Disdetta e indennità di avviamento al conduttore

[Aplofraighmoides]

Salve a tutti gli esperti di Propit.it
sono proprietaria di un locale commerciale da circa tre mesi occupato ancora oggi perché ill contratto scade nel mese di aprile e percepisco il regolare fitto da tre mesi da un conduttore che da dodici anni pratica la sua attività artigiana nel suddetto locale. Premesso che il vecchio proprietario a mia insaputa circa 12 mesi fa aveva comunicato al suo conduttore richiesta di disdetta contratto e nel frattempo il conduttore ha trasferito la sua attività usando il locale come deposito essendo in scadenza contratto mi sono ritrovata di fronte alla richiesta delle 18 mensilità di buonuscita da parte del conduttore pur nn Avendo mai fatto io nessuna disdetta.
Possibile che il vecchio proprietario dopo aver firmato lui la disdetta e dopo aver venduto il locale omettendo di informare l'acquirente Cioe me medesima deve rimanere senza alcuna responsabilità del caso menzionato Infine il conduttore può chiedere le 18 mensilità pur avendo trasferito l'attività sei mesi prima della scadenza e facendo uso deposito del locale commerciale adibito a Uso pubblico ? Grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Sono un fiscalista (seppure addentro la materia immobiliare) prenda il mio parere come una opinione in attesa di quella di un legale sicuramente più titolato. A mio parere
I rapporti giuridici intercorrenti sono distinti:
1.mo: nei rapporti con il venditore : in questo caso occorrerebbe valutare se nel contratto preliminare o compravendita sia stato evidenziata l'avvenuta disdetta. Pare di no. A chi sia attribuibile tale silenzio e la conseguente responsabilità pare incerto: al venditore che non ha detto nulla o a Lei che non si è tutelata chiedendo copia del contratto e disdetta dandone conto per scritto negli accordi ?

2.do: il conduttore ha diritto alle 18 mensilità? (Premetto che ritengo ovvio che Lei acquistando l'immobile sia subentrata nei diritti-doveri del venditore -eventuale responsabilità attribuite daLei al venditore di cui sopra, in caso dovrebbero costituire azione di rivalsa verso costui e non potrebbero essere eccepite al conduttore). Sulla questione potrebbe a mio avviso essere messa in discussione l'indennità di avviamento. Detta infatti ha natura risarcitoria della perdita economica che il conduttore subisce per il fatto di lasciare quei locali che fino ieri erano per lui produttivi di reddito. Ma giustamente Lei si domanda: ma che tipo di danno subisce costui che già ha posto in atto comportamenti idonei per "assorbire" la perdita economica?
Aggiungo : Non vale la pena contestare da subito al conduttore l'inadempienza contrattuale di aver mutato destinazione rispetto a quanto stabilito nel contratto compiendo atto censurabile ex art 80 legge 292/78 (uso diverso da quello pattuito)?
Credo di averle fornito materia sufficiente atta a convincerla di consultare tempestivamente un avvocato di fiducia che possa attuare rapidamente e per tempo azioni preventive utili ai suoi interesse

Per arricchimento culturale generale di tutti i lettori ci tenga informati degli sviluppi. grazie

 

[Mariangela Morelli]

Per quanto riguarda l'obbligo da parte del locatore della corresponsione dell'indennità di avviamento al conduttore, esiste copiosa giurisprudenza circa la sussistenza di tale obbligo anche nel caso in cui l'inquilino abbia anche cessato l'attività svolta nell'immobile puranche prima del ricevimento della disdetta.
E' pertanto da ritenersi irrilevante il fatto che il conduttore abbia trasformato il negozio in magazzino dopo il ricevimento della disdetta.
Per quanto riguarda poi l'obbligo da parte del precedente proprietario di omettere di porre al corrente l'acquirente dell'immobile del fatto di alienare un bene ad uso commerciale destinato a contatti con il pubblico per il quale aveva inviato disdetta al conduttore, non mi pare vi sia dubbio che il nuovo proprietario può rivalersi sul vecchio proprietario per l'avviamento da corrispondere al conduttore.
Tacere una circostanza così importante dal punto di vista patrimoniale in una compravendita, con particolare rilevanza nella determinazione del prezzo di vendita del bene, può paragonarsi alla vendita di bene con "vizio occulto".
Ti consiglio quindi di invitare il precedente proprietario a corrisponderti l'indennità di avviamento e in caso di suo diniego a rivolgerti ad un avvocato per farti tutelare legalmente.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Rinnovo l'invito er arricchimento culturale generale di tutti i lettori ci tenga informati degli sviluppi. grazie

 

[Ennio Alessandro Rossi]

........Possibile che il vecchio proprietario dopo aver firmato lui la disdetta e dopo aver venduto il locale omettendo di informare l'acquirente ( e forse preventivamente anche il conduttore?)

Ho riflettuto ulteriormente e le accenno ad un punto (importante ) che nelle precedenti risposte non è stato menzionato . Mi riferisco ad un altro problema che lei deve a mio avviso approfondire urgentemente con il legale: al possibile omesso esercizio della prelazione non fatta esercitare al conduttore . La norma infatti dispone che in caso di vendita di una unità commerciale debba essere per primo informato il conduttore onde offrire lui la possibilità di optare per l'acquisto ex art 38 legge 392.78-Diversamente dal corretto esercizio della prelazione, il conduttore può esercitare il suo diritto e riscattare l'immobile entro sei mesi dalla trascrizione del rogito
( art.39, 1.mo comma)