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  1. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Buon giorno,
    ho locato un appartamento con contratto transitorio su richiesta motivata del conduttore, che stava ristrutturando la sua casa. Alla scadenza il conduttore non mi rilasciava l'immobile, dicendo che aveva ancora bisogno di tempo per i lavori sulla sua proprietà. Il rilascio è stato così procrastinato di sei mesi in sei mesi su preghiera del conduttore che giurava sempre di risolvere a breve i suoi problemi ed ora, a distanza di due anni, siamo ancora allo stesso punto: in realtà lui non ha il denaro per finire i lavori e mi occupa senza titolo l'appartamento pur pagandomi (sempre con ritardo) il canone di locazione. Io non voglio firmargli un'altro contratto, in quanto sono intenzionato a vendere l'appartamento. C'è modo di sbloccare la situazione? Grazie.
     
  2. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Re: contratto di locazione transitorio

    Innanzi tutto se il conduttore continua a pagarti l'affitto, lo devi riscuotere NON come canone di locazione ma come INDENNITA' DI OCCUPAZIONE, in tal modo il conduttore non può rivendicare una prosecuzione tacita del contratto transitorio, trasformando lo stesso in contratto 4 anni +4.
    Poi occorre regolarizzare l'indennità dal punto di vista fiscale pagando l'imposta di registro 3% (e non 2% come per i contratti ordinari) facendo una denuncia unilaterale all'agenzia delle entrate e versando la relativa imposta con il codice 109T (importo minimo dell'imposta euro 168,00).
    MAGGIORAZIONE 20% ART. 6 Legge 09/12/98 n. 431: durante il periodo di indennità di occupazione è possibile chiedere un aumento del canone del 20% in forza della predetta legge, quale indennità del danno patito per mancato rilascio dell'immobile.
     
    A giorgiopaolo, Rita1663 e il castello piace questo elemento.
  3. toscogroup

    toscogroup Nuovo Iscritto

    :applauso: :applauso: :applauso: :applauso:

    Brava Mariangela, veramente una risposta completa. Grande.
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Quanto lei riferisce presumo sia avvenuto in termini verbali. In fatto documentalmente Lei aveva stipulato un contratto p.es di un anno alla fine del quale lei ha tacitamente assentito alla sua prosecuzione incassando regolarmente l'affitto e non procedendo ad alcuna ingiunzione o intimazione al rilascio nè ad alcuna procedura di sfratto. Il contratto pertanto si è giuridicamente tacitamente rinnovato. Temo ma non sono certo si sia trasformato in un contratto 4+4 . Dipende anche da una serie di variabili .Le conviene urgentemente contattare un avvocato. Dopo l'incontro ci faccia sapere cosa le ha detto il legale in modo che tutti i lettori traggano beneficio dalla sua esperienza.

    Infatti ilContratto Transitorio non può durare più di 18 mesi e deve essere posto in essere per esigenze transitorie reali o del proprietario o dell’inquilino, le quali devono essere espressamente indicate. Il canone di affitto nelle aree metropolitane ed in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali che regolano i contratti convenzionati (vedi sopra).
    Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
    Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.
    Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dall’obbligo del proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto libero 4 anni + 4 anni , a canone calmierato (ovvero quello stabilito in base ai criteri previsti per il contratto convenzionato –).
     
  5. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Grazie a chi mi ha dato il suo contributo. Preciso che ero in amichevoli rapporti col conduttore (ovviamente ora i rapporti non sono più così buoni): questi doveva, ed ancora deve, provvedere a finire i lavori nella sua nuova casa, perciò gli avevo preparato un transitorio a 12 mesi per esigenza del conduttore (appunto finire i lavori in casa). Solo che alla scadenza lui mi pregava di poter occupare l'immobile per altri 6/8 mesi e poi ancora fino a Natale e poi fino a Pasqua e così avanti. Io mi sono fidato purtroppo, ma questa situazione non può continuare all'infinito. In realtà a lui mancano i soldi per finire i lavori ed ora si ritrova anche disoccupato. Dopo circa 18 mesi dalla scadenza del transitorio gli ho ingiunto per raccomandata di liberarmi l'appartamento, ma lui non vuole, o non può, farlo. Ora comincierò un'azione di sfratto, ma temo sia i tempi che le spese. A me farebbe in realtà comodo che il transitorio possa diventare un 4+4, in quanto, avendo giò dato disdetta, alla scadenza del 4° anno (in pratica il prossimo gennaio) il conduttore dovrebbe lasciare. Però temo che la tramutazione del transitorio in 4+4 non sia automatica. ma debba essere comunque proclamata dal giudice. Ci sono idee? Grazie.
     
  6. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Il transitorio NON può durare più di 18 mesi. Le somme riscosse, ribadisco, dopo il 18^ mese devono essere riscosse come indennità di occupazione.
    Se però sei del parere di fare un nuovo contratto, la decorrenza parte dal momento della stipula.
    Ti ricordo che in base alla finanziaria del 2007 tutti i contratti devono essere registrati a pena di nullità, per cui non puoi considerare una decorrenza retroattiva.
    Se decidi di mantenere l'inquilino nell'immobile senza procedere con l'azione di sfratto, perchè non fai un contratto di abitazione agevolato?
    Qualora l'immobile sia in un Comune ad alta tensione abitativa, l'IRPEF e l'imposta di registro sono ridotte del 30% e in molti comuni l'ICI è ridotta o azzerata.
    Sappimi dire in che comune hai l'immobile. Ciao. :fiore:
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Dopo l'incontro ci faccia sapere cosa le ha detto il legale in modo che tutti i lettori traggano beneficio dalla sua esperienza.
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    E' chiaro che se un soggetto disdettato non rilascia l'immobile disdettato quanto devesi percepire
    è a titolo di indennità di occupazione; ma nel caso specifico ho piu' di un dubbio . Il problema stà nel "tempo di tolleranza". Sostanzialmente il mio timore da valutare con il legale è riassumibile in questi termini: Se resto inattivo per due anni ( leggi non mi attivo per lo sfratto per due anni e non per due mesi ) il mio comportamento concludente è tacitamente acquiscente ad un rinnovo ? E se sì a quali condizioni: a canone libero o a canone convenzionato?

    Per quanto possa contare e previo approfondimento sottopongo una riflessione
    dalla quale si evince da che la legge proponde dalla parte dell'inquilino.
    I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al
    fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare
    canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La nuova
    legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare
    più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali del proprietario
    o dell?inquilino espressamente provate ed indicate.
    Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia
    non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
    I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente
    uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002
    e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed
    i raggiri è data dall?obbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza del
    contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale
    contratto quattro più quattro a canone però calmierato.
     
  9. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Grazie di nuovo a tutti per i contributi portati.
    Preciso che:
    1. L'appartamento si trova in una città in cui vigono i patti territoriali;
    2. Il canone è stato calcolato al di sotto dei limiti imposti dai patti stessi;
    3. Il motivo della transitorietà era del conduttore e non del locatore (chiedeva 12 mesi per finire la ristrutturazione della sua casa) e quindi non aveva senso che il locatore confermasse la transitorietà;
    4. La raccomandata con richiesta per il rilascio dell'abitazione è partita (purtroppo) solo 18 mesi dopo la scadenza del contratto transitorio, ma le richieste verbali di rilascio da locatore a conduttore sono state reiteratamente formulate alla presenza di testimoni; la controproposta del conduttore è invece sempre stata la stessa (posso avere ancora sei mesi per completare i lavori? grazie);
    5. I lavori di ristrutturazione, fatti dal conduttore, possono al caso essere facilmente documentati.
     
  10. Gioia Pasquini

    Gioia Pasquini Nuovo Iscritto

    Io sapevo che il contratto di natura transitoria (12/18 mesi al massimo), una volta scaduto, non si può rinnovare allo stesso inquilino, mi par di capire, invece, che se sussistono ancora i motivi della transitorietà (lavori ad esempio di ristrutturazione di una abitazione, non ancora terminati), si può rinnovare...Ho capito bene? Grazie della risposta. Gioia
     
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    A mio parere si potrebbe rinnovare ma deve essere riconfermato e provato per scritto che permangono le motivazioni che hanno indotto la transitorietà. L'allegazione della prova non puo' essere dedotta o indotta ma documentata ( allegazione documenti probatori quali l'atto di proprietà della casa in ristrutturazione, l' autorizzazione alla ristrutturazione o la DIA, il rinnovo della stessa, certificazione dei S.A.L ,etc.)
    Nel caso specifico sembra che Bruno voglia liberare per vendere (...Io non voglio firmargli un'altro contratto, in quanto sono intenzionato a vendere l'appartamento.....) ma è disposto a lasciare l'inquilino fino a gennaio 2011
    Pare consigliabile , se l'obbiettivo è confermato, con le buone maniere di indurre il conduttore a fare
    un nuovo contratto transitorio facendosi assistere da un legale perchè sino ad ora ha fatto le cose ( seppure in buona fede) maluccio traendo conclusioni e deduzioni inesatte...... e questo nel suo interesse
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Mi scuso e RETTIFICO: il contratto transitorio ( per gli studenti però puo' durare da 6 mesi a tre anni ) non può essere superiore a 18 mesi , ma nel caso specifico a mio parere si potrebbe farne uno nuovo per " metterci una pezza" scadente a gennaio 2011 sempre e comunque allegando le prove di cui sopra ( e non deducibili a posteriori per "facta concludentia").
    -----------
    In verità l'evetuale "prosecuzione" del rapporto locativo in termini di transitorietà dovrebbe prevedere una sospensione. L'Esperto Risponde del Sole 24 ore meglio di mè spiega la questione con questa risposta:
    D. Salve, se io affitto un appartamento a una supplente annuale fino al 30 giugno con contratto transitorio e l’inquilina il 1° luglio lascia l’appartamento, nel caso la stessa ottenga un'altra supplenza, posso affittare di nuovo il primo settembre come contratto transitorio? Considerando che l’appartamento rimane sfitto per 2 mesi? Grazie (R. Abate)
    R.Le locazioni a carattere transitorio, in forza della L.431/98 sono confluite nell’ambito dei rapporti assistiti. L’esigenza transitoria dell’inquilino deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto. La durata dei contratti transitori non può essere inferiore ad 1 mese e non superiore ai 18 mesi. Alla scadenza del contratto il rapporto locatizio deve intendersi definitivamente cessato. Non è ammesso il rinnovo del contratto transitorio. Nell’ipotesi prospettata si è verificata una cessazione del contratto transitorio con la riconsegna dell’appartamento. Decorsi due mesi dalla riconsegna se lo stesso conduttore ha delle sopravvenute necessità ad avere l’appartamento per un breve periodo può stipulare con il proprietario un nuovo contratto transitorio.
     
  13. Brunonor

    Brunonor Nuovo Iscritto

    Preciso che io non ho affatto rinnovato il contratto transitorio (il transitorio non si può rinnovare!), ma ho semplicemente e imprudentemente permesso che l'inquilino occupasse l'immobile ancora per alcuni mesi dopo la scadenza e poi, nonostante le mie lamentele e le sue promesse verbali, per alcuni altri mesi ... e così avanti, sempre con l'inquilino che giurava di essere alle piastrelle del bagno e poi a quelle della cucina e poi ancora a finire il muretto di cinta ... ciao e grazie per i contributi.
     
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Infatti per "metterci una pezza" potresti partire da zero e fare un contratto nuovo " simulando" la stessa situazione evidenziata dall " Esperto Risponde del Sole 24 ore"(rivedi post delle ore 15:39) . Solo cosi' tempo puoi sperare di liberare l'immobile in tempi relativamente brevi .
    Tienici aggiornati e buona fortuna
     
  15. Mariangela Morelli

    Mariangela Morelli Membro dello Staff

    Il contratto transitorio (Legge 9 dicembre 1998, n. 431, articolo 5, comma 1) prevede all'art. 1 (Durata)
    "Il contratto è stipulato per la durata di ………………mesi (.dal …………. al ………………., allorché, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 2 "cessa senza bisogno di alcuna disdetta".
    All'art. 2 (Esigenza del locatore) non riguardano il nostro caso in quanto il contratto è stato stipulato per ESIGENZE DEL CONDUTTORE, quindi "cessa senza bisogno di alcuna disdetta".
    Dal momento del rilascio è opportuno (obbligatorio) fare la pratica di "indennità di occupazione" presso l'Agenzia delle Entrate regolarizzando fiscalmente l'OCCUPAZIONE SENZA TITOLO.
    Se il contratto è stato stipulato regolarmente, con lo schema contrattuale previsto dalla normativa di cui sopra, con il canone previsto dagli accordi territorialil, ti consiglio di incaricare l'avvocato per il relativo "sfratto". Non credo che il giudice possa eccepire nulla. :fiore:
     

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