Difformità urbanistica e catastale

[easylifecapital]

non ho detto impossibile, tutto si puo fare, peraltro si deve chiedere anche il consenso dei condomini al riguardo, i tempi sono lunghi, e non è detto che si possa fare.

 

[Jrogin]

Apprezzo particolarmente i post di archisilvio che mi sta dando sufferimenti condivisibili.:daccordo:

 

[archisilvio]

L'apprezzamento del venerabile Jrogin è fonte di grande soddisfazione per me!

Essendo poi quasi conterraneo, dovrò recarmi ad incontrarlo di persona :daccordo: per offrirgli un caffè di ringraziamento.

 

[giocamagiu]

salve, sono nuovo del forum e ringrazio anticipatamente per la cortesia che vorrete offrirmi. Sto acquistando un appartamento in una palazzina di otto appartamenti e in un complesso di 4 palazzine tutte uguali, dopo la prima trattativa nel fare i controlli ubranistici ci siamo accorti che il progetto depositato in Comune nel richiedere le licenze (concessioni) di costruzione è sostanzialmente difforme da quello catastale ( un balcone più lungo, una camera in più), manel vedere il fascicolo il comune ha rilasciato l'abitabilità sia al singolo appartamento (con due camere, anzichè con una) che per singola palazzina. Mi può cortesemente illuminare sulla situazione

faccio presente che su sollecitazione dell'agenzia, in consoderazione che gli immobili hano oltre 40anni e che nelle precedenti compravendite non erano sorti tali problemi, ci eravamo acordati anche per una eventuale riduzione del prezzzo, in considerazione dell'eventuale condono (!!) che se ci sarà dovrebbe essere fatto.

 

[archisilvio]

E' molto difficile parlare di un problema concreto nel settore urbanistico-edilizio senza vedere i disegni e l'immobile.
Si consideri che, se mettiamo a un tavolino tre tecnici (diciamo, come nelle barzellette: un architetto, un ingegnere ed un geometra) con tutti i disegni, i rilievi dell'esistente e le foto, vengono fuori normalmente dalle 9 alle 27 interpretazioni diverse!

Però ci si può provare lo stesso.
Innanzitutto lasciamo da parte il catasto e consideriamo solo il Comune.
Per cominciare a dare qualche risposta bisognerebbe sapere intanto:
- Il progetto depositato in Comune (Licenza Edilizia, visto che dici che ha circa 40 anni) di quando è di preciso?
- Ci sono altre pratiche edilizie successive (condoni, dia, ecc.)?
- Le dimensioni esterne e la sagoma dell'appartamento sono uguali ai disegni licenziati?
- Le modifiche esterne in cosa consistono (il balcone è più largo o anche più sporgente?)
- Poi bisognerebbe anche sapere se la zona è interessata da vincolo paesaggistico.

Come vedi ci sono molte cose da valutare .. e questo è solo l'inizio!

Aggiunto dopo 3 minuti :

P.S.: la formula per il numero di intepretazioni (nINT) in funzione del numero di tecnici (nTEC) coinvolti è la seguente:

nTEC^2 <= nINT <= nTEC^nTEC

 

[giocamagiu]

- il progetto è del 1967
- no, ne varianti, ne condoni vari
- no, in quanto come detto un balcone è stato allungayo, doveva essere circa 1 x1 è diventati 1 x 7, da una camera sono diventate due perchè è stato allungato un lato, dove poi ci doveva essere una finestra angolare ora ce ne sono due una per lato
- si la zona è interessata dal vincolo paesistico (o come si chiama, scusami)l, ti dirò di più nel tempo è intervenuto anche un parco suburbano, che interessa anche il centro storico del paese (anche se può sembrare strano, è così


oggi ho parlato con un architetto del comune, il quale mi ha detto che c'è un articolo , il 36 del dpr 380, che "perme
tte di sanare tali abusi (!!!), che però dipendono dal ministero, che magari fa pagare una penale esosissima, e i tempi sono lunghi, e che di questi problemi visto l'ultima finanziaria che obbliga i notai del 1luglio a verificare le corrispondenze urbanistico-catastali se ne presentano tantissimi e mi ha fatto capire che molto probabilmente ci sarà il condono......

 

[archisilvio]

Allora, c'è un bel po' di roba da fare quindi andiamo per gradi:
- se la licenza è del 1967 (generico) suppongo che la fine dei lavori sia successiva al 01.09.1967, per cui si tratta di abuso che incide fortemente sulla libera commerciabilità del bene; se fosse precedente almeno sulla commerciabilità ci si potrebbe lavorare sopra un poco, ma sempre di difformità da sanare si tratta.
- se la grandezza è maggiore del Licenziato ti toccherà pagare effettivamente un bel po' di soldi per la volumetria in più, comunque con il citato articolo del T.U., potrai sanare l'abuso, a patto che l'intervento sia sanabile.
- Le modifiche esterne unite al vincolo paesaggistico comporteranno un ulteriore aggravio, di procedura e di conseguenza anche di spese, perché prima dell'accertamento di conformità (urbanistica) sarà necessario richiedere un accertamento di compatibilità paesaggistica (che dovrà passare dalla Soprintendenza, con ulteriore allungamento di tempi). In questo caso se il problema riguarda una palazzina intera, sarebbe meglio fare una pratica unica, per risparmiare un po' di soldini e non denunciare il vicino di casa.

Comunque, io farei mettere tutto a posto ai venditori, ma vista la complessità del problema credo che sia proprio il caso che tu ti rivolga ad un tecnico fidato e preparato, e soprattutto estraneo all'agenzia.
Ricorda bene: quello che c'è scritto negli atti precedenti per te non significa niente! E lo sai quanti atti con dichiarazioni errate ho trovato io... a centinaia! (spesso i venditori non sanno nemmeno che cosa vuol dire questa cosa che firmano!)
Quella riportata nell'atto è una garanzia prestata dal venditore all'acquirente (che ora dovrebbe vendere a te).
Se quest'ultimo ha dei problemi sulla regolarità urbanistica, sta a lui fare causa a chi gli ha venduto il bene.

Mi raccomando, non farti infinocchiare con il discorso "Ma se negli atti precedenti era tutto regolare, lo sarà ancora, no?!"
Fai verificare tutto e se proprio vuoi acquistarlo fatti fare uno sconto, ma GROSSO; non soltanto quello che pensate che costerà la sanatoria, ma ben di più, perché tu comunque ti accolli il rischio e l'onere di farla.

Per finire, secondo me il condono almeno in tempi brevissimi non ci sarà, sia perché già è in atto una sorta di "condono catastale" (quello dei c.d. "edifici fantasma") sia per l'instabilità attuale della maggioranza, che non credo rientrerà tanto alla svelta.

E comunque i conti falli come se il condono non dovesse esserci mai più, poi se lo fanno, tanto meglio per te!

 

[giocamagiu]

torno sul mio problema, alla luce dell'art. 19 del d.l. 120 di agosto 2010 : si potrà sanare l'appartamento di cui ti ho parlato a luglio?