagamento del canone di affitto determinerà jpso jure la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1456 C.C. per fatto e colpa della parte conduttrice e il conseguente risarcimento dei danni. La risoluzione opererà di diritto quando la parte locatrice dichiarerà a mezzo di lettera raccomandata di avvalersi della facoltà concessale, con detta clausola risolutiva espressa, il mancato pagamento della pigione darà diritto ad un interesse che viene fissato nella misura dell'interesse previsto dal decreto Legislativo 9/10/2002nr.231.

    Il canone di affitto di 650eu al mese fino ad ora l'ha pagato (gli ultimi mesi dando l'ordine per il BB sempre al 20esimo giorno o 21esimo però...)

    Ora... quello che non mi è chiaro è: per pagamento entro i 20gg dalla data di scadenza per il pagamento del canone di affitto (che sarebbe il 10 di ogni mese) è considerato all'ordine del BB oppure si intende che io, entro questi 20gg, devo avere i soldi accreditati sul mio conto? Perchè dando lei l'ordine di BB al 20esimo giorno a me sul conto i soldi vengono accreditati solo dopo 3/4gg!
    Altro dubbio: l'interesse scatta dal 20esimo giorno o dal giorno in cui dovrebbe pagare (il 10) e non lo fa? E ho diritto a questi interessi o no? Se si, come devo procedere per richiederli?

    Per quanto riguarda le spese ordinarie invece a carico dell'inquilino (anche perchè comprendono parte delle spese di riscaldamento e acqua calda visto che il condominio è nuovissimo ed ha i pannelli solari)... la signora non paga da mesi ma il debito totale ad oggi di 2 rate è di 948eu. Non supera quindi le 2 mensilità (1.300 eu) e non li supererebbe nemmeno con la IV ed ultima rata... ho quindi le mani legate? Devo pagare io se l'inquilina non paga e poi rivalermi su di lei? In che modo?

    Ultima domanda: come piccola garanzia ho un assegno ordinario relativo a 3 mensilità. Io non l'ho incassato però. Devo farlo visto che ho letto che alla restituzione dell'importo dat come garanzia/cauzione vanno aggiunti anche gli interessi maturati nel tempo o posso restituire l'assegno senza interessi visto che non l'ho incassato ma semplicemente tenuto in un cassetto?

    Grazie a chiunque vorrà aiutarmi! E' la prima volta che affitto qualcosa. Ho chiesto delucidazioni all'agenzia immobiliare e mi han detto che mi avrebbero fatto sapere ma non ho più sentito nessuno... Devo prendermi un avvocato? Per chiedere pareri su come agire in questi casi lo devo pagare? Non so che fare... Grazie a tutti per l'aiuto!
     
  5. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    Caro Vivre, non so dove tu viva ma a Milano 650 eu per un bilocale nuovissimo ed arredato è un prezzo concorrenziale. Questo me l'ha detto l'Agenzia immobiliare stessa (sono stati loro infatti a consigliarmi questo canone in modo da trovare subito l'inquilino). E poi, se all'inquilino non stava bene, poteva benissimo cercare altro. Invece ha fatto salti mortali per avere l'appartamento. So che ogni investimento ha il suo rischio e che in banca non ti danno nulla. Infatti è per questo che, dopo aver lavorato tanto, ho deciso di investire sul mattone. Ma con ciò cosa intendi dire? Che mi è già andata bene che ha pagato fin'ora e che quindi va bene così??
     
  6. Vivre75

    Vivre75 Nuovo Iscritto

    a prescindere dal valore dell'immobile che mi sembra cmq tanto per un bilocale, so per certo invece gli stipendi medi in Italia
    e la crisi che c'è in giro, fornitori che non pagano, pubbliche amministrazioni che non pagano, alla luce di questo mi sembra che tu pretenda da una inquilina che avrà uno stipendio di 1200€? il che vuol dire il 50% del suo reddito una puntualità che in giro non c'è in questo periodo, tutti dobbiamo avere pazienza e aspettare tempi migliori, cmq se paga qual'è il problema?
     
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  7. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    Come ti ho detto il canone è stato scelto dall'Agenzia e definito concorrenziale. Lo stipendio dell'inquilina non so di quanto sia ma se ha deciso di farsi carico di una mensilità di 650 eu presumo abbia fatto i suoi calcoli. Prima lavorava in nero (e sicuramente ancora lo fa oltre ad avere il posto fisso poichè è parrucchiera e so che ha il suo giro di clienti extra lavoro).
    Ma ciò che lei guadagna non ha nulla a che fare con l'impegno che si è presa. Forse non hai letto attentamente la mia mail. La signora fino ad ora ha pagato il canone mensile ma ultimamente in ritardo (e la mia domanda è sapere se ho diritto agli interessi) mentre l'Amministratrice mi ha informata che non paga le rate delle spese ordinarie da febbraio. Io di pazienza ne ho avuta fin troppa e a questa inquilina sono andata incontro tantissimo. Questo appartamento l'ho pagato 200mila euro e, ripeto, la signora poteva accontentarsi di qualcosa di meno signorile se ha problemi economici. Non l'ho certo obbligata ad assumersi oneri al di fuori della sua portata. Nessuno in compenso ha pazienza con me. Io devo pagare ed assumermi tutte le inadempienze. Fa niente se chi non rispetta il contratto e la legge è lei. Si dà il caso che quelle 650 eu mensili siano il mio stipendio visto che per ragioni di salute ho dovuto lasciare il lavoro. Ma questo non importa a nessuno perchè è sempre l'inquilino, anche se moroso, ad essere il "poveretto"......
     
  8. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La data cui far riferimento per "incasso" è quella della valuta di accredito (non del bonifico).
    Interesse previsto dal decreto Legislativo 9/10/2002nr.231 : decorre dalla data prevista contrattualmente per il pagamento (10 del mese).
    Li richiederai nella lettera che richiede il pagamento della pigione, le spese condominiali, l' eventuale aggiornamento istat ed il costo della marca da 1,81 se viene richiesta la ricevuta.
    L' assegno/cauzione l' incasserei, anche dovendo pagare gli interessi eviterai spiacevoli sorprese.
    Anche le spese pagate in ritardo sono suscettibili di interesse.
     
  9. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    grazie mille maidealista!
    Ma se, mettiamo, l'inquilina salda le spese ordinarie (l'Amministratore vuole il saldo in 10gg) e quindi non dovrò pagarle io, quando devo inviarle la lettera per avere gli interessi dei ritardi nei pagamenti del solo affitto?
    Io la manderei a fine anno (dopo che mi ha pagato, se pagherà, il mese di dicembre) così metto il calcolo degli interessi di un intero anno tutti insieme. Va bene? Serve un avvocato per redigere la lettera o basta una raccomandata?
    Lei mi dice di mandare la lettera quando richiedo l'aggiornamento ISTAT... quindi... l'anno prossimo a gennaio?
    Il contratto è stato stipulato il 10 gennaio 2009 quindi a gennaio 2010 ho già mandato la lettera con la richiesta adeguamento ISTAT.
    Insomma... scusi la mia confusione... per farla breve:
    Va bene se nella prossima lettera di gennaio 2011 in cui chiederò l'adeguamento ISTAT chieda anche gli interessi per il ritardo nei pagamenti affitto anno 2010? Chi mi può calcolare gli interessi?

    L'assegno allora lo verso. Ma quando le ridarò il tutto, gli interessi da restituire per legge li devo calcolare dall'incasso dell'assegno o magari la signora può volere gli interessi da quando mi ha dato l'assegno, anche se per mesi non l'ho incassato?

    Sono quisquillie che in genere detesto ma purtroppo è la persona con cui ho a che fare che mi ha portata ad essere così fiscale.
    Ancora grazie per il suo tempo e prezioso aiuto.
     
  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    -lettera per avere gli interessi dei ritardi nei pagamenti del solo affitto : alla successiva richiesta canone di affitto (in genere con cadenza mensile o trimestrale)
    Calcolo degli interessi sul deposito cauzionale : dalla data assegno --- con calcolatrice automatica :
    http://www.avvocati.it/servizi/calcolo/interessi_legali.php
    Della ricezione della cauzione ne avrai fatto cenno nel contratto o rilasciando ricevuta ed è da quella data che matureranno gli interessi.
     
  11. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    Grazie. Io ho chiesto all'Agenzia immobiliare se era il caso di correggere il contratto visto il cambio di cauzione (da fidejussione a 6 mesi ad anticipo di 3 mesi d'affitto con assegno circolare) ma mi han risposto di no. E anche l'assegno mi avevano detto di non incassarlo. Va beh... grazie ancora!
     
  12. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Non avevi detto che era un assegno circolare.
    Puoi non incassarlo ma il locatario, per averlo, ha già anticipato la somma alla banca.
    Per me dovrai sempre corrispondere gli interessi.
     
  13. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    quindi tu dici che mi conviene incassarlo? Se no gli interessi ce li devo mettere coi soldi miei...
     
  14. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Esatto.
    Tanti saluti
     
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  15. Vivre75

    Vivre75 Nuovo Iscritto

    certo che per avere gli interessi che dici che ti spettano sei molto determinata e informata, ma per riconescere degli interessi che per legge devi corrispondere hai le idee molto confuse, e poi assegno circolare? ma quando mai!
     
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  16. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    Ma leggi quello che scrivo? Io sto cercando di informarmi su TUTTO visto che è la prima volta che affitto. Sia sugli interessi che mi spettano sia per quelli che devo riconoscere. E poi l'assegno circolare va benissimo.
    Comunque non vedo perchè continui a scrivermi se non hai le risposte che cerco e vuoi solo criticare. Scusa se non ti risponderò più ma non ho nè tempo nè voglia di far discussioni inutili. Sono certa che troverai altri post su questo forum per passare il tuo tempo libero.
     
  17. Vivre75

    Vivre75 Nuovo Iscritto

    secondo me devi farti un'esame di coscienza, *****************
     
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  18. Il Custode Guardiano

    Il Custode Guardiano Custode del Forum Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  19. Vivre75

    Vivre75 Nuovo Iscritto

    ma vai a lavorare ppure tu!
     
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  20. CristinaX0X0

    CristinaX0X0 Nuovo Iscritto

    L'esame di coscienza deve farlo chi non rispetta le leggi e chi, come te, insulta le persone senza motivo.
    Come si dice... non capisco ma... pazienza!
     

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