Grazie uva. Riporto la parte del post di mio interesse :
Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per determinare la cessazione del contratto di locazione, dovrà:
- intimare alla controparte, mettendola in mora, d'adempiere all' obbligo di corrispondere il canone contrattuale, concedendo a tal fine un termine perentorio.
- avvisare la controparte che, decorso inutilmente il termine concesso, sulla base di quanto disposto volontariamente dalle parti nella clausola risolutiva espressa, il contratto di locazione dovrà intendersi risolto per colpa da ascriversi al conduttore;
- il contratto si intenderà risolto allo scadere del termine concesso;
- presso Agenzia delle Entrate andrà registrata la risoluzione medesima.
Tutto ciò per quanto attiene alla fiscalità e sulla base della giurisprudenza su menzionata; ci si attenderebbe quindi che analoga soluzione sia prospettabile anche per il rilascio dell'immobile: dati infatti determinati presupposti, ci si attenderebbe conseguenti e logiche conclusioni; invece.....
E qui veniamo
@uva; circa la possibilità di "sanatoria" in sede giudiziale Lei ha ben ha colto!
La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale (Cassazione sentenza n.6995 del 1986), con la conseguenza che la sanatoria ex art. 55 equo canone sia da ammettersi pur in presenza di clausola risolutiva espressa.
Tal principio è stato poi ribadito:
- dalla Corte Costituzionale con la sentenza n.3 del 21 gennaio 1999, che ha ritenuto proponibile la "sanatoria" anche al di fuori del perimetro normativo per cui fu prevista dall'art.55 (procedura di sfratto per morosità - rito speciale di cui all'art.658 cpc) e ritenendo estendibile lo stesso anche all'eventualità in cui il locatore, contestando l'inadempimento del conduttore ex art 1453 3° comma CC, intendesse utilizzare il rito ordinario per la risoluzione del contratto (contraddicendo in tal senso Cassazione che sino ad allora non riteneva applicabile la sanatoria in tal evenienza).
- dalla stessa Cassazione che, a partire dalla sentenza n.2087 del 2000 e preso atto della posizione assunta dai giudici della legittimità, si uniformò a tal indirizzo sancendo come la sanatoria possa sussistere ogniqualvolta il locatore chieda pronuncia della risoluzione del contratto per omesso pagamento da parte del conduttore, quindi anche se nel rito ordinario di cui sopra.
Conseguentemente: anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto (un girone dantesco.... quando poi il conduttore ricominciasse a non pagare! Ergo altra messa in mora, altra risoluzione, altro procedimento per morosità.... ecc.)
Un consiglio
@lupoki (utilizzato con successo dal sottoscritto):
svolgere tutta la procedura su descritta e al contempo presentare formale interpello ad Agenzia delle Entrate, citando giurisprudenza e prassi a proprio favore e dichiarando di attenersi alla medesima in caso di silenzio/accoglimento; in tal modo sarà sicuro di non aver sorprese future; unico neo: esporsi formalmente con Agenzia delle Entrate e, nel caso di risposta negativa (potrebbe anche accadere), impossibilità di procedere come su descritto e obbligo a versare le imposte; l’altra strada non fare interpello, ritenersi nel giusto e sperare che Agenzia delle Entrate non intenda mai contestare il tutto (salvo ricorso in commissione tributaria)
La prima parte gia' la ho fatta (raccomandata e termine perentorio) quello che vorrei precisato :
- una volta registrato all'Agenzia delle Entrate la risoluzione del contratto lo stesso va fatto ex novo nel caso l'affittuario a seguito delibera del giudice riprenda i pagamenti ?
- i canoni relativi al periodo intercorrente tra la delibera del giudice e l'eventuale ripresa dei pagamenti da parte dell'affittuario, periodo per il quale il contratto risulta "risolto" all'Agenzia delle Entrate vengono considerti come indennita' di occupazione abusiva o vanno tassati? Sembrerebbe che in caso di sanatoria vadano comunque tassati anche in assenza di contratto
- il contratto viene rifatto con data successiva a quella della delibera di sfratto o torna in essere il precedente contratto ? Va di nuovo registrato all'Agenzia delle Entrate ?
- il testo dell'"interpello" all'Agenzia delle Entrate citato nel post che mi hai indicato quale risulta essere?
- l'eventuale risposta all'interpello dell'Agenzia delle Entrate fa testo o bisogna ripeterlo?
Grazie anticipate
