Doppia tassazione???

[LogicalLease]

Buongiorno a tutti,

cercando la risposta ad un dubbio ho iniziato a leggere questo forum. Sebbene non abbia trovato ciò che cercavo l'impressione ricevuta da Proprit.it è di completezza e competenza e quindi, non essendo iscritto a nessun forum che tratta questi argomenti, mi sono registrato.
Mi presento, mi chiamo Marco. Piacere! Sto valutando degli acquisti di immobili residenziali con lo scopo di produrre reddito.
A tal fine una delle prime domande che mi sono posto riguarda la pressione fiscale.
In sostanza Vi sarei grato se qualcuno potesse rispondere alla domanda di cui sotto. Grazie

- Nel caso di locazione con regime fiscale di cedolare secca la rendita catastale è da considerarsi imponibile IRPEF?
- Nel caso di locazione con regime fiscale ordinario la rendita catastale è imponibile IRPEF in aggiunta all'imponibile IRPEF derivante dal canone di Locazione?

 

[uva]

In entrambi i casi la rendita catastale non si somma al canone di locazione per ottenere il reddito imponibile, ma si fa il confronto.
Si confronta la rendita catastale rivalutata del 5% con il canone di locazione. L'imponibile è il maggiore fra i due valori.

Nel caso di tassazione ordinaria, si considera il 95% del canone di locazione.
Invece in caso di cedolare secca, si considera il 100% del canone.

 

[Dimaraz]

Sto valutando degli acquisti di immobili residenziali con lo scopo di produrre reddito.

Forse fai prima a scoprire quel che gli alchimisti han cercato infruttuosamente.

 

[LogicalLease]

Grazie uva.
Se ho ben capito:

in caso di canone ordinario imponibile IRPEF =
maggior valore fra rendita catastale rivalutata del 5% e 95% canone di locazione

mentre in caso di canone ordinario imponibile IRPEF* =
maggior valore fra rendita catastale rivalutata del 5% e 100% canone di locazione

*che nel caso di cedolare secca , sempre se ho ben capito, non sarebbe poi imponibile ai fini IRPEF ma imponibile per Cedolare Secca. Giusto?

 

[uva]

in caso di canone ordinario imponibile IRPEF =
maggior valore fra rendita catastale rivalutata del 5% e 95% canone di locazione

Questo è corretto.

nel caso di cedolare secca

Nel caso di cedolare secca, si considera il canone di locazione al 100%.
La cedolare secca è una tassa piatta: l'imponibile viene tassato al 21% (o al 10% in alcuni casi).
Se si esercita l'opzione per la cedolare, quel reddito da locazione non si deve sommare ad altri eventuali redditi per determinare l'imponibile IRPEF complessivo (soggetto a tassazione progressiva per scaglioni) del contribuente.

Forse tu chiami "canone ordinario" quello relativo ai contratti abitativi "liberi", della durata di 4 anni + 4.

Esistono anche i contratti concordati a canone agevolato (i cosiddetti 3 + 2), che godono appunto di altre agevolazioni circa la tassazione del reddito:
a) Cedolare secca al 10% se l'immobile locato è ubicato in alcuni Comuni;
b) Imponibile soggetto a tassazione IRPEF ordinaria ridotto ulteriormente del 30%.

I canoni concordati sono generalmente inferiori a quelli di mercato, ma possono essere convenienti per il locatore appunto grazie alle agevolazioni fiscali (compresa tassazione IMU dell'immobile inferiore).

 

[LogicalLease]

Ottimo grazie UVA.

Se la cedolare secca (21% o 10%) non produce imponibile IRPEF ed annulla anche la cumulazione del reddito catastale agli altri redditi diventa meno improponibile.
Mi era venuto il terrore che ogni tassa fosse calcolata indipendentemente dalle altre e che divenisse quindi un bagno di sangue senza fine

 

[uva]

Mi era venuto il terrore che ogni tassa fosse calcolata

Ti consiglierei di valutare, oltre alla tassazione del reddito da locazione, anche l'IMU.

Se acquisti un immobile per darlo in locazione (quindi non tua abitazione principale) sarà assoggettato all'IMU, che in alcuni Comuni è una tassa molto onerosa.

Solo considerando l'onere fiscale complessivo che grava sull'immobile (imposte sul reddito + IMU) si può valutare la convenienza dell'investimento.

Ed è interessante valutare sia la convenienza della cedolare secca (ricorda che essendo una tassa piatta non permette di usufruire di deduzioni e detrazioni fiscali se il contribuente non ha capienza IRPEF) sia l'opportunità di stipulare contratti concordati con canoni inferiori a quelli di mercato, ma col vantaggio delle agevolazioni fiscali di cui ho già scritto.

 

[LogicalLease]

Grazi e Uva, Tutti consigli preziosi per i quali ti ringrazio. Effettivamente serve una occorre valutazione perché anche se molto meno remunerativo che in passato, naturalmente a causa della pressione fiscale relativa agli immobili ed al reddito diretto ed indiretto da essi prodotto, la locazione rimane uno degli investimenti con il maggior rapporto profitto/rischio. Come qualcuno diceva sopra un reddito alto privo della componente rischio è una alchimia, salvo investimenti di ingenti capitali che oggettivamente sarebbe comunque un problema investire differentemente.
Ciò che più invece spaventa è la pesante immobilizzazione dei capitali investiti. In considerazione di questo aspetto chi prevede una non troppo futura terzomondializzazione dello Stato Italiano nutre giustamente molti dubbi nell'immobilizzare grandi capitali personali.

Per quanto concerne la giusta osservazione della capienza IRPEF per usufruire di incentivi quali, ad esempio, quelli relativi a ristrutturazione e/o riqualificazione energetica ti segnalo, appunto indipendentemente dalla capienza, la possibilità ultimamente introdotta della "cessione del credito (d'imposta)" o del c.d. "sconto in fattura", A seguito di queste opzioni, infatti, il tuo incentivo viene immediatamente liquidato dal fornitore che ha eseguito i lavori (sembrerebbe addirittura possibile anche da terzo soggetto estraneo) che, ovviamente a sua discrezione e convenienza, può da te rilevarlo. Pur avendo capienza fiscale il rientro immediato invece che in 10 anni è sicuramente vantaggioso. Il problema, che non necessariamente per il cedente è sempre un problema, è che solo imprese molto grandi hanno possibilità di percorrere questo iter, la novità è infatti stata parecchio contestata dalle piccole imprese che vengono di fatto poste in difficoltà nel proporre questa alternativa subendo quindi una sorta di concorrenza sleale addirittura finanziata dalla P.A.

Ti ringrazio molto per la pazienza adoperata nelle risposte che mi hai scritto e nella gentilezza dei consigli che hai voluto darmi.

 

[uva]

la possibilità ultimamente introdotta della "cessione del credito (d'imposta)" o del c.d. "sconto in fattura",

Sì, certamente, lo "sconto in fattura" previsto dal Decreto Crescita è un vantaggio per il contribuente che deve fare dei lavori sull'immobile.
Però mi pare riguardi soltanto l'Ecobonus (interventi per risparmio energetico) e il Sismabonus, non il bonus ristrutturazioni per lavori edili.
Non so se con la Legge di Bilancio per il 2020 vi saranno cambiamenti.

 

[LogicalLease]

E' molto probabile, se non certo, tu abbia ragione, ingenuamente ho fatto riferimento a ristrutturazioni pensando a serramenti e facciate (ovviamente cappotti). Questi lavori dovrebbero rientrare invece nella riqualificazione energetica al pari di fonti rinnovabili ed altri interventi appunto energeticamente riqualificanti