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Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Chiedo un consiglio per mia figlia, e mi scuso fin da ora se non riuscirò a spiegarmi in modo lineare.
Sta acquistando, in comproprietà con il coniuge, una immobile al grezzo (prima casa).
Hanno liquidità sufficiente per coprire circa il 65% del valore dell'abitazione finita, mentre per il restante 35% avevano necessità di un mutuo.
Si sono rivolti a una Banca convinti di dover fare un mutuo a "stati d'avanzamento lavori" (SAL), ma l'istituto di credito ha preferito concedere il mutuo per l'acquisto dell'immobile al grezzo, e non per acquisto+completamento come per la costruzione.
In pratica è stato concesso un mutuo a copertura del 60% circa del valore stimato dal perito allo stato di fatto (grezzo), la somma viene erogata completamente con la stipula del contratto, l'ipoteca è stata iscritta sull'immobile al grezzo e la causale è "acquisto prima casa".
Il mio dubbio riguarda la detraibilità degli interessi: se il finanziamento è per "acquisto prima casa" si deve seguire la normativa dell'art. 15, comma 1, lettera b TUIR (interessi mutuo acquisto prima casa) o quella dell'art. 15 comma 1-ter TUIR (interessi mutuo costruzione prima casa)?
In concreto, possono accedere alla norma più favorevole per limite di detraibilità (euro 4.000 annui) a fronte dello svantaggio di dover risiedere nell'immobile entro un anno dalla stipula, oppure devono rifarsi alla norma meno favorevole per limite di detraibilità (circa euro 2.582 annui) ma con il vantaggio di poter chiedere la residenza nell'immobile entro sei mesi dalla fine dei lavori?
La logica mi porterebbe a pensare corretta la prima soluzione, ma in rete non ho trovato nulla e dopo aver letto diverse circolari e risposte Agenzia delle Entrate, oltre a molti articoli, non ho acquisito alcuna certezza ma tanta confusione.
Grazie in anticipo a chi saprà darmi indicazioni in proposito.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Chiedi alla banca quale sarà la causale (una delle 3 possibili) che verrà inserita nella certificazione degli interessi su mutuo ipotecario che verrà comunicata all'Agenzia delle Entrate per la predisposizione del Mod. 730 Precompilato.
Meglio chiarire in anticipo.
Se non l'hai già fatto, ti consiglio di leggere l'articolo allegato:

 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
A voce hanno detto che nel contratto sarà scritto "acquisto prima casa", e - sempre a voce - l'impiegato ha suggerito che gli interessi dovranno essere detratti come "acquisto", non come "costruzione".
Effettivamente però farà testo la causale usata per la comunicazione degli interessi all'Agenzia Entrate ai fini del precompilato; non ci avevo pensato, grazie.

Il dubbio è sorto perché ho chiesto informazioni a un CAF; mi hanno inviato un testo secondo il quale il mutuo per la casa al grezzo è tassativamente da indicare come costruzione, ma addirittura si sosteneva l'ipotesi che si potessero detrarre i soli interessi relativi alla parte di finanziamento utilizzata per il "completamento", escludendo completamente quelli della parte di mutuo utilizzato per l'acquisto....
Questo sinceramente mi sembrerebbe del tutto illogico.
Per questo ho cominciato a cercare informazioni precise, che non riesco a trovare.

Grazie anche per l'articolo, ma nel mio "peregrinare" in internet l'avevo già incontrato; è l'unico documento che sembrerebbe dare una risposta al quesito, indicando la possibilità di detrarre come acquisto, ma una volta scaricata la risoluzione Agenzia delle Entrate a cui si fa riferimento - letta e riletta - sorgono ancora dubbi. Infatti si fa riferimento alla residenza entro "due anni dall'acquisto", che è il requisito richiesto per le case acquistate (già idonee a essere abitate) e poi ristrutturate; è pur vero che oggetto della domanda era una soffitta, che NON poteva essere idonea a esser abitata.... Insomma, mi pare una risposta un po' confusa e che a volte contrasta con altre precedenti circolari e/o istruzioni....
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
... aggiungo, le istruzioni precisano che quando si acquista una casa (già idonea a essere abitata) e poi si ristruttura, gli interessi si detraggono (come acquisto) da quando questo immobile diventa effettivamente abitazione principale; dall'articolo che mi hai indicato, e nella risoluzione Agenzia delle Entrate richiamata, invece sembrerebbe ricavarsi che gli interessi si possono detrarre fin da subito... anche in questo l'Agenzia delle Entrate contraddice se stessa, lasciando molti dubbi.

Sempre le istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi dicono che quando si acquista una casa non idonea a essere abitata (allo stato grezzo) può trovare "eventualmente" applicazione la detrazione degli interessi passivi derivanti da mutui contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
Quel "eventualmente" farebbe supporre che si possa indifferentemente optare per uno o per l'altro; nel caso di mia figlia, per l'acquisto (visto che di questo si tratta) con il vincolo dell'anno ai fini della residenza.
Ma, a questo punto, possono detrarre gli interessi fin da subito (dal momento dell'acquisto, contemporaneo alla stipula del mutuo) o da quando diventerà abitazione principale, a lavori conclusi?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Questo sinceramente mi sembrerebbe del tutto illogico.
Cercare una "logica" nei nostri legislatori o nelle spiegazioni dell'' Agenzia delle Entrate è esercizio a volte inutile.
Per inciso le "spiegazioni" dell'Agenzia delle Entrate non sono sempre corrette e valgono meno di una sentenza...ma le risposte ad interpelli ufficiali quantomeno ti evitano contenziosi.

A quanto mi risulta la detraibilità degli interessi su un mutuo per l'acquisto di un immobile "al grezzo" (quindi ancora privo di agibilità e da completare) seguono le specificità del mutuo per costruzione.
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Questa mattina ho sentito un altro Caf, dove mi hanno risposto che, poiché il mutuo è stipulato per il solo acquisto con importo inferiore sia al valore effettivo di compravendita sia a quello della perizia e ipoteca sull'immobile al grezzo, gli interessi vanno detratti come "acquisto prima casa".... evidentemente su questo argomento ci sono idee molto confuse, le mie per prime.
A questo punto anch'io pensavo di fare un interpello.
Deve essere il contribuente interessato a farlo, è corretto? Per esempio, mia figlia o il coniuge; non posso presentarlo io, giusto?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Deve essere presentato dall’interessato, è relativo ad un caso personale concreto. E deve essere presentata dallinterpellante la sua ipotesi interpretativa, a fronte di riferimenti di prassi e legislativi.
Se lo scrive un commercialista preparato, può essere meglio espresso, ma non è un obbligo
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Dovrei riuscire a prepararla, fino a qualche anno fa ero associata a un Centro di Assistenza Fiscale per raccolta e invio 730 e ho avuto occasione di farne un paio per i miei clienti.
Sono passati quattro/cinque anni, ma rileggendomi tutte le istruzioni dovrei farcela. 🙂
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Dovrei riuscire a prepararla, fino a qualche anno fa ero associata a un Centro di Assistenza Fiscale per raccolta e invio 730 e ho avuto occasione di farne un paio per i miei clienti.
Sono passati quattro/cinque anni, ma rileggendomi tutte le istruzioni dovrei farcela. 🙂
Qui trovi il riferimento al tuo caso:
Risoluzione n. 1/E del 9 gennaio 2007

Comunque visto il tempo passato tenta con un interpello "personalizzato"...sia mai che si siano dimenticati delle affermazioni passate.
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Qui trovi il riferimento al tuo caso:
Risoluzione n. 1/E del 9 gennaio 2007

Comunque visto il tempo passato tenta con un interpello "personalizzato"...sia mai che si siano dimenticati delle affermazioni passate.
Grazie, ma nelle mie molte letture di questi giorni avevo visto anche questa senza ricavarne certezze.
E' la risoluzione alla quale ha fatto riferimento il primo Caf che ho interpellato, secondo il quale in questa risposta l'Agenzia delle Entrate ha "tassativamente" indicato che i mutui per gli immobili al grezzo debbano rientrare in quelli stipulati per la costruzione, ma non ha specificato se il concetto di "costruzione" comprenda non solo il completamento ma anche l'acquisto del grezzo; per questo motivo le istruzioni che mi ha inviato consigliavano in via prudenziale di non detrarre gli interessi relativi a quest'ultimo.
Un'interpretazione, quest'ultima, che sinceramente mi sembra illogica perché del tutto iniqua (per esempio, mia figlia e il coniuge avendo stipulato il mutuo solo per l'acquisto non potrebbero detrarre gli interessi pagati, e non mi sembrerebbe equo rispetto alle altre situazioni).

L'interpello è sui tempi ai quali fare riferimento per la detrazione degli interessi; infatti si chiede se si deve attendere il completamento dell'abitazione in modo da detrarli da quando diventa a tutti gli effetti abitazione principale (come nelle ristrutturazioni); l'Agenzia delle Entrate risponde che quanto previsto per le ristrutturazioni vale per immobili già idonei a essere abitati prima dei lavori, mentre per le case al grezzo si può eventualmente fare riferimento alla "costruzione".
In questo caso l'Agenzia delle Entrate ha dato la risposta più favorevole al contribuente, facendo sì che possa detrarre gli interessi fin da subito, ma ha lasciato un "eventualmente" che secondo me rende non tassativa l'indicazione e lascia aperte altre ipotesi.

Nel caso di mia figlia sarebbe indifferente rientrare nell'acquisto o nella costruzione, perché penso che non supereranno la soglia di spesa di 2.582,00 euro; soprattutto considerando che i costi di notaio, perizia ecc. per il mutuo saranno in questo mese di dicembre, e quindi da gennaio avranno solo gli interessi. Vorrei però essere sicura di dove inserire la spesa, perché cambiano i termini da osservare per renderla "dimora abituale" e non perdere la detraibilità.

Per questo, se mia figlia sarà d'accordo, preparerò un interpello sul caso specifico; magari quando avrò risposta la riporterò per conoscenza in questo forum.
 

stefano87

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Gentile Sjlvia, hai poi risolto con la storia dell'interpello e vuoi condividere quanto ti è stato riferito? Io mi ritrovo nella stessa identica situazione di tua figlia (acquisto casa al grezzo con contestuale accensione mutuo, volto a coprire in parte l'acquisto del grezzo e in parte i lavori di completamento), con la sola differenza che il mutuo mi è stato formalizzato dalla banca come mutuo "acquisto+ristrutturazione" e non come puro mutuo "acquisto" nè puro mutuo "costruzione". Preciso che l'acquisto (e contestuale mutuo) sono stati fatti ad agosto 2019, lavori di completamento iniziati a novembre e attualmente non ancora conclusi (previsione fine lavori autunno 2020, con la speranza di riuscire ad adibire l'immobile ad abitazione principale entro fine anno).

Mi ritrovo ora a non saper bene come muovermi per la questione detrazione interessi passivi e altri oneri accessori pagati nel 2019 (interessi passivi sul mutuo + oneri accessori e spese notarili sullo stesso) e loro indicazione nel modello 730.

Premetto di essermi rivolto subito a un commercialista che però, visto il caso particolare e i numerosi dubbi annessi, mi ha consigliato di prendere appuntamento con un funzionario dell'Agenzia delle Entrate e farmi dire da loro...io nel frattempo mi sono letto e riletto mille volte le varie circolari-guida al 730 e la famosa risoluzione 1 del 9/1/2007, però essendo il mio mutuo formalizzato proprio come "acquisto e ristrutturazione", sono arrivato alla conclusione che bisognerebbe seguire la casistica dei cosidetti "mutui misti", ipotesi che non convinceva molto il commercialista (che guardava più alla "sostanza" legata all'acquisto di un grezzo) ma che invece mi è stata confermata dalla funzionaria dell'Agenzia delle Entrate con cui ho parlato stamattina al telefono.

I c.d. "mutui misti" sono contemplati dall'Agenzia delle Entrate con una serie di istruzioni e requisiti, temporali e non, fra cui i più rilevanti sono:
- interessi da ripartire proporzionalmente fra importo di mutuo relativo ad acquisto e importo relativo a ristrutturazione/costruzione, la cui detrazione è cumulabile fra le due tipologie per tutto il periodo dei lavori di costruzione fino ai 6 mesi successivi al termine degli stessi
- necessità, anche ai fini di usufruire della "doppia detrazione", di adibire l'immobile ad abitazione principale entro 2 anni dall'acquisto e 6 mesi dal fine lavori

Rimane però il dubbio di come, quando e quanto potrò detrarre degli interessi e oneri pagati nel 2019, dal momento che la detrazione degli stessi relativa alla parte "acquisto" dovrebbe darsi a partire dall'anno di imposta in cui l'immobile è adibito ad abitazione principale (nel mio caso, fine 2020 se non addirittura inizio 2021), mentre quella per la costruzione dovrebbe essere da subito, chiaramente proporzionalmente alla parte di mutuo "ristrutturazione/costruzione". Dico "dovrebbe" perchè la stessa funzionaria dell'Agenzia delle Entrate con cui ho parlato non ha saputo darmi una risposta precisa e si è riservata di confrontarsi con altri colleghi e poi di farmi sapere a mezzo mail.

Ti ringrazio anticipatamente se vorrai condividere l'esito della tua esperienza che come potrai ben capire risulta di estremo rilievo anche per la mia situazione. Estendo il ringraziamento anche a chiunque vorrà intervenire per un parere in merito.

PS. se qualche utente del forum potesse cortesemente raggiungere con un messaggio privato l'utente Sjlvia per segnalarle il mio messaggio farebbe cosa molto gradita...io essendomi appena iscritto dopo aver trovato questa discussione non ho ancora le autorizzazioni per inviare un messaggio privato...
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Eccomi qui, ho ricevuto avviso del tuo messaggio.
Non sono riuscita per il momento a presentare interpello poiché da poco mia figlia mi ha consegnato tutta la documentazione, dalla quale ricavare i corretti riferimenti perché a volte anche una sola parola scritta in modo diverso nell'atto può cambiare il destino delle detrazioni!
Il tuo caso è un po' diverso, perché mi sembra di capire che il mutuo sia stato chiesto per l'acquisto e per il completamento; sembrerebbe effettivamente un caso di "mutuo misto", e bene ha fatto il tuo commercialista a indirizzarti direttamente all'Agenzia delle Entrate per avere informazioni.
Mia figlia e il marito, invece, hanno chiesto il mutuo esclusivamente per l'acquisto e questo è dimostrato dal fatto che l'importo, oltre a esser stato erogato in unica soluzione al momento dell'atto e non a stati d'avanzamento, è inferiore al costo dell'abitazione al grezzo. Inoltre, la casa è in via di ultimazione e quindi dovrebbero riuscire ad abitarci tranquillamente entro i 12 mesi dall'acquisto.
Il notaio però ha riportato nell'atto di mutuo una descrizione generica, scrivendo che è finalizzato "all'acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione" ... praticamente strada aperta a ogni interpretazione, per cui credo che appena possibile presenterò (a nome di mia figlia) l'interpello.
In attesa di farlo e di avere una risposta certa per quest'anno ho controllato il 730 precompilato di mia figlia e ho visto che la Banca ha comunicato all'Agenzia delle Entrate le spese sostenute nel 2019 (praticamente solo spese di apertura non essendoci interessi perché l'atto è stato fatto il 12 dicembre 2019 con prima rata in scadenza a gennaio 2020) come "acquisto"; infatti ho trovato l'importo in questo rigo e non l'ho modificato, se non aggiungendo la parcella notarile relativa al mutuo.
Comunque appena potrò presentare interpello e avrò risposta sicuramente posterò qui il risultato.
 

stefano87

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ti ringrazio per la pronta risposta. Sì, il mio mutuo è stato chiesto per acquisto+completamento, e nel mio caso è stata erogata una parte (circa i 3/4) subito per l'acquisto del grezzo e un'altra (rimanente 1/4) a stato avanzamento nel corso di quest'anno.

Anche io nel 730 precompilato mi sono trovato gli interessi passivi + oneri detraibili già caricati dalla banca, ma in maniera errata in quanto:
1- erano stati inseriti nel rigo E7 relativo all'acquisto, ma come tali non potrebbero essere oggetto di detrazione finchè la casa non è adibita ad abitazione principale
2- erano stati calcolati nella loro interezza, senza considerarne la suddivisione fra quota "acquisto" e quota "ristrutturazione/costruzione"

Giusto pochi minuti fa la funzionaria dell'Agenzia delle Entrate con cui ho parlato stamattina mi ha ricontattato dicendomi che io posso portare in detrazione da subito la quota interessi relativa alla costruzione, mentre per la quota relativa all'acquisto potrò farlo dal prossimo anno, o comunque a partire dal momento in cui l'immobile sarà adibito ad abitazione principale.
 

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Anche io nel 730 precompilato mi sono trovato gli interessi passivi + oneri detraibili già caricati dalla banca, ma in maniera errata in quanto:
1- erano stati inseriti nel rigo E7 relativo all'acquisto, ma come tali non potrebbero essere oggetto di detrazione finchè la casa non è adibita ad abitazione principale
2- erano stati calcolati nella loro interezza, senza considerarne la suddivisione fra quota "acquisto" e quota "ristrutturazione/costruzione"

Giusto pochi minuti fa la funzionaria dell'Agenzia delle Entrate con cui ho parlato stamattina mi ha ricontattato dicendomi che io posso portare in detrazione da subito la quota interessi relativa alla costruzione, mentre per la quota relativa all'acquisto potrò farlo dal prossimo anno, o comunque a partire dal momento in cui l'immobile sarà adibito ad abitazione principale.
Non vorrei crearti ancor più confusione, ma ho trovato la risposta dell'Agenzia delle Entrate a un quesito (Risposta n. 38 del 2019); tratta di "mutuo misto" ed è scritto che si possono detrarre sia gli interessi relativi alla quota dell'acquisto, sia quelli relativi alla quota ristrutturazione o costruzione, ma che si possono usufruire cumulativamente soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successi al termine dei lavori stessi.
Praticamente diverso da quanto ti ha detto la funzionaria dell'Agenzia delle Entrate.
Mi chiedo: e per tutti gli anni successivi si perde il diritto a detrarre gli interessi per la quota "acquisto"?
Forse anche a te converrebbe un interpello, per sicurezza!
 

stefano87

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Non vorrei crearti ancor più confusione, ma ho trovato la risposta dell'Agenzia delle Entrate a un quesito (Risposta n. 38 del 2019); tratta di "mutuo misto" ed è scritto che si possono detrarre sia gli interessi relativi alla quota dell'acquisto, sia quelli relativi alla quota ristrutturazione o costruzione, ma che si possono usufruire cumulativamente soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successi al termine dei lavori stessi.
Praticamente diverso da quanto ti ha detto la funzionaria dell'Agenzia delle Entrate.
Mi chiedo: e per tutti gli anni successivi si perde il diritto a detrarre gli interessi per la quota "acquisto"?
Forse anche a te converrebbe un interpello, per sicurezza!
Sì, ho ben presente questa cosa della cumulabilità degli interessi, ma non mi pare sia in contrasto con quanto mi ha detto la funzionaria come l'ho riportato più sopra...lei si è limitata a dirmi che gli interessi relativi all'acquisto li potrò detrarre da quando l'immobile è adibito ad abitazione principale, mentre quelli relativi alla costruzione da subito...poi ci sarà (eventualmente) un intervallo di tempo in cui saranno cumulabili, cioè da quando mi trasferirò nell'immobile fino ai 6 mesi successivi alla chiusura lavori. Una volta trascorsi quei 6 mesi, continuerò a detrarre i soli interessi relativi alla quota acquisto. In altre parole la cumulabilità potrebbe verificarsi anche in un periodo d'imposta successivo a quello in cui si inizia a detrarre una delle due tipologie (nel mio caso, quelli relativi alla quota costruzione).

Almeno io ho inteso così...e questa interpretazione mi sembra trovare conferma in alcuni documenti che ho trovato in internet, come questo che ti allego...vedi pag. da 6 a 8 e in particolare esempio 19...fammi sapere se ti torna
 

Allegati

Sjlvia

Membro Junior
Proprietario Casa
Sì, ho ben presente questa cosa della cumulabilità degli interessi, ma non mi pare sia in contrasto con quanto mi ha detto la funzionaria come l'ho riportato più sopra...lei si è limitata a dirmi che gli interessi relativi all'acquisto li potrò detrarre da quando l'immobile è adibito ad abitazione principale, mentre quelli relativi alla costruzione da subito...poi ci sarà (eventualmente) un intervallo di tempo in cui saranno cumulabili, cioè da quando mi trasferirò nell'immobile fino ai 6 mesi successivi alla chiusura lavori. Una volta trascorsi quei 6 mesi, continuerò a detrarre i soli interessi relativi alla quota acquisto. In altre parole la cumulabilità potrebbe verificarsi anche in un periodo d'imposta successivo a quello in cui si inizia a detrarre una delle due tipologie (nel mio caso, quelli relativi alla quota costruzione).

Almeno io ho inteso così...e questa interpretazione mi sembra trovare conferma in alcuni documenti che ho trovato in internet, come questo che ti allego...vedi pag. da 6 a 8 e in particolare esempio 19...fammi sapere se ti torna
Ho letto velocemente, mi riservo di dare un'occhiata con più calma, ma mi sembra che la spiegazione nel documento che hai postato si molto chiara. Certo che il mutuo misto è un bel rompicapo!
 

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