Ilcorretto

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Buonasera a tutti,
sono il proprietario di un locale commerciale affittato a farmacia e vorrei esporre alcune domande perchè vorrei far chiarezza su alcuni episodi accaduti, visto che il conduttore ultimamente si sta comportando molto male rovinando il "quieto vivere". Di seguito i 3 punti su cui vorrei avere delucidazioni:
1. Di comune accordo (non scritto), per problemi di spazio ho fatto il favore al conduttore di installare n. 3 unità esterne dei condizionatori sul terreno retrostante di mia proprietà, una tettoia con giardino annesso. I climatizzatori premetto che sono di mia proprietà ma il conduttore si impegna a pagare nel caso di guasti e manutenzione generale. Qui viene il punto, quello spazio ora mi servirebbe ed inoltre più di una volta il conduttore si è presentato in orari assurdi senza avvertire in nessun modo insieme ai tecnici ed ha preteso l'ingresso degli stessi per eseguire una riparazione ad una delle unità esterne (unico modo per accedere è attraversare autorimessa di mia proprietà). Vista la situazione potrei obbligare il conduttore a togliere le unità esterne da lì e trovarsi un altro posto dove metterle oppure posso chiedere un canone di affitto extra per l'occupazione delle unità esterne?

2. Il conduttore un paio di mesi fa ha eseguito senza alcuna richiesta preventiva scritta dei lavori di allargamento della zona vendita, diciamo che metà del locale era diviso da parete in cartongesso e da un lato veniva utilizzato come magazzino e dall'altro come area vendita. Ora ha abbattuto la parete ed ha fatto un'unica area vendita. Riporto quello che è scritto sul contratto "resta convenuto che il conduttore a sue spese, previa preventiva autorizzazione scritta del locatore, fatto salvo il rispetto delle previsioni di legge e le prescritte preventive autorizzazioni da parte delle competenti autorità potrà eseguire sull'immobile locato tutte le migliorie ed addizioni che ritenga utili per l'uso contrattualmente stabilito. Resta altresì convenuto che tutti i miglioramenti, riparazioni, addizioni, allacciamenti, adeguamenti urbanistici o alle norme infortunistiche eseguiti sull'immobile e quant'altro effettuato dal conduttore o da chi per esso, salvo la richiesta di ripristino dei luoghi da parte dei locatori - resteranno alla cessazione della locazione, per qualsiasi causa essa si verifichi, acquisite all'immobile locato a beneficio del locatore senza che il conduttore o altri possa pretendere per essi indennità, compensi, rimborsi o risarcimenti anche solo parziali. Per effetto di quanto innanzi il locatore sin d'ora rinuncia alla richiesta di ripristino dei luoghi alla cessazione del contratto." A seguito di ciò potrei contestare il fatto che ha eseguito questi lavori senza la mia autorizzazione scritta? Se si, cosa potrei fare esattamente?

3. A seguito dei lavori effettuati dal conduttore descritti nel punto 2 vorrei sapere se posso richiedere un aumento del canone; di seguito quanto scritto nel contratto "i locatori, avranno facoltà di richiedere nel corso della locazione l'aumento del canone nella percentuale di cui all'art.23 L.27 luglio 1978 n.392 nel caso di lavori o riparazioni straordinarie.

Grazie per la pazienza!
 

basty

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Tre no! O quasi

1) I condizionatori sono tuoi, ne hai concesso o deciso dove installarli: il farmacista che ha in carico la manutenzione ordinaria e il diritto da te concesso con la locazione , di farne pieno uso. Non puoi cambiare le carte in tavola.
2) La situazione è di lana caprina: se non hai concesso nulla di scritto, potrai rivalerti sul conduttore se il suo comportamento porterà sanzioni a tuo carico, e chiedere il ripristino a fine occupazione. Fino a quel momento che fastidio ti procura ?
3) Tale articolo fa sorgere diritti solo se le spese fossero rimaste a tuo carico: e si parla solo di interessi sul capitale investito.
Vai cercando liti: tieniti caro un inquilino sicuramente solvente!
 
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Ilcorretto

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Proprietario Casa
Ti ringrazio, io non vado cercando liti, è solo che non voglio fare la figura del pollo... E vorrei a questo punto attaccarmi anche io a qualsiasi cavillo visto che in diverse occasioni si sta comportando malissimo, sto ristrutturando casa e fa di tutto per mettermi i bastoni tra le ruote.. La storia è lunga ma diciamo che si comporta come un bambino. Comunque grazie della risposta, tra qualche anno si vedrà.
 

uva

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1) Premesso che sarebbe stato opportuno un accordo scritto perché quelli verbali non sono dimostrabili e non hanno valore, ritengo che puoi far spostare i condizionatori.
Sono di tua proprietà, come pure il luogo dove sono stati piazzati e l'unico accesso possibile per i manutentori. Quindi se il conduttore ha delle pretese secondo te inopportune puoi intimargli di spostarli.
Un canone di locazione extra avrebbe dovuto essere pattuito preventivamente con un accordo sottoscritto da entrambi.

2) Puoi contestarlo perché il conduttore non ha rispettato quella clausola contrattuale (chiederti l'autorizzazione scritta prima di iniziare i lavori).
Ma non ha senso farlo adesso, se le modifiche sono utili allo svolgimento della sua attività.
A fine locazione il conduttore non avrà diritto ad alcun rimborso per i lavori effettuati.
Se però tu vorrai ripristinare la condizione originaria del locale mi pare che lo dovrai fare a tua cura e spesa dopo il rilascio dell'immobile, avendo scritto: il locatore sin d'ora rinuncia alla richiesta di ripristino dei luoghi alla cessazione del contratto.

3) No.
Non hai sostenuto alcuna spesa inerente i lavori eseguiti dal conduttore, quindi non puoi applicare l'aumento pari all'interesse legale sul capitale investito in quell'opera.
 
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basty

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Sono di tua proprietà, come pure il luogo dove sono stati piazzati e l'unico accesso possibile per i manutentori. Quindi se il conduttore ha delle pretese secondo te inopportune puoi intimargli di spostarli.
Il mio non è certo un parere legale, ma se a suo tempo ha concesso quel posizionamento, mi pacerebbe sapere chi ha pagato l’installazione.
Libero di spostarli a Sue spese, dubito possa pretendere a spese del conduttore.
 

uva

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mi pacerebbe sapere chi ha pagato l’installazione.
Da ciò che ha scritto @Ilcorretto:
ho fatto il favore al conduttore di installare n. 3 unità esterne dei condizionatori
io ho capito che il favore è consistito nel pagare lui locatore l'installazione dei condizionatori di sua proprietà nel suo terreno.
Se in seguito il conduttore ha creato dei problemi, io come locatore gli intimerei di spostarli a sua (del conduttore) cura e spesa.
Se si oppone, valuterei se è il caso di insistere e spostarli io oppure tollerare la situazione nel caso sia un inquilino comunque gradito perché puntuale nei pagamenti.

L'errore secondo me consiste nel prendere accordi solo verbali, senza stabilire per scritto ciò che si vuole fare e non si vuole venga fatto.
 

basty

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Se in seguito il conduttore ha creato dei problemi,
Quali "nuovi" problemi?
Di comune accordo (non scritto), per problemi di spazio ho fatto il favore al conduttore di installare n. 3 unità esterne dei condizionatori sul terreno retrostante di mia proprietà, una tettoia con giardino annesso. I climatizzatori premetto che sono di mia proprietà ma il conduttore si impegna a pagare nel caso di guasti e manutenzione generale.

Io ho capito che non avendo il conduttore spazio per l'installazione dei motori esterni, il postante ha concesso lo spazio di sua proprietà, sapendo fin da principio che per accedervi per le manutenzioni era gioco forza passare dal proprio box:
unico modo per accedere è attraversare autorimessa di mia proprietà
In sostanza ha concesso una sorta di servitù, è stata una sua scelta; non escludo che il canone sia stato stabilito in funzione della presenza della aria condizionata. Ha proposto oggi un posizionamento alternativo adeguato? Non è scritto. E non è detto che abbia pagato l'installazione: ha solo specificato che "è proprietario" delle macchine, che sono state installate dove lui ha autorizzato.
resta convenuto che il conduttore a sue spese, previa preventiva autorizzazione scritta del locatore, fatto salvo il rispetto delle previsioni di legge e le prescritte preventive autorizzazioni da parte delle competenti autorità potrà eseguire sull'immobile locato tutte le migliorie ed addizioni che ritenga utili
L'eliminazione di una tramezza , impatterebbe nella planimetria: dubito abbia ottenuto le preventive autorizzazioni. E sicuramente non ha ottenuto dal locatore la autorizzazione scritta.
Resta altresì convenuto che tutti i miglioramenti, riparazioni, addizioni, allacciamenti, adeguamenti urbanistici o alle norme infortunistiche eseguiti sull'immobile e quant'altro effettuato dal conduttore o da chi per esso, salvo la richiesta di ripristino dei luoghi da parte dei locatori - resteranno alla cessazione della locazione, per qualsiasi causa essa si verifichi, acquisite all'immobile locato
Viene ancora ribadita la possibilità che venga richiesto il ripristino dei luoghi.
Per effetto di quanto innanzi il locatore sin d'ora rinuncia alla richiesta di ripristino dei luoghi alla cessazione del contratto."
Non sarà scritta in modo esemplare, ma non darei per assoluta questa rinuncia: per quanto innanzi, direi che vale la rinuncia se fossero state rispettate tutte le precitate condizioni.
 

uva

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Quali "nuovi" problemi?
più di una volta il conduttore si è presentato in orari assurdi senza avvertire in nessun modo insieme ai tecnici ed ha preteso l'ingresso degli stessi per eseguire una riparazione

Inoltre pare non sia stato concordato che i condizionatori sarebbero rimasti lì per tutta la durata della locazione.
Adesso @Ilcorretto dice che
quello spazio ora mi servirebbe
 

uva

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Proprietario Casa
Non sarà scritta in modo esemplare
Io l'avevo interpretata nel senso che il ripristino dei luoghi può essere richiesto dal locatore nel corso della locazione se il conduttore non ha ottemperato alla clausola (non gli ha chiesto la preventiva autorizzazione scritta, non ha rispettato le norme, non ha chiesto ai vari enti le autorizzazioni necessarie).

Se invece il locatore è a conoscenza dei lavori eseguiti senza la sua autorizzazione e li tollera, a fine locazione non può imporre il ripristino al conduttore.

Sicuramente non avrei scritto l'ultimo periodo di quella lunga clausola, che genera confusione.
 

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