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  1. Stella anonima

    Stella anonima Nuovo Iscritto

    Salve a tutti,
    ho fatto il compromesso(io sono la parte acquirente) di una casa che presenta delle difformità interne ed esterne tra stato di fatto e piantine depositate in comune.
    Il venditore vorrebbe sanarle riportando tutto alle piantine depositate in comune. Io non avrei acquistato la casa se fosse stata come è nelle piantine, posso oppormi al tipo di adeguamenti che vuole fare il venditore oppure sono costretto ad accettare la casa modificata se non voglio perdere la caparra?
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Premesso che andrebbe letto nella sua interezza il compromesso, in linea generale, da quanto scrivi la parte inadempiente è quella venditrice, quindi non solo non perderesti la caparra, ma dovresti riceverla raddoppiata e potresti addirittura chiedere i danni se la caparra fosse confirmatoria.
    Il problema forse sorge se non sei in grado di dimostrare che tu hai visto la casa nello stato di fatto attuale (se tu potessi avere delle foto sarebbe il massimo). Se è intervenuta un agenzia, questa già potrà testimoniare a tuo favore.

    PS: sono molto importanti le modifiche che apportebbe per render l'immobile conforme dal punto di vista urbanistico e catastale? Sei proprio sicuro che con le modifiche l'immobile non ti interessa??
     
  3. Stella anonima

    Stella anonima Nuovo Iscritto

    Si, l'immobile non mi interesserebbe perchè c'è una scala esterna di accesso diretto al giardino senza la quale mi renderebbe praticamente inutilizzabile tale giardino in quanto dovrei fare il giro di tutto l'immobile per andarci.

    Il mio dubbio è quindi: possono togliere la scala per farlo diventare conforme e quindi io sono costretta ad acquistarlo?
     
  4. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    certamente l'immobile deve essere conforme alla planimetria
     
  5. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    Cerca di parlare con il venditore e insieme verificate se le differenze tra stato di fatto e piante depositate sono sanabili, o eventualmente se sono sanabili anche soltanto quelle che tu ritieni importanti per acquistare la casa.
    In tal caso potete fare la sanatoria delle opere abusive, così tu ti prendi l'immobile come lo volevi e lui non rischia di doverti risarcire. L'accordo economico per la sanatoria lo potete tranquillamente trovare (in realtà dovrebbe essere il venditore a pagare)
    Se dimostri che la casa come te l'ha promessa in vendita non è conforme urbanisticamente, il venditore è inadempiente e tu hai diritto al risarcimento (sicuramente il "doppio della caparra" se era confirmatoria, poi se trovi un buon avvocato ci sono anche modi per ottenere cospicui risarcimenti per danni).
    Per la prova dello stato attuale dell'immobile: fai delle foto (non dovrebbe essere difficile, dato che parli dell'esterno), stampale e dagli una data certa (anche alle Poste), così potrai dimostrare lo stato dell'immobile al momento della tua visita o giù di lì.
     
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  6. Stella anonima

    Stella anonima Nuovo Iscritto

    Grazie, sei stato molto esaustivo.
     
  7. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    non credo che sia sanabile facilmente una scala esterna, inoltre se dovessi prendere un mutuo, la banca fà difficoltà, e poi infine il notaio non può rogitare un immobile con un abuso, ma solo sullo stato corrispondente alle planimetrie depositate, infine da luglio, si deve conformare la situazione urbanistica con quella catastale
     
  8. diegopadova

    diegopadova Nuovo Iscritto

    Nel preliminare, presumo, sarà stata riportata l'esatta descrizione e composizione della casa. Avrete, presumo, controfirmato le planimetrie allo stato attuale. Spero non vi sia nulla, nel preliminare, che richiami le intenzioni del venditore al ripristino della situazione originaria ma invece sia stato chiarito ed inserito una clausola in cui la casa doveva essere sanata in modo conforme allo stato attuale a cura e spesa del venditore ed entro la data del rogito. Se ha fatto tutto ciò il venditore deve solo rispettare i patti. In presenza poi di caparra confirmatoria può obbligare il venditore all'esecuzione del contrato come da preliminare citandolo ovviamente in giudizio.
     
  9. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    ipotesi quanto mai lontana.....
     
  10. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    Io invece per esperienza diretta non credo sia impossibile sanare una scala esterna, anche in presenza di vincolo paesaggistico. Più difficile è sanare un piano intero! :risata: Comunque di solito è solo un problema di costi.
    Certamente tutta la procedura di sanatoria andrà fatta prima del rogito, ma ricordo che i preliminari possono tranquillamente essere modificati se le parti sono d'accordo, per cui si potrebbe allungare la data di stipula per le esigenze di carattere tecnico.

    Io credo che prima di fare le barricate, si debba cercare di trovare una soluzione che accontenti tutti il più possibile.
    Il mio consiglio al promittente acquirente è: tu vuoi la casa come l'hai vista, chiedi al proprietario se te la rende conforme così com'è (forse gli costa anche meno), eventualmente mostrandoti disponibile alla trattativa sui tempi (sempre che tu possa farlo) e magari sui costi.

    Nel frattempo, tutelati: fai le foto e fatti firmare un foglio dall'agenzia in cui ti confermano la descrizione del bene come l'hai visto (con la scala e tutto il resto); se non vogliono farlo, glielo chiedi con una bella raccomandata (le agenzie sono tenute per deontologia ad informare il cliente sulla esatta situazione dell'immobile da loro conosciuta).

    ri-Ciao
     
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  11. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    non ho detto impossibile, tutto si puo fare, peraltro si deve chiedere anche il consenso dei condomini al riguardo, i tempi sono lunghi, e non è detto che si possa fare.
     
  12. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Apprezzo particolarmente i post di archisilvio che mi sta dando sufferimenti condivisibili.:daccordo:
     
  13. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    L'apprezzamento del venerabile Jrogin è fonte di grande soddisfazione per me! :D

    Essendo poi quasi conterraneo, dovrò recarmi ad incontrarlo di persona :daccordo: per offrirgli un caffè di ringraziamento.
     
  14. giocamagiu

    giocamagiu Nuovo Iscritto

    salve, sono nuovo del forum e ringrazio anticipatamente per la cortesia che vorrete offrirmi. Sto acquistando un appartamento in una palazzina di otto appartamenti e in un complesso di 4 palazzine tutte uguali, dopo la prima trattativa nel fare i controlli ubranistici ci siamo accorti che il progetto depositato in Comune nel richiedere le licenze (concessioni) di costruzione è sostanzialmente difforme da quello catastale ( un balcone più lungo, una camera in più), manel vedere il fascicolo il comune ha rilasciato l'abitabilità sia al singolo appartamento (con due camere, anzichè con una) che per singola palazzina. Mi può cortesemente illuminare sulla situazione

    faccio presente che su sollecitazione dell'agenzia, in consoderazione che gli immobili hano oltre 40anni e che nelle precedenti compravendite non erano sorti tali problemi, ci eravamo acordati anche per una eventuale riduzione del prezzzo, in considerazione dell'eventuale condono (!!) che se ci sarà dovrebbe essere fatto.
     
  15. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    E' molto difficile parlare di un problema concreto nel settore urbanistico-edilizio senza vedere i disegni e l'immobile.
    Si consideri che, se mettiamo a un tavolino tre tecnici (diciamo, come nelle barzellette: un architetto, un ingegnere ed un geometra) con tutti i disegni, i rilievi dell'esistente e le foto, vengono fuori normalmente dalle 9 alle 27 interpretazioni diverse!

    Però ci si può provare lo stesso.
    Innanzitutto lasciamo da parte il catasto e consideriamo solo il Comune.
    Per cominciare a dare qualche risposta bisognerebbe sapere intanto:
    - Il progetto depositato in Comune (Licenza Edilizia, visto che dici che ha circa 40 anni) di quando è di preciso?
    - Ci sono altre pratiche edilizie successive (condoni, dia, ecc.)?
    - Le dimensioni esterne e la sagoma dell'appartamento sono uguali ai disegni licenziati?
    - Le modifiche esterne in cosa consistono (il balcone è più largo o anche più sporgente?)
    - Poi bisognerebbe anche sapere se la zona è interessata da vincolo paesaggistico.

    Come vedi ci sono molte cose da valutare .. e questo è solo l'inizio!

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    P.S.: la formula per il numero di intepretazioni (nINT) in funzione del numero di tecnici (nTEC) coinvolti è la seguente:

    nTEC^2 <= nINT <= nTEC^nTEC

    :risata: :risata: :risata: :risata: :risata:
     
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  16. giocamagiu

    giocamagiu Nuovo Iscritto

    - il progetto è del 1967
    - no, ne varianti, ne condoni vari
    - no, in quanto come detto un balcone è stato allungayo, doveva essere circa 1 x1 è diventati 1 x 7, da una camera sono diventate due perchè è stato allungato un lato, dove poi ci doveva essere una finestra angolare ora ce ne sono due una per lato
    - si la zona è interessata dal vincolo paesistico (o come si chiama, scusami)l, ti dirò di più nel tempo è intervenuto anche un parco suburbano, che interessa anche il centro storico del paese (anche se può sembrare strano, è così


    oggi ho parlato con un architetto del comune, il quale mi ha detto che c'è un articolo , il 36 del dpr 380, che "perme
    tte di sanare tali abusi (!!!), che però dipendono dal ministero, che magari fa pagare una penale esosissima, e i tempi sono lunghi, e che di questi problemi visto l'ultima finanziaria che obbliga i notai del 1luglio a verificare le corrispondenze urbanistico-catastali se ne presentano tantissimi e mi ha fatto capire che molto probabilmente ci sarà il condono......:disappunto::disappunto:
     
  17. archisilvio

    archisilvio Membro Attivo

    Allora, c'è un bel po' di roba da fare quindi andiamo per gradi:
    - se la licenza è del 1967 (generico) suppongo che la fine dei lavori sia successiva al 01.09.1967, per cui si tratta di abuso che incide fortemente sulla libera commerciabilità del bene; se fosse precedente almeno sulla commerciabilità ci si potrebbe lavorare sopra un poco, ma sempre di difformità da sanare si tratta.
    - se la grandezza è maggiore del Licenziato ti toccherà pagare effettivamente un bel po' di soldi per la volumetria in più, comunque con il citato articolo del T.U., potrai sanare l'abuso, a patto che l'intervento sia sanabile.
    - Le modifiche esterne unite al vincolo paesaggistico comporteranno un ulteriore aggravio, di procedura e di conseguenza anche di spese, perché prima dell'accertamento di conformità (urbanistica) sarà necessario richiedere un accertamento di compatibilità paesaggistica (che dovrà passare dalla Soprintendenza, con ulteriore allungamento di tempi). In questo caso se il problema riguarda una palazzina intera, sarebbe meglio fare una pratica unica, per risparmiare un po' di soldini e non denunciare il vicino di casa.

    Comunque, io farei mettere tutto a posto ai venditori, ma vista la complessità del problema credo che sia proprio il caso che tu ti rivolga ad un tecnico fidato e preparato, e soprattutto estraneo all'agenzia.
    Ricorda bene: quello che c'è scritto negli atti precedenti per te non significa niente! E lo sai quanti atti con dichiarazioni errate ho trovato io... a centinaia! (spesso i venditori non sanno nemmeno che cosa vuol dire questa cosa che firmano!)
    Quella riportata nell'atto è una garanzia prestata dal venditore all'acquirente (che ora dovrebbe vendere a te).
    Se quest'ultimo ha dei problemi sulla regolarità urbanistica, sta a lui fare causa a chi gli ha venduto il bene.

    Mi raccomando, non farti infinocchiare con il discorso "Ma se negli atti precedenti era tutto regolare, lo sarà ancora, no?!"
    Fai verificare tutto e se proprio vuoi acquistarlo fatti fare uno sconto, ma GROSSO; non soltanto quello che pensate che costerà la sanatoria, ma ben di più, perché tu comunque ti accolli il rischio e l'onere di farla.

    Per finire, secondo me il condono almeno in tempi brevissimi non ci sarà, sia perché già è in atto una sorta di "condono catastale" (quello dei c.d. "edifici fantasma") sia per l'instabilità attuale della maggioranza, che non credo rientrerà tanto alla svelta.

    E comunque i conti falli come se il condono non dovesse esserci mai più, poi se lo fanno, tanto meglio per te!
     
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  18. giocamagiu

    giocamagiu Nuovo Iscritto

    torno sul mio problema, alla luce dell'art. 19 del d.l. 120 di agosto 2010 : si potrà sanare l'appartamento di cui ti ho parlato a luglio?
     

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