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  1. carmelo

    carmelo Nuovo Iscritto

    Buongiorno a tutti!vorrei avere qualche dritta x ricostruire un rudere ormai caduto a terra,il geometra del comune mi ha detto che nn puo darmi l'abbattimento e la ricosrtuzione del rudere perchè x lui un rudere si intende un casolare impiedi ,ma x quel po che sappia non e assolutamente vero....in piu la terra con il !nuovo piano regolatorio mi e passata a stato di conservazione!qualcuno puo aiutarmi?grazie
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    consigli su due piedi è difficile. l'unico consiglio è quello di rivolgerti ad un tecnico.

    saluti
     
  3. leontino

    leontino Nuovo Iscritto

    Professionista
    a volte il Piano Regolatore può prevedere la ricostruzione di vecchi ruderi anche completamente demoliti semprechè riportati in mappa catastale e ricadenti in zona agricola. Ma se il tecnico comunale ti ha riferito che non si può fare molto probabilmente è così. Conviene comunque rivolgersi ad un tecnico locale che conosca bene le Normative e Regolamenti locali che non sono uguali ad altri.
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Spero che il presente scritto (che dovrei scrivere per un giornale specializzato) provevniente da un NON tecnico le serva per inquadrare sommariamente il problema. Prego gli amici geometri di correggere eventuali insesattezze. Vi sarei veramente grato.


    ACQUISTO E RISTRUTTURAZIONE DI UN RUSTICO .Si tratta in fatto di trasformare in abitazione un fabbricato già destinato a servire un fondo agricolo dimesso.
    E’ il classico caso della casetta (o rudere ) in campagna ereditata dai nonni che si vorrebbe ristrutturare e destinare a prima o seconda casa ; o del cittadino che stanco di smog, traffico e rumore ambisce acquistare, ristrutturare secondo proprio gusto , per trasferirsi con la famiglia.
    Le ristrutturazioni di antiche casa in campagna, in parte sono state e sono oggetto di irregolarità urbanistiche e fiscali.
    Secondo L’ Ufficio del Territorio a tutt’oggi migliaia di fabbricati agricoli non figurano ancora riportati nel Catasto Fabbricati . Tale omissione danneggia gli stessi proprietari, rendendo più ostica la commerciabilità per ricshi di sanzioni e di problemi ereditari

    Ma quali sono le regole da seguire?

    PERMESSI EDILIZI.
    Và detto che se il rustico corrisponde con la residenza dell’agricoltore la ristrutturazione è in genere sempre possibile. Stesso discorso per i fabbricati agricoli a servizio della coltivazione del fondo.
    Viceversa, se il rustico sorge in zona agricola non edificabile e il proprietario non è un agricoltore, occorre valutare se il regolamento edilizio e il piano regolatore consentono la trasformazione in abitazione, che in tal caso viene equiparata a una nuova costruzione e come tale necessita del “ permesso di costruire” (o denuncia di inizio di attività ) ed il conseguente pagamento del “contributo di costruzione” composto da:
    a)-costo di costruzione (da monetizzare)
    b)-oneri di urbanizzazione che possono essere regolati in denaro o compensati con opere di pubblica utilità (es. conduttore dell’acqua e fognarie, sistemazione di strade, destinazione a verde pubblico etc ) previo la stipula con il Comune di un accordo circostanziato ( convenzione)
    Nei comuni seri il permesso di costruzione viene generalmente rilasciato subordinatamente al mantenimento della sagoma originaria, all’uso di materiali tradizionali (per esempio, mattoni pieni, coppi per il tetto, travertino per i bordi delle finestre, ) alla prescrizione delle osservazioni in ambito igenico sanitario (fosse biologiche, pozzi etc.) Talora il Comune autorizza limitati incrementi di volumetria (massimo 20-25%) vincolati a specifiche pertinenze (casotti, vano caldaia, servizi igienici, box, eccetera). Le specifiche norme Comunali e/o Regionali indicano cosa è consentito fare e cosa no.

    Chi non ha qualifica di agricoltore o coltivatore diretto e compra un fabbricato annotato al solo Catasto Terreni dovrà allegare documentazione fotografica del rustico prima della ristrutturazione, a dimostrazione di quel che c’era e concordare con l’ufficio tecnico del Comune quanto e cosa è possibile fare. Questo tipo di costruzione risulta spesso “pasticciata” in quanto in tempi passati il contadino empiricamente di sua iniziativa aggiungeva vani, abbatteva muri etc. senza andare tanto per i sottile e senza interpellare il Comune che lasciava correre.

    Finito l’intervento occorrerà regolarizzare la pratica di accatastamento iscrivendo l’unità immobiliare al Catasto Fabbricati (Nuovo Catasto Edilizio Urbano) , richiedere la rendita catastale ed iniziare a dichiararla nel modello Unico/730 ed a pagare l’ ICI salvo che l’unità non venga destinata ad abitazione principale.

    Chi ha qualifica di agricoltore o coltivatore diretto e compra un fabbricato iscritto al catasto terreni è tenuto a iscrivere il fabbricato al Catasto Fabbricati (ex Nuovo Catasto Edilizio Urbano). La rendita del fabbricato rimane virtuale e non implica alcun pagamento di imposte fino a quando non venga venduto o il soggetto smetta di fare il coltivatore diretto. I lavori di ampliamento se funzionali all’attività agricola o di allevamento vengono generalmente autorizzati

    Chi non ha qualifica di agricoltore o coltivatore diretto, come detto in premessa e compra fabbricati registrati sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati , ossia già apprezzati secondo le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare e pertanto accatastati con piantina tridimensionale dettagliata per ogni piano dovrà solamente iniziare a pagare IRPEF e ICI, (se trattasi di seconda casa) ed immediatamente se l’unità è subito abitabile o dalla fine lavori se è sottoposta a ristrutturazione straordinaria. In caso l’unità fosse destinata a prima casa nulla è dovuto a titolo di IRPEF e ICI

    Il CATASTO.
    Occorre premettere che il catasto non ha alcuna attinenza con la regolarità edilizia che discende dai provvedimenti Regionali e Comunali. Il catasto è un ufficio fiscale ove sono inventariati tutti i fabbricati compresi quelli rurali;
    Esistono due tipi di archivi catastali.
    Il primo è il Catasto Terreni vero e proprio in cui le mappe riportano solo in pianta bidimensionale i contorni dei terreni e dei fabbricati tanto che il fabbricato , anche se possedesse 4 piani, apparirebbe in pianta semplicemente come un quadratino .
    Il secondo è il Catasto Fabbricati ove gli immobili sono riprodotti in piantina e piano per piano, comprese le ripartizioni interne.
    Fino a non molto tempo fà i rustici agricoli destinati alla coltivazione del fondo, erano infatti riprodotti solo al Catasto Terreni. Solo nel caso fossero strati “sganciati” dal terreno , divenendo abitazioni autonome diverse da quelle dell’agricoltore, si sarebbe dovuto iscriverli al Catasto Fabbricati. In quel caso, le piante con il dettaglio di ogni singolo piano, andavano riportata all ' ex NCEU; il fabbricato riceveva anche in base ad altre caratteristiche l’attribuzione di una “rendita catastale autonoma” e da quel momento doveva essere dichiarato ai fini dei redditi ed ICI, mentre dal 2008 è esonerato oltre che dall’ IRPEF anche dall’ICI se destinato ad abitazione principale.
     
  5. glauco

    glauco Nuovo Iscritto

    La ricostruzione di un rudere , senza specifiche connotazioni volumetriche e strutturali ,si configura sempre come una nuova costruzione e come tale deve rispettare gli indici della zona urbanistica dettata dal PRG
     

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