La Corte di Cassazione ha sancito con sentenza n. 574 del 12.01.2011, che le spese condominiali devono essere richieste e pagate dal vero proprietario dell’unità immobiliare e non da chi appare tale.In sintesi: Il principio dell’apparenza non può trovare accoglimento in tema di condominio; pertanto il pagamento delle spese deve essere richiesto solo al condomino effettivo e non a colui che “appare ” esserlo .
La Cassazione conferma (in linea con la precedente Sentenza n. 5035/02) che le spese condominiali devono essere richieste al vero proprietario dell’unità immobiliare sita in condominio e non da chi appare tale, non essendo quest’ultimo passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziale promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza.
Contraria a tale posizione si colloca parte di giurisprudenza ormai datata ( Cass. n.907/81 ; Cass. n.2617/99) secondo cui il principio dell’apparenza legittima l’azione verso colui che con il suo costante e concludente comportamento induce l’A.C. a ritenerlo proprietario.
Questo orientamento giurisprudenziale rischia di essere relegato ad un passato in cui i sistemi di consultazione erano lenti ed inaffidabili; non nell’era dell’informatica in cui gli accertamenti sono affidabili ed eseguibili in tempo reale
Il caso affrontato dagli ermellini nella sentenza 574/2011 vede l’A.C. emettere, causa il mancato pagamento delle rate condominiali, un decreto ingiuntivo nei confronti del marito che si era comportato in fatto come il “dominus " dell’ appartamento che invece apparteneva alla moglie; il marito si era apposto al decreto facendo leva proprio su questo fatto .
La Cassazione ha accolto l’opposizione del marito ritenendo che l’azione giudiziaria doveva essere proposta nei confronti della vera proprietaria e non verso colui che "appare" tale.
La Cassazione in senso più generale intende tutelare il vero proprietario dagli impegni che “il falsus procuraror” potrebbe assumere privo del titolo utile a rappresentarlo; diversamente l’effettivo titolare potrebbe risultare menomato nei suoi diritti e nei suoi interessi.
La conseguenza che se ne può trarre è che spetta all’amministratore diligente il compito di controllare periodicamente che tutti i suoi interlocutori siano effettivamente “ condomini “, essendo questi i soli legittimati a conferirgli a mezzo del proprio voto espresso in assemblea, il mandato per gestire il condominio.
Si può pertanto dedurre che l’A.C. , indipendentemente dalle comunicazioni che gli pervengono dai propri amministrati, deve svolgere periodicamente le indagini per individuare esattamente a chi inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea.
Come tutti gli incarichi, secondo gli ermellini , anche quello dell’amministratore di condominio deve svolgersi con l’ordinaria diligenza, tal che pare doveroso da parte sua adoperarsi per individuare con precisione gli effettivi condomini attraverso preventive e periodiche visure presso i registri immobiliari tenendo anche conto delle informazioni assunte dagli altri condomini .
Appare consigliabile alla luce di quanto sopra che ,se non già fatto, il prossimo compito che l’AC dovrà svolgere sia quello di richiedere visure e atti di proprietà di ogni singola unità per accertare la corrispondenza delle proprietà costituenti il condominio che gestisce o andrà a gestire.
Viene allora da chiedersi se l’ A.C . che sbaglia nel richiedere il pagamento delle spese condominiali al “proprietario apparente “ sia chiamato a rispondere degli eventuali pregiudizi economici che innegabilmente andrebbe a subire il condominio. La risposta purtroppo è insita nel quesito in quanto l’ errore , secondo le presunzioni legali , può essere evitato attraverso la normale diligenza che l’ A.C. deve usare nello svolgimento del suo mandato.
Considerazioni conclusive : è evidente che in punta di diritto la sentenza contiene validi presupposti . In fatto gli AC rischiano di impazzire laddove amministrino svariati condomini con la conseguenza di dover monitorare costantemente centinaia di proprietà condominiali . Meglio sarebbe stato prevedere un’ obbligo a carico dell ‘A.C. di accertare le proprietà all'inizio del proprio mandato rinviando ai condomini l'onere di segnalare i successivi trasferimenti .
Cosi' stando le cose ,la vigilanza dell' A.C. dovrà mantenersi al massimo livello se non vorrà ,per esempio, subire le conseguenze date dalla strumentale invocata nullità dell’assemblea per omessa convocazione dell'avente diritto.
appendice
Assemblea nulla
E' nulla l'assemblea in cui non tutti gli aventi diritto sono stati convocati o quella in cui non é stato raggiunto il quorum per la sua validità (2/3 dei condomini, che rappresentino almeno 2/3 del valore dell'edificio, in prima convocazione; 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 del valore, in seconda).
Ennio Alessandro Rossi
La Cassazione conferma (in linea con la precedente Sentenza n. 5035/02) che le spese condominiali devono essere richieste al vero proprietario dell’unità immobiliare sita in condominio e non da chi appare tale, non essendo quest’ultimo passivamente legittimato rispetto all’azione giudiziale promossa dall’amministratore per il recupero della quota di competenza.
Contraria a tale posizione si colloca parte di giurisprudenza ormai datata ( Cass. n.907/81 ; Cass. n.2617/99) secondo cui il principio dell’apparenza legittima l’azione verso colui che con il suo costante e concludente comportamento induce l’A.C. a ritenerlo proprietario.
Questo orientamento giurisprudenziale rischia di essere relegato ad un passato in cui i sistemi di consultazione erano lenti ed inaffidabili; non nell’era dell’informatica in cui gli accertamenti sono affidabili ed eseguibili in tempo reale
Il caso affrontato dagli ermellini nella sentenza 574/2011 vede l’A.C. emettere, causa il mancato pagamento delle rate condominiali, un decreto ingiuntivo nei confronti del marito che si era comportato in fatto come il “dominus " dell’ appartamento che invece apparteneva alla moglie; il marito si era apposto al decreto facendo leva proprio su questo fatto .
La Cassazione ha accolto l’opposizione del marito ritenendo che l’azione giudiziaria doveva essere proposta nei confronti della vera proprietaria e non verso colui che "appare" tale.
La Cassazione in senso più generale intende tutelare il vero proprietario dagli impegni che “il falsus procuraror” potrebbe assumere privo del titolo utile a rappresentarlo; diversamente l’effettivo titolare potrebbe risultare menomato nei suoi diritti e nei suoi interessi.
La conseguenza che se ne può trarre è che spetta all’amministratore diligente il compito di controllare periodicamente che tutti i suoi interlocutori siano effettivamente “ condomini “, essendo questi i soli legittimati a conferirgli a mezzo del proprio voto espresso in assemblea, il mandato per gestire il condominio.
Si può pertanto dedurre che l’A.C. , indipendentemente dalle comunicazioni che gli pervengono dai propri amministrati, deve svolgere periodicamente le indagini per individuare esattamente a chi inviare l’avviso di convocazione dell’assemblea.
Come tutti gli incarichi, secondo gli ermellini , anche quello dell’amministratore di condominio deve svolgersi con l’ordinaria diligenza, tal che pare doveroso da parte sua adoperarsi per individuare con precisione gli effettivi condomini attraverso preventive e periodiche visure presso i registri immobiliari tenendo anche conto delle informazioni assunte dagli altri condomini .
Appare consigliabile alla luce di quanto sopra che ,se non già fatto, il prossimo compito che l’AC dovrà svolgere sia quello di richiedere visure e atti di proprietà di ogni singola unità per accertare la corrispondenza delle proprietà costituenti il condominio che gestisce o andrà a gestire.
Viene allora da chiedersi se l’ A.C . che sbaglia nel richiedere il pagamento delle spese condominiali al “proprietario apparente “ sia chiamato a rispondere degli eventuali pregiudizi economici che innegabilmente andrebbe a subire il condominio. La risposta purtroppo è insita nel quesito in quanto l’ errore , secondo le presunzioni legali , può essere evitato attraverso la normale diligenza che l’ A.C. deve usare nello svolgimento del suo mandato.
Considerazioni conclusive : è evidente che in punta di diritto la sentenza contiene validi presupposti . In fatto gli AC rischiano di impazzire laddove amministrino svariati condomini con la conseguenza di dover monitorare costantemente centinaia di proprietà condominiali . Meglio sarebbe stato prevedere un’ obbligo a carico dell ‘A.C. di accertare le proprietà all'inizio del proprio mandato rinviando ai condomini l'onere di segnalare i successivi trasferimenti .
Cosi' stando le cose ,la vigilanza dell' A.C. dovrà mantenersi al massimo livello se non vorrà ,per esempio, subire le conseguenze date dalla strumentale invocata nullità dell’assemblea per omessa convocazione dell'avente diritto.
appendice
Assemblea nulla
E' nulla l'assemblea in cui non tutti gli aventi diritto sono stati convocati o quella in cui non é stato raggiunto il quorum per la sua validità (2/3 dei condomini, che rappresentino almeno 2/3 del valore dell'edificio, in prima convocazione; 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 del valore, in seconda).
Ennio Alessandro Rossi
