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  1. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Buongiorno,
    siamo in un condominio di circa 30 anni, 1 negozio al piano terra e 3 piani per un otale di 8 appartamenti. Il palazzo è originariamente provvisto di impianto centralizzato di riscaldamento e di acqua calda prodotti da una caldaia con bruciatore a gas tutt'ora funzionante, acqua calda misurata da contatori i cui funzionamenti sono stati singolarmente verificativerificati. L'impianto è provvisto di boiler d'accumulo e pompe di circolo. Il metotodo utilizzato per la determinazione del costo di acqua calda è quello di misurare i metri cubi utilizzati nel periodo in cui l'impianto di riscaldamento è spento rapportando poi tali consumi ai 12 mesi ed andando così a detrarre dal consumo totale annuo di gas quelli della sola acqua calda, operazione che ripartendo il dividendo in funzione dei metri cubi utilizzati dei vari condomini fassì che il costo per singolo metro cubo, sommando quelli elettrici, viene determinato in € 54,00 al litro, cifra davvero esorbitante.
    Di per se già questo tipo di suddivisione non trova tutti daccordo in quanto c'è chi vorrebbe attribuire una quota alle spese generali, poiché i rendimenti dell'impianto sono da attribuire al rendimento del sistema nel suo insieme, ed una ai reali consumi procapite.
    I costi di cui sopra hanno fatto si che l'ultimo inquilino insidiatosi che ha acquistato due appartamenti e proprietario del negozio, le cui sommatorie costituiscono la maggiornaza dei millesimi di proprietà ma non delle teste, vuole staccarsi dall'impianto centralizzato di acqua calda ed installare una caldaietta/boiler autonomo dichiarandosi contrario alla ristrutturazione generale con caldaia a condensazione, pannelli solari e quant'altro necessario per una risoluzione definitiva dell'annoso problema, soluzione a cui sono giunti tutti gli altri condomini che tra l'altro, verificando i costi delle singole operazioni e relative detrazioni fiscali portano la spesa generale dei costi non distante tra il rifacimento dell'impianto e l'installazione delle singole caldaiette.
    A questo punto le domande sono due:
    la prima è che a quanto risulta la decentralizzazione in palazzi con un numero superiore a 3 appartamente semba sia vietata per legge, sia per il riscaldamento che per l'acqua calda: è possibile avere una conferma o smentita e se confermato un riferimento legislativo certo a cui potersi appigliare a tale riguardo?
    la seconda: essendo in una situazione di stallo in cui da una parte ci sono i millesimi di proprietà che si contrappongono al resto dei condomini che costituiscono la maggior parte delle teste e che la pensano in maniera tra loro omogenea, com'è possibile mettersi nella condizione di non continuare a subire i ricatti di chi vuole imporsi con i soli propri millesimi di proprietà?
    Ringrazio anticipatamente per le non semplici risposte.
     
  2. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    L'operazione che ha in mente il vostro condomino non è attuabile poiché sicuramente il distacco di tre unità immobiliari dal circuito dell'acqua calda va ad incidere in maniera considerevole sull'efficienza ( o meglio dire inefficienza) energetica dell'attuale caldaia. A suffragio di tale tesi ti rimando al seguente link oppure a questo link

    In sintesi chi intende staccarsi dall'impianto centralizzato deve dimostrare che il distacco non comporta aumento di spesa per gli altri condomini e soprattutto che la soluzione che intende adottare non comporta un aumento di emissioni di CO2 nell'ambiente rispetto alla situazione pregressa.

    Ora nel vostro caso mi pare di capire che il proprietario in questione intenderebbe comunque mantenere l'allaccio al riscaldamento centralizzato utilizzando il nuovo impianto che avete intenzione di realizzare.

    Il mio suggerimento è quello di far fare una valutazione energetica seria da un certificatore energetico ( terza parte rispetto a proprietari e imprese o progettisti) che vi potrà indicare la via più economica con le tecnologie attuali per ristrutturare in modo efficiente l'impianto e la centrale.

    A titolo di esempio vi posso segnalare che esistono anche pannelli fotovoltaici che integrano il solare termico e riescono ad accedere ai finanziamenti del 55% oltre che al conto energia oppure se puntate ad una soluzione a basso costo iniziale potreste installare dei pannelli solari termici in lexan e polietilene con resa del 75% e che costano 140€/mq link alla visita del gruppo Archingstudio a Energethica e rientrano fra quelli ammessi alla detrazione del 55%
    Sicuramente l'impianto autonomo per produzione acqua calda separato non sarà il più efficiente ed economico e taglierà la testa alla discussione mettendo tutti d'accordo.
     
  3. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Ringrazio per le precise risposte e riferimenti che giro al resto dei condomini sperando di riuscire a trovare un equilibrio che in assenza di buon senso generale difficilmente troverà una pacata soluzione.
     
  4. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Chiedo scusa ma come sempre le evoluzioni tra situazioni e condomini non sonomai di natura statica per cui ora ci troviamo sempre nell'esatto caso di cui sopra,ovvero palazzina a 3 piani, 8 appartamenti ed 1 negozio piano terra di cui i titolari del negozio hanno recentemente acquistato 2 appartamenti e quindi complessivamente detengono più del 50% dei millesimi di proprietà ma hanno 3 teste su 9: pessima condizione di stallo.

    Ora, a seguito della volontà di staccarsi dall'impianto centralizzato per la sola acqua calda dei 3 titolari del negozio e 2 appartamenti, tali persone hanno richiesto all'amministratore la convocazione di una nuova riunione condominiale straordinaria poiché a loro avviso intendono avvalersi della legge 10/91 Art.26 che consente, a fronte di una documentazione tecnica attestante l'effettivo risparmio energetico che non so come potrebbero ottenere, di modificare la natura dell'impianto deliberante dalla sola maggioranza dei millesimi di proprietà.

    Ripreciso che gli altri 6 condomini sarebbero per il rifacimento totale della sala termica con sostituzione dell'attuale classica caldaia a bruciatore a gas con una moderna a condensazione, pannelli solari e quant'altro emerso dai 2 preventivi presentati allo scopo che porterebbero in senso generale un beneficio di risparmio energetico ed economico davvero significativo il cui costo, detratte le agevolazioni di legge del 55% verrebbe a costare 4-5.000 eruo in più del fatto che tutti installino una propria caldaietta per appartamento per la produzione di acua calda.

    Una dichiarazione tecnica che possa attestate un consumo energetico inferiore nel caso in cui tutti installassero le caldaiette per la produzione di acqua calda sarebbe anche veritiera se presa a se stante e non valorizzata nel complesso generale poiché le 9 caldaiette consumerebbero meno dell'impianto centralizzato sempre in funzione ma se i 6 condomini che propendono al rifacimento toale non vogliono staccarsi in questo frangente i consumi delle 3 caldaiette andrebbero in sommatoria ai consumi attuali e quindi si parlerebbe di una maggiorazione di consumi che va in antitesi alla tesi di chi si vuole staccare.

    La domanda che ci si pone è se i titolari del negozio e 2 appartamenti riuscissero davvero a produrre una relazione a favore della propria tesi, gli altri condomini sarebbero obbligati ad installare le proprie cladaiette con tutto quello che comporta (rottura muri, mobili, cucina, ecc..) oppure mantenere il sistema attuale esonerando dalle spese di esercizio i 3 che si vorrebbero staccare?

    Ringrazio anticipatamente per la non semplice questione.
     
  5. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Gentilissimo "Busolegna",

    Come ti avevo detto in precedenza sarebbe opportuno fare studiare la situazione da un professionista abilitato per la certificazione energetica e che quindi poi produca un documento che attesti quale sia la soluzione migliore per l'intero condominio; fra le soluzioni proposte dai vari condomini la più economica per la gestione e per il risparmio di tutte le unità immobiliari nel loro complesso.
    Questa progettazione non è assolutamente una cosa fuori dal normale da fare e mi pare francamente la più sensata.
    Ammettendo, e lo dico per assurdo perché in media è vero proprio il contrario, che fra le varie soluzioni quella della fazione opposta alla vostra risultasse la migliore penso che anche gli altri condomini e tu stesso vi convincereste ad adottarla.
    La cosa importante è rivolgersi non ad un installatore di caldaie, non ad un rivenditore di caldaie ma ad un tecnico indipendente che apporti la sua professionalità per studiare il problema seriamente. In questo caso avreste la sicurezza che con un relativo piccolo investimento in progettazione avreste poi un risultato confacente alle vostre esigenze.

    Le tue affermazioni rispetto al fatto che tanti impianti singoli a metano consumano meno che un centralizzato sono assolutamente false se il progetto e la gestione dell'impianto è realizzata in modo intelligente con le ultime tecnologie a disposizione e per di più se integrato con pannelli solari termici e/o fotovoltaici.
    Un'analisi seria e la produzione di un certificato energetico serio a norma CENED (Mi pare di capire che siete a Milano o in provincia) esegue proprio questo tipo di analisi. E se in prospettiva siete interessati al miglioramento del rendimento energetico dell'impianto e delle vostre abitazioni questa guida è assolutamente necessaria.
    Al di la di qualsiasi disputa legale è questa la strada da seguire. Se alla mala parata i 2 appartamenti ed il negozio non volessero integrare il loro impianto e ne volessero fare uno autonomo. Vederete che comunque potrete risparmiare sia sull'impianto fotovoltaico/termico e quant'altro avendo meno necessità di produzione ed alla fine il vostro investimento sarebbe sempre commisurato alle vostre attuali prospettive. Se abitate con persone poco lungimiranti non state a battagliare con loro, l'ignoranza va lasciata stare a se stante quando diventa arroganza e voi prendete la strada più conveniente.

    Facendo un progetto ben calibrato si possono risparmiare talmente tanti quattrini che se vi affidate ad una "ESCO" (società che si occupano della gestione energetica) potrete avere la ristrutturazione del vostro impianto, risparmiando nella gestione magari anche il 20% e comunque la società guadagnerà sopra il surplus di energia risparmiata, prodotto o immessa in rete... Se vi affidate ad un tecnico qualificato potrete avere prima un 'idea dell'investimento necessario e verificare se non sia un giusto investimento compartecipare alle migliorie avendo interessi dal capitale investito ben più sicuri e remunerativi di quelli attualmente.

    Sono queste le vere frontiere della certificazione energetica al di là dei fasulli certificati propinati nelle vendite immobiliari utili solo ( se redatti un tanto al chilo) a far spendere il venditore il meno possibile.

    Se volete in privato vi posso segnalare strutture a cui rivolgerVi nella vostra zona per richiedere preventivi sia per quanto attiene la progettazione, sia per quanto attiene un servizio più completo a basso costo di investimento ( ovviamente con minori ritorni economici per voi rispetto alla situazione di investimento da parte vostra)
     
  6. Massimiliano Lusetti

    Massimiliano Lusetti Membro dello Staff

    Precisazione ... i condomini separatisti devono dimostrare che con il loro intervento, nella situazione attuale, non vi creano un danno incrementando le vostre spese e non che gli stessi separatisti risparmiano denaro e combustibile il che sarebbe facilmente dimostrabile stante la vetustà dell'impianto in essere.
     
  7. Busolegna

    Busolegna Nuovo Iscritto

    Ringrazio nuovamente per la pronta e dilungata risposta, vi terrò al corrente nel prossimo futuro sull'andamento della situazione. Grazie ancora
     

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