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  1. modalgvr

    modalgvr Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Quando e quanto e' conveniente affittare casa? Qual'e', in percentuale, il ritorno medio che ci si aspetta dall'affitto visto come una forma di investimento?
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Bella domanda, che non si può liquidare con una semplice percentuale. I rapporti in gioco sono molti, il valore dell'immobile, il valore effettivamente pagato, il valore di mercato, in questo momento bassino, il canone teorico e il canone effettivamente conseguibile, in ultimo oggi si gioca il profilo fiscale che può mutare, in caso di locazioni abitative intestate a privati e locate a privati, in tassazione reddituale o cedolare secca del 19% o 21%.
    Un gran minestrone! Mettiamo a fuoco, alcuni concetti:
    A) Locare una abitazione non vuol dire solo percepire un reddito da locazione, ma vuol dire anche percepire un reddito da capitalizzazione del valore di mercato, negli anni buoni. CONSIGLIO: acquistare solo beni con potenziali di rivalutazione, immobili di pregio, nei centri storici, nelle località turistiche ambite, dotati di tutte quelle accortezze che servono a valorizzarsi, garage, posti auto, vicinanze ai servizi bus, metro, piani alti per gli abitativi, terrazze, ascensori, no portinerie,
    buono stato delle strutture ecc.ecc..
    B) Se la casa la valutate, per comodità, 200 e il canone è 10 avete una rendita, al netto delle tasse, del 5%, ma se la casa è costata 150, il vostro canone rende oltre il 7%. Quindi attenzione ai valori e come li correlate. CONSIGLIO: Interessatevi a canoni relativamente consistenti, due locazioni da €*500/mese o una da €*1.000/mese, vi renderà la stessa cifra con metà lavoro, ma avrete un rischio meno ripartito.
    C) Se fra dieci anni venderete quella casa, farà parte del vostro guadagno, anche la cifra di incremento che riuscirete a conseguire, detratta dagli investimenti fatti negli anni. CONSIGLIO: Nel tempo le case di pregio non hannomai tradito le aspettative, quindi valori che in certi momenti non si arrivano a conseguire, per stanchezza del mercato, ma nell'arco di 5 o 10 anni, potendo aspettare, si conseguono sempre.
    D) Aspetto fiscle, ti rimando alle discussioni già in essere sulla cedolare secca.
     
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  3. Betty Boop

    Betty Boop Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    affitto quanto rende al netto delle spese

    Per Adriano Giacomelli

    :applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:
    Chiaro ; Preciso ; Faresti capire anche al piu' ignorante in Materia
    Qual'e' La strada giu' giusta con gli eventuali imprevisti. Tanto di Cappello.:ok:
     
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  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Davvero bravo Adriano, anche se tutto ciò è subordinato al fatto che.. l'inquilino paghi! e quindi in ultima analisi dipende, oltre che da tutto quello che hai elencato, dalla fortuna o dalla bravura nello scegliersi l'inquilino giusto.
     
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  5. teofilatto

    teofilatto Membro Attivo

    Professionista
    a oggi il problema principale non è quello di chiedersi "quanto guadagnerò?" ma quello di trovare la persona che me li dia veramente i soldi pattuiti.
    Ragion per cui, all'elenco già completo di Adriano, aggiungo che è fondamentale controllare il potenziale locatario chiedendo contratto di lavoro, oppure dichiarazione dei redditi se è lavoratore autonomo;
    chiedere se possibile delle referenze dall'ultimo proprietario da cui è stato;
    magari fare una bella visura dei protesti ( ho l'abbonamento al Cerved per esempio) oppure dare un 'occhiata in camera di commercio (se si tratta di una ditta) per controllare che esista davvero.
    Sembra essere pignoli e fastidiosi, però le cantonate che ho preso all'inizio sugli affitti sono state causate da un mancato controllo di queste cose, per cui, caro modalgvr, tienile a mente!
    e buon investimento!
     
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  6. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Bravo ... anzi bravissimo Adriano,
    una buona condensazione di Proprit ;)
    io aggiungerei per modalgvr (un nick piu' semplice no e ? ! ? ;) )che essendo proprietario ha gia' il 50% dei grattacapi che formano il nostro FORUM quindi se vuole aggiungere l'altro 50% relativo alle locazioni , non ha che da scegliere
    forse prima e' meglio che verifichi quanto vasto e' diventato propit e quanto vuole impegnare del suo tempo nel conoscere, anticipare, sviscerare , combattere, risolvere o soccombere di fronte ai vari problemi ed aspetti burocratici, fiscali, legali contrattuali legati al mondo delle locazioni
    Non voglio demoralizzarti, anche perche' come vedi .... di pazzi che si insinuano in questa giungla ce ne sono molti, piu' o meno esperti piu' o meno sparanzosi di fare affari, piu' o meno convinti di ............

    ecco perche' secondo me la percentuale di rendita di un'immobile e' giusto che sia di circa 3 o 4 punti percentuale maggiore dei tassi di rendita bancari (forse minore in tempi di crisi e maggiore in tempi di tassi bancari alti)
    IN BOCCA AL LUPO ;)
    cordialmente Marco
     
  7. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Inoltre il capitale investito nel mattone aumenta (l'inflazione va a suo favore), quello investito in banca no (l'inflazione va a suo sfavore).
     
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  8. Betty Boop

    Betty Boop Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    PER MARCO COSTA ED ADRIANO GIACOMELLI
    Una domanda che piu' che altro sarebbe un consiglio. Dovendo cercarmi un nuovo inquilino ,poiche' purtroppo,
    quello attuale se ne andra', fra tre mesi, e son convinta che lo rimpiangero', quali sono i modi o le strade piu' giuste per avere informazioni sulla effettiva solvibilita' :domanda:del nuovo arrivato dato che con legge/Privacy le banche sono piu' "abbottonate".?
    Grazie in Anticipo per le Vostre Gradite Risposte.:daccordo:
     
  9. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    ciao,
    penso siano le referenze del proprietario precedente, oppure copia della busta baga anche solo in visione temporanea , meglio ancora se senza battere ciglio alla tua richiesta ti fornisce una bella fidejussione bancaria come deposito cauzionale
    ecc .... continua tu Adriano
    ciao Marco ;)
     
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  10. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Bella domanda. Affittare case è un mestiere al pari di quello che svolge qualunque imprenditore, e val la pena farlo se si ha voglia di farlo e se si è disposti ad impegnarsi. Perchè dico ciò?
    Come Betty Boop ha capito, è fondamentale non sbagliare. Allora bisogna essere un po' psicologhi, un po' "******e", un po' smaliziati e audaci.
    A) Imprenditori, perchè se già al I° mese le cose vanno male, l'affitto non arriva, è meglio far appello a tutto il nostro carisma e portafoglio e andare dall'inquilino nuovo, abbuonargli il mese ma toglierselo dalla nostra strada, dopo due o tre mesi, diversamente, ci ha piantato un chiodo irrecuperabile, ci ha sfasciato l'immobile e ci tocca pagare anche il Legale.
    B) Bisogna scrutare attentamente il soggetto, essere psicologhi, promette troppo, fa tutto facile, parla troppo, non discute nulla, ecc, ecc..
    C) Essere "******e" vuol dire conoscere tutti, avere informazioni da tutti ed essere pronti a darle, se avete avuto un inquilino moroso, non diffamatelo, ma fate girare il "dubbio". Più informazioni avete, dove lavora, dove abitava, dove va in palestra, giocare, che banca usa, in uno di questi posti forse trovate uno che lo conosce, e anche solo il fatto di non perdere la faccia davanti ad un conoscente, lo indurrà a fare la sua parte.
    Dimenticavo, anche il padrone di casa deve essere perfetto, se si vuole pretendere si deve anche saper dare.
    Case a posto, intervenire se vi sono anomalie, ascoltare e saper rispondere.
    Ovvero Marketing, quindi ancora una volta bisogna saper fare gli imprenditori
     
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  11. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    un applauso ad Adriano :applauso:
    come sempre hai riassunto e concentrato ottimamente il succo del discorso :daccordo:
    e ribadisco che un buon deposito cauzionale che non possa essere usato dal Conduttore a copertura di canoni non pagati e' sempre un buon salvagente
     
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  12. Betty Boop

    Betty Boop Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    PER ADRIANO E MARCO
    Grazie 1000. Siete Due Angeli. Vi Vorrei Come Parenti al Posto che di quelli che Mi ritrovo ogni anno a Pasquaed a Natale
    Un Bacio ed Un Abbraccio.:fiore:
     
  13. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Caro Marco, se finiamo in miseria, un pasto caldo a Pasqua e a Natale lo abbiamo, Grazie Betty!
     
  14. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    io porto il vino ....visto da dove arrivo ;)
    grazie Betty
     
  15. modalgvr

    modalgvr Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Ciao Adriano, grazie innanzitutto per la risposta; ho fatto di proposito una domanda piuttosto generale in modo da stimolare quanti piu' partecipanti a rispondere in base alle loro esperienze. Considerando il valore di mercato di un immobile di cui si ha la proprieta' e volendo che questo crei un reddito, creda sia leggittimo chiedersi quale sia la percentuale che si puo' realizzare in caso di affitto, in questo periodo.
    La mia domanda inoltre vuole essere limitata al solo affitto e non all'eventuale incremento in valore dell'immobile ed ha come ipotesi (purtroppo non del tutto scontata nella realta') che l'inquilino paghi l'affitto.
     
  16. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Sai la teoria è facile da scrivere e gli altalenanti momenti del mercato modificano la teoria. Se dovessi affittare un appartamento, non decidererei il canone in base ad un asettico calcolo tra il valore dell'immobile e la percentuale che mi sono prefissato, ovvero il 5%. Piuttosto, cercherei di capire quale valore il mercato riconosce per la locazione di un locale similare in egual zona. Tutt'al più potrò pensare di arredarlo, IKEA oggi semplifica le cose, e tentare di conseguire un canone più allettante. Poi, se riesco ad affittare, mi metterò al tavolo e verificherò se il mio immobile mi rende il 4 o il 5 o il 6% del suo valore.
    Ma ancora una volta la correlazione del canone al valore dell'immobile, deve essere fatta "onestamente" ovvero in maniera veritiera.
     
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