Contratto transitorio (art.5 legge 431/98) e restituzione caparra

[Manu88]

La frase "sulla base dell'applicazione dei criteri e dei parametri stabiliti dalla normativa vigente in materia" non vuol dire assolutamente nulla, o almeno non si riferisce esplicitamente agli accordi provinciali, pertanto il canone è da considerarsi A LIBERA CONTRATTAZIONE e penso che nessun giudice emetterebbe una sentenza che costringesse il proprietario a restituirti parte del canone.
Oltre a tutto dovresti fargli una causa e i costi della causa supererebbero certamente l'eventuale rimborso.
Anche per quanto riguarda la trattenuta della cauzione sono d'accordo con teofilatto.
E' una trattenuta indebita se nel contratto non è specificato un termine minimo di preavviso.
Se non è indicato niente non valgono automaticamente i SEI MESI di preavviso, è un'invenzione del proprietario. La Legge 431/98 disciplina, all'art. 3, solo i termini per la disdetta da parte del locatore, non quelli per il conduttore. Se viene data al conduttore la possibilità del recesso anticipato, deve essere indicato un termine minimo di preavviso nel contratto, altrimenti vale ciò che ti ho detto prima, puoi recedere quando vuoi avvisandolo anche dall'oggi al domani e perdendo eventualmente solo l'importo della mensilità già pagata e non usufruita (perchè così è pattuito nel contratto).
Inoltre la cauzione è destinata a coprire eventuali danni ai locali, bollette non rimborsate ecc.., non il mancato preavviso o canoni non riscossi.
Comunque, a conclusione, devo dirti che un contratto ad uso transitorio per due anni NON ESISTE e NON E' STIPULABILE nella nostra legislazione. Pertanto è un contratto invalido, nullo, che ricade in una normale locazione ai sensi dell'art. 2 della Legge 431/98.
L_431_1998.pdf
Vedi l'allegato 934

Questo è quello che ho trovato riguardo i contratti transitori e del relativo canone, in cui si specifica che deve rispettare gli accordi locali. Ho le idee sempre più confuse...


"Un’altra esigenza cui il legislatore ha cercato di venire incontro è quella di quanti si trovano a vivere in una città diversa per esigenze di vario tipo (ad esempio esigenze di salute, contratti di lavoro a termine, stage o simili, ad esclusione dei motivi di studio universitario, per cui è individuata una species contrattuale a parte, come vedremo a breve) ma che, comunque, hanno una durata limitata nel tempo. Nella normativa previgente, per siffatte circostanze era stipulabile un contratto detto “uso foresteria”: proprio per scongiurare gli abusi che erano stati compiuti nel ricorrere a questa tipologia contrattuale, anche al di fuori delle reali condizioni che ne legittimavano l’utilizzo, nel 1998 si è pensato di sostituirla con una che presenta, all’opposto, un rigore burocratico tale da scoraggiarne fin troppo l’uso, come ha osservato autorevole dottrina. Si tratta dei contratti di natura transitoria, disciplinati dall'art. 5 della legge 431/98 e dall' art. 2 del decreto ministeriale del 5 marzo 1999, sostituito, a sua volta, dal decreto del 30 dicembre 2002.

La loro durata deve compresa fra uno e diciotto mesi e possono essere stipulati, anche in questo caso utilizzando uno dei modelli predisposti dagli uffici competenti, soltanto al ricorrere di certe esigenze abitative di tipo transitorio, che andranno non solo dichiarate, ma anche accuratamente documentate (ad esempio attestato di iscrizione allo stage). Per quanto concerne il canone, esso è oggetto di libera pattuizione solo al di fuori delle città “ad alta tensione abitativa” e dai Comuni ad esse limitrofi. In questi ultimi, infatti, il canone deve corrispondere alle tabelle proposte dai Comuni di appartenenza, che fanno riferimento ai canoni convenzionati."

fonte:LA LOCAZIONE - Il contratto di natura transitoria

 

[mapeit]

Il tuo contratto non rispetta certamente gli accordi locali, essendo di 24 mesi. Quindi non rientra in quelli disciplinati dall'art. 5 della L. 431/98 e dal D.M. 30/12/2002. Rientra tra quelli previsti all'art. 2 della Legge 431/98. Il canone è quindi a libera contrattazione e la durata è prorogata per legge a 4 + 4 anni, in quanto non è prevista una durata inferiore.

 

[teofilatto]

te lo dico da agente immobiliare, anche nei comuni ad alta tensione abitativa si può scegliere tra contratto libero o contratto concordato; se non fosse così saremmo ai tempi dell'equo canone (anni '80, se non ricordo male)

 

[Manu88]

Innanzitutto bisognerebbe dare un'occhiata ai contratti-tipo per uso transitorio che sono stati approvati in sede provinciale dalle associazioni di categoria nella zona dove è locato l'immobile.
Su questi possono essere riportate indicazioni chiare circa le esigenze di transitorietà che, comunque, possono essere sia del locatore, che del conduttore, che di entrambi e debbono essere riportate sul contratto.
In mancanza di tale indicazione il contratto deve intendersi un 4+4 e quindi in sede di giudizio potrebbe essere applicato il disposto previsto per questi tipi di contratto (L.431/98).
Qualora invece l'esigenza di transitorietà fosse verificata, per quanto riguarda la facoltà di recesso anticipato (art.2) se non è specificato il termine minimo di preavviso si intende che il conduttore può recedere quando vuole perdendo, eventualmente, solo il canone della porzione di mese già pagato e non ancora usufruito. Questo mi pare il senso di quanto scritto all'art. 2., altrimenti non si comprenderebbe il perché di quella clausola che prevede la perdita di "eventuali mensilità in corso riscosse dal locatore in modalità anticipata". E' ovvio che se io intendo dare la disdetta e lo faccio sei mesi prima non sarò così sciocco da versare sette mensilità di canone anticipato.

Ma se fosse trasformato in un 4+4 varrebbe ugualmente la clausola 2, poiché vale prima quello che è specificato nel contratto a poi la legge, giusto?

 

[Manu88]

Stamane ho avuto comunicazione del conduttore. Sembra d'accordo a restituire la cauzione, (di fatti su consiglio del legale del Sunia ho inviato un telegramma con cui mi metto a disposizione per la consegna dell'immobili in una data da me stabilita) ma contesta che non ha ricevuto la raccomandata di disdetta da me inviata in data 29/09/2011. In ogni caso ho la ricevuta della missiva, e comunque avevo comunicato che lasciavo la casa giorno 27/09/2011, peraltro i presenza di testimoni. Cosa mi consigliate? Ho inviato la raccomandata troppo tardi? Entro quando doveva essere inviata la raccomandata? La ricevuta fa testo?

Grazie a chi risponderà

 

[mapeit]

Puoi controllare sul sito delle Poste (cerca Dovequando) se la raccomandata è stata consegnata. Basta inserire il numero della ricevuta e la data di spedizione. A volte la ricevuta di ritorno tarda anche mesi prima di pervenirti oppure va persa. La raccomandata, comunque, avrebbe dovuto essere inviata PRIMA di lasciare l'immobile, non dopo, calcolando il tempo necessario per la sua ricezione da parte del locatore. Altrimenti che preavviso è ? Questo anche se non erano stati indicati nel contratto dei termini minimi.

 

[Manu88]

Scusa per gli errori. Questo è quello che ho fatto:
-Il 27/09/2011 ho comunicato a voce al locatore, in presenza di testimoni, che mettevo a sua disposizione la casa il 01/10/2011.
-il 29/09/2011 ho inviato la raccomandata dove dicevo che mettevo a disposizione del proprietario la casa per la data del 01/10/2011.
Il locatore dice che non ha ricevuto la raccomandata A/R. Io possiedo la ricevuta della missiva, ed inoltre tra qualche giorno dovrei ricevere la raccomandata che lui ha penso abbia rifiutato, che ritornerà al mittente, cioè a me.
Tengo a precisare che la comunicazione è avvenuta mediante un foglio pinzato, quindi senza busta. Il locatore quindi sapeva benissimo che quella raccomandata era la disdetta.

L'avviso della raccomandata l'ha ricevuto in data 30/09/2011, infatti mi ha telefonato per chiedere chiarimenti. In questi casi il preavviso parte da settembre? Posso in qualche modo certificare che ha ricevuto l'avviso il 30/09/2011?
Grazie

 

[mapeit]

Se ha respinto la raccomandata o non l'ha ritirata sono affari suoi, non può dire che non ha ricevuto l'avviso. Il preavviso decorre dal giorno in cui l'ha respinta o dal primo giorno di giacenza. Sul sito delle Poste, con la funzione DOVEQUANDO, c'è tutta la storia della raccomandata.

 

[Manu88]

Se ha respinto la raccomandata o non l'ha ritirata sono affari suoi, non può dire che non ha ricevuto l'avviso. Il preavviso decorre dal giorno in cui l'ha respinta o dal primo giorno di giacenza. Sul sito delle Poste, con la funzione DOVEQUANDO, c'è tutta la storia della raccomandata.

Le chiavi dell'immobile le possiedo ancora io. Ho inviato un telegramma nella quale mi metto a disposizione per la consegna dell'immobile entro fine ottobre, in una determinata data e ora. Ora, alla luce della raccomandata da me inviata il 29/09/2011 (che lui dice di non aver ricevuto, ma di cui ho la ricevuta), può chiedermi anche la mensilità di Ottobre, pur avendo io messo a disposizione l'appartamento e le chiavi ad inizio Ottobre? Tengo a precisare che ho fatto vari tentativi di consegna di chiavi, anche con telefonate e di presenza, ma il proprietario le rifiutava o era irreperibile. Peraltro ero in presenza di testimoni.

Grazie a chi risponderà

 

[mapeit]

Beh qui andiano nel difficile. Dal momento che il proprietario è un furbone, cerca di mediare altrimenti tra un anno devi ancora vedere i soldi della tua caparra. Litigare non sempre paga. Per escutere i testimoni devi fare una causa... sai quanto ti costerebbe ?
Per non pagare ottobre avresti dovuto riconsegnargli le chiavi (o metterle a disposizione) entro il 30 settembre.