Nel caso in cui tuo padre non abbia espresso alcuna volontà testamentaria si apre la successione legittima. Questa prevede che le proprietà del morto siano divise tra i suoi parenti più stretti ed eventualmente il coniuge superstite. Ribadisco il principio che si dividono le proprietà del morto, che si dividono in attività e passività, non si può accettare solo le attività: insomma l'accettazione è totale e, una volta espressa nei modi e nei tempi previsti dalla legge, non si può ritornarci sopra.
Nel caso che prospetti (coniuge superstite e più di 1 figlio) la successione legittima prevede per il coniuge superstite 1/3 del valore delle proprietà del coniuge deceduto, più il diritto di abitazione sulla casa familiare con il mobilio in esso contenuto, se la casa era per intero di proprietà del coniuge deceduto oppure in comproprietà con il coniuge superstite. Per i due o più figli, la successione legittima prevede che 2/3 del valore delle proprietà da dividere in parti uguali: nel tuo caso 2/3:2= 1/3 cad. .
Tu hai scritto che tua madre era comproprietaria di una piccola parte, ma non hai specificato quanto è questa sua quota.
Supponiamo che lei avesse il 25% cioè 1/4 di proprietà,dopo la morte di suo marito/tuo padre l'assetto proprietario sarebbe il seguente:
a) per tua madre 1/3 di 3/4 fa 1/4 + 1/4 già suo= 2/4 cioè 1/2 di casa
b) per voi figli 2/3 di 3/4 fa 2/4 :2 = 1/4 cad.
RIPROVA: 1/2+1/4+1/4 = 4/4 cioè tutta la proprietà.
Come vedi tua madre pur avendo una piccola quota di proprietà dopo la successione e l'accettazione della eredità, diventa proprietaria di metà casa, che non è poco.
Se la casa vale 192K il valore della proprietà di tua madre è 96K non so come intendi liquidarla e non so se tua sorella si rende conto che vostra madre donandoti la sua parte le sottrae almeno 32k di valore di eredità che le aspetterebbero come minimo, per non essere lesa nella sua quota legittima, quando vostra madre morirà. Per fare le cose come si deve dovresti dare a tua sorella 80K cioè la sua parte (1/4 di 192K) + la legittima sulla parte di proprietà di vostra madre (1/3 di 96K).
E' inutile parlare di usufrutto perché su quella casa vostra madre ha il diritto di abitazione anche se vende, o dona, la sua parte di proprietà.
Secondo me state "intortando" tua sorella.
Ultima cosa sappi che, magari per quieto vivere a tua sorella vanno bene le cose come stanno; ma non si può dire che i suoi figli, tuoi nipoti, gli vada giù l'accordo: se non fossero trascorsi 10 anni dalla morte della nonna/vostra madre, diventando a loro volta eredi della loro madre, potrebbero chiedere la legittima.
