E' valida la delibera che decide lavori straordinari su parti private?

[edocappa]

Nel mio condominio con una delibera neppure a maggioranza è stato deciso di effettuare lavori straordinari di notevole entità su di un cortile dove grava una servitù obbligatoria di passaggio (così leggo sull'atto di compravendita). Mi dite per favore se questa delibera è valida e se nulla oppure annullabile visto che il condominio non ha alcun potere di decidere sulle cose non comuni. Grazie.

 

[Nemesis]

il condominio non ha alcun potere di decidere sulle cose non comuni.

Dato che affermi che il cortile non sarebbe parte comune, è il condominio che è titolare del diritto di servitù su un cortile di proprietà di un estraneo al condominio?

 

[Luigi Criscuolo]

Nel mio condominio con una delibera neppure a maggioranza è stato deciso di effettuare lavori straordinari di notevole entità

come è possibile ciò? L'argomento è stato messo ai voti e non ha ricevuto il quorum previsto dalla Legge 220/2012 nota come Nuovo Codice del Condominio?
Stento a credere che se l'argomento posto all' O.d.G. non raggiunge la maggioranza venga ugualmente portato avanti dall'amministratore. Ce n'é ed avanza per defenestrarlo e portarlo in tribunale ed addebitargli tutte le spese da lui autorizzate.

è stato deciso di effettuare lavori straordinari di notevole entità su di un cortile dove grava una servitù obbligatoria di passaggio

non è che si tratta di lavori d'urgenza, che per esempio mettono in pericolo la sicurezza di coloro che usufruiscono della servitù di passaggio, per cui l'amministratore è autorizzato a fare i lavori per mettere in sicurezza il cortile senza chiedere l'autorizzazione della assemblea. Questa ultima però quando i costi verranno messi nel bilancio dovrà approvarne il riparto secondo le quote millesimali.
Se poi il cortile non è del condominio di cui tu fai parte ma è di proprietà di un fondo servente vuoi dire che avete fatto dei lavori su altrui proprietà?

 

[Dimaraz]

1)Nel mio condominio con una delibera neppure a maggioranza è stato deciso ...
... Mi dite per favore se questa delibera è valida e se nulla oppure annullabile visto che il condominio non ha alcun potere di decidere sulle cose non comuni. Grazie.

Dovresti specificare i numeri della votazione per capire se vi era una maggioranza.

Qualora "mancassero i numeri" delibera annullabile con richiesta entro 30 gg dalla ricezione del verbale (per gli assenti) dalla data di delibera per i contrari e gli astenuti.

 

[Dimaraz]

Stento a credere che se l'argomento posto all' O.d.G. non raggiunge la maggioranza venga ugualmente portato avanti dall'amministratore. Ce n'é ed avanza per defenestrarlo e portarlo in tribunale ed addebitargli tutte le spese da lui autorizzate.

No. Se ne è già parlato.
Non spetta all'amministratore validare o meno una votazione ma al Presidente di assemblea.
In ogni caso un verbale che riporti come valida una delibera votata con vizio di maggioranza resta valida e pienamente efficace. Spetta ai contrari impugnare la questione.

 

[Ollj]

Nell'attesa di una risposta al quesito posto da Nemesis, sulla scorta di quanto scritto:

effettuare lavori straordinari di notevole entità su di un cortile dove grava una servitù obbligatoria di passaggio

Presumo che il Condominio sia titolare di una servitù di passo su proprietà di terzi e che a tal ragione abbia deliberato i lavori (probabilmente manutenzione indispensabile per esercitare il diritto di passo).

Fosse così, in base al disposto dell'art. 1069 Cc

OPERE SUL FONDO SERVENTE
1. Il proprietario del fondo dominante, nel fare le opere necessarie per conservare la servitù, deve scegliere il tempo e il modo che siano per recare minore incomodo al proprietario del fondo servente.
2. Egli deve fare le opere a sue spese, salvo che sia diversamente stabilito dal titolo o dalla legge.
3. Se però le opere giovano anche al fondo servente, le spese sono sostenute in proporzione dei rispettivi vantaggi.

e fermo restando che vi sia la maggioranza di legge, non solo la delibera è legittima ma dovuta; ovviamente ci si dovrà "armonizzare" con il proprietario del fondo servente (ed evenualmente chiedergli quota parte della spesa ove ne ricavasse un vantaggio)

 

[Luigi Criscuolo]

Non spetta all'amministratore validare o meno una votazione ma al Presidente di assemblea.

Vorresti dire che è il Presidente dell'assemblea che poi contatta l'impresa per fare i lavori? Secondo me è l'amministratore che a seguito della delibera si deve attivare. Se non mi sbaglio ho scritto

Stento a credere che se l'argomento posto all' O.d.G. non raggiunge la maggioranza venga ugualmente portato avanti dall'amministratore

Se la delibera riceve con un numero di voti insufficiente per la sua approvazione, e se nel verbale non è riportata la votazione, come la mettiamo? è il Presidente che deve far verbalizzare che l'argomento posto all'O.d.G. abbia, o non abbia, raggiunto la maggioranza prevista per cui avrà/non verrà eseguito. Poi chi fa fare i lavori è l'Amministratore. Questo si muove per imput delle approvazioni assembleari oppure si muove in forma autonoma, cioé senza approvazione assembleare, per evidenti situazioni di pericolo per la sicurezza dei condomini o di terzi. L'amministratore che porta avanti una mozione che lui sa, visto che probabilmente era presente all'assemblea, non aver avuto il quorum di legge si rende compartecipe dell'illecito.

 

[Dimaraz]

Non divaghiamo.
Il presidente (o il segretario) si limita a dettare/scrivere/firmare la delibera.
Se nella delibera è scritto che si approva l'affidamento di un lavoro l'amministratore ha il dovere di svolgere il compito che gli è stato assegnato.
Nessun illecito gli può essere attribuito e la responsabilità rimane in capo a chi ha firmato.
L'amministratore deve evitare di eseguire unicamente delibere con oggetto contrario alla Legge (esempio estremizzato: assoldare un killer).

Il mandatario che rifiuti di eseguire una delibera, seppur viziata, potrebbe anche vernire revocato (egli infatti non può escludere che una maggioranza silente sia comnque indifferente a quanto votato o quantomeno non contraria).

Gli unici che possono "fermare" una delibera viziata (annullabile) sono solo tutti i condomini che non l'hanno approvata.

 

[ing. Fachinat]

se questa delibera è valida e se nulla oppure annullabile

posto che concordo con gli altri intervenuti che per formulare una risposta più puntuale dovresti chiarire soprattutto se il cortile è di proprietà di un condòmino o di altri esterni al condominio, in riscontro al tuo quesito preciso che a mia conoscenza non esiste una legge che determini espressamente quali delibere siano da considerarsi nulle e quali invece solo annullabili (con procedura e tempistiche previste dal codice civile). Se ci fosse, mi piacerebbe saperlo.
Posso solo dirti che la giurisprudenza sul tema ha in genere riconosciuto nulle le sole delibere che illegittimamente incidono su un diritto /proprietà privati. Mentre per altri vizi "minori" tipo mancanza di nr. legale convenuti o maggioranze, se nessun condòmino dissenziente o assente ha presentato ricorso entro i termini di legge (30 gg rispettivamente da data assemblea o ricezione verbale), le delibere sono comunque valide e devono essere applicate dall'amministratore (che appunto solo esegue ciò che l'assemblea decide ed il presidente sottoscrive).

 

[Ollj]

non esiste una legge che determini espressamente quali delibere siano da considerarsi nulle e quali invece solo annullabili (con procedura e tempistiche previste dal codice civile). Se ci fosse, mi piacerebbe saperlo.

Non la legge, ma la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha definito tal distinzione