Due locatari, un locatario, una porta comunicante

[Gianco]

Importante essere consci chetale varco instaura una servitù, che se si dimostrasse protratta per 20 anni …..

Non sarebbe sufficiente per vantare usucapione perché la fusione non sarebbe pubblica.

 

[Dimaraz]

Comunque un abuso è stato commesso

Ma nemmeno questo è certo.
Mi pare che in troppi abbiano dato una lettura affrettata e si siano fatti distrarre dai termini usati dal postante che non ha ancora chiarito il suo ruolo.

In primis i 2 locali erano già stati comunicanti perché di proprietà di un singolo ...il che fa dedurre che siamo in presenza di un unico edificio quindi nessuna servitù si instaura e nessuna delle citate sentenze sono richiamabili.

Il fatto che la ASL abbia fatto chiudere la porta comunicante solo dopo che l'originale proprietario ha ceduto a 2 distinte persone verosimilmente è da giustificare proprio in funzione di tale diversità.

Dulcis in fundo nemmeno è stato verificato se la successiva chiusura con muratura (cartongesso? su un lato lasciando visibile stipite ed anta sull'altro?) sia sta fatta con titolo edilizio adeguato.
Nemmeno invocabile un problema di "staticità" visto che in origine il passaggio esisteva.

 

[griz]

Ma nemmeno questo è certo.

vero! ma penso si possa supporre che la divisione per la vendita a due soggetti diversi sia stata oggetto di una pratica edilizia e di una variazione catastale per divisione

 

[basty]

Anzi, farebbe chiudere nuovamente il passaggio…

Certamente. Ma considera la nuova situazione:

il conduttore gode da 25 anni di questo passaggio tra le due u.i.
uno dei nuovi locatori pretende di chiudere il passaggio.
Il vecchio locatore rimasto, per non perdere l'inquilino si impunta pretendendo che rimanga tale situazione (sicuri che non lo possa fare dopo 25 anni di indisturbato utilizzo?) pressato dal conduttore che contesta la violazione delle condizioni contrattuali.
Vedo all'orizzonte parcelle di avvocati, lungaggini, minaccia di dover sborsare 12-18 mennsilità ... .
Magari si risolve pacificamente, magari no.

La domanda è: può aver fatto questo in forza del fatto che è locatario di entrambi i locali, e quindi autorizzato dagli enti competenti, o c'è la possibilità che sia un abuso?

La risposta più condivisibile la ha data Gianco.

Alla domanda se avessero riaperto la porta comunicante, la risposta è stata no negando l'evidenza.

Con queste premesse, se fossi proprietario di uno dei locali, andrei a fondo: senza una scrittura a tre ben chiara e lungimirante, non tollererei la cosa.

Che ruolo ha il postante?
Non mi pare condizioni il tipo di risposta da dare.

(... e che una apertura fra due u.i. di diversi proprietari non generi potenzialmente una servitù è opinabile)

 

[Gianco]

(... e che una apertura fra due u.i. di diversi proprietari non generi potenzialmente una servitù è opinabile)

Poiché le due unità sono state separate, evidentemente è stato possibile perché ciascuna poteva godere di un accesso autonomo. Pertanto il collegamento diretto fra loro era dettato da una utilità pratica.

 

[Franci63]

il conduttore gode da 25 anni di questo passaggio tra le due u.i.

uno dei nuovi locatori pretende di chiudere il passaggio.

Mi pare che sia andata diversamente, cioè che ci fosse la porta quando era un unico proprietario, utilizzatore di entrambi gli immobili: poi ha venduto la casa, e la porta è stata chiusa.
Poi è stato affittato il negozio, e recentemente l’inquilino del negozio ha preso in affitto anche la casa, e ha riaperto la porta.
Dove hai letto 25 anni ?
A me pare che l’unico eventuale problema possa riguardare la regolarità dell’apertura, di cui sappiamo poco. E chi può contestare è il proprietario di uno dei due immobili, se non gli è stato chiesto il permesso .
Escluderei qualsiasi diritto di servitù, che non mi pare essere presente.
Onestamente, però, non mi appassiono 😉

 

[basty]

Onestamente non mi appassiono nemmeno io: Specie se stasera trovo la cara Francesca insolitamente meno perspicace del solito (uso una tua frase...)

Mi pare che sia andata diversamente

Certamente

Dove hai letto 25 anni ?

Da nessuna parte.

Pertanto il collegamento diretto fra loro era dettato da una utilità pratica.

E chi lo contesta?
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Dove sta allora il fraintendimento?

Sul fatto che ho usato il verbo indicativo presente per un esempio le cui problematiche le proiettavo nel futuro.

1) Il conduttore non può permettersi di fare /riaprire passaggi che ha trovato chiusi
2) Come proprietario non tollererei tale comportamento.
3) Perchè? Perchè tollerandolo per decenni (25 anni ci può stare?) , non so cosa succedera: non si chiamerebbe servitù?: chiamatela come volete. Già è difficile relazionarsi tra inquilino e locatore; figuriamoci a tre, con due contratti distinti, legati fra loro, sostanzialmente condizionati reciprocamente.

E quindi concludevo la mia risposta con:

Con queste premesse, se fossi proprietario di uno dei locali, andrei a fondo: senza una scrittura a tre ben chiara e lungimirante, non tollererei la cosa.

Il postante ha posto una domanda: che interpretavo con "posso stare tranquillo?"
La mia risposta è stata NO: senza un accordo tra inquilino ed i due proprietari, stabilito a priori, che consideri "precaria" tale apertura, e che possa essere disdetta in qualunque momento da uno qualsiasi dei contraenti, senza dover spiegazioni e contropartite, io non la accetterei.
Siete di parere opposto? Non credo: ma nessuno ve lo vieta.

 

[uva]

Che ruolo ha il postante?

Dal primo post deduco che non è il proprietario dell'unità abitativa, perché dice di non sapere "con certezza" a quale titolo essa è attualmente occupata dal soggetto che ha aperto la porta:

il locatario del locale commerciale ha preso in affitto anche l'abitazione (o comodato d'uso. Non so con certezza)

Forse è il proprietario del locale commerciale.

Comunque sia secondo me i proprietari di entrambi gli immobili dovrebbero controllare cosa sta scritto sui relativi contratti di locazione o comodato.
In genere vi è una clausola che vieta al conduttore o comodatario di apportare modifiche all'immobile e gli impone di riconsegnarlo nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto.
Io come proprietaria, sia dell'abitazione che del locale commerciale, essendo al corrente dell'apertura di quella porta non sarei disposta a tollerarlo. Perché vìola una clausola contrattuale, indipendentemente da cosa succederà in futuro (servitù o altri problemi).

 

[Gianco]

Io ritengo che il conduttore possa eseguire il varco fra i due immobili adiacenti per permettere il passaggio diretto. E' quanto risulta in questo articolo:

https://www.altalex.com/documents/news/2019/09/12/locazioni-guida-completa-regole-generali

Restituzione del bene locato e rifiuto del locatore​

Anche il locatore può rifiutare di accettare la restituzione, allorché il bene non sia in buono stato di manutenzione; in particolare, se «l'esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un'attività straordinaria e gravosa, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta» (Cass. 12977/2013). In tali circostanze, il proprietario ha diritto di percepire il canone, oltre al risarcimento per il maggior danno. Pertanto, se l’inquilino ha cagionato gravi danni (si pensi alla rottura delle finestre o delle tapparelle) oppure ha realizzato innovazioni non consentite (ad esempio, l’abbattimento di un muro divisorio) e per sistemare l’immobile occorrono degli esborsi significativi, il proprietario può rifiutare la restituzione sino a che il conduttore non abbia anticipato tali somme.

 

[uva]

Io ritengo che il conduttore possa eseguire il varco fra i due immobili

Dall'articolo che hai postato risulta che l'abbattimento di un muro divisorio è un'innovazione non consentita:

ha realizzato innovazioni non consentite (ad esempio, l’abbattimento di un muro divisorio)

Se non è consentita, il conduttore non lo deve fare.

Se lo fa comunque, si tratta di inadempienza contrattuale.
Della quale il conduttore inadempiente deve rispondere, ad esempio ripristinando la situazione precedente su richiesta del locatore, anche prima della fine del periodo di locazione.