Essere proprietari di 2 terzi di una casa: quali diritti e doveri?

[Giuseppe Pisanino]

Mi è stato proposto l'acquisto di una casa ereditata da 3 fratelli, ma solo due sono d'accordo con la vendita, l'altro ha vari problemi e non vuole/può vendermela. MI chiedo: se ne compro i due terzi a cosa vado incontro? Posso andarci ad abitare, farci i lavori ecc, oppure il terzo fratello può impedirmelo e creare problemi? L'acquisto mi interessa perchè la casa è proprio quello che mi serve e mi dispiacerebbe perderla. Quali soluzioni vedete? Grazie mille per i consigli.

 

[Franci63]

Mi è stato proposto l'acquisto di una casa ereditata da 3 fratelli, ma solo due sono d'accordo con la vendita,

Quindi non è una casa in vendita.

Prima di tutto dovresti capire meglio perché il terzo fratello non può/non vuole vendertela .Un conto è se non va bene la cifra offerta,un altro se ha problemi economici che potrebbero riversarsi sulla casa (non credo tu intenda comprare quote di immobili ipotecati o altro).Se invece ha disponibilità ,avendo la prelazione sulla vendita delle quote dei fratelli,potrebbe comprarle lui dopo che con la tua proposta è stabilita una cifra di vendita.

Se compri i due terzi non hai piena libertà di decisione sull'immobile; potresti andarci a vivere,ma non in via esclusiva,perché anche l'altro proprietario ha pro-quota lo stesso diritto (a meno di affittare da lui il terzo di sua proprietà),e sicuramente ti potrà creare anche altri problemi ,ad esempio se non contribuisce alla manutenzione e alle spese varie.
Inoltre se acquisti una quota ,poi lui potrebbe decidere di vendere la sua a chiunque,poiché tu non avresti alcun diritto di prelazione (non essendo più una comunione ereditaria).
Sicuramente ho trascurato altre possibili problematiche.

L'acquisto di una quota di proprietà di un immobile è cosa che in pratica differisce molto dall'acquisto della proprietà piena.
Dal mio punto di vista non è consigliabile,nemmeno se fosse la casa perfetta.

 

[magia2002]

Fai una proposta per iscritto ( rivolgiti ad uno competente - geometra-avvocato ecc) subordinando la tua proposta al fatto che siano tutti e tre gli eredi ad accettarla ed a venderti la piena proprieta' .In caso di accettazione parziale lascia perdere l' acquisto di quote .

 

[Franci63]

Fai una proposta per iscritto ( rivolgiti ad uno competente - geometra-avvocato ecc) subordinando la tua proposta al fatto che siano tutti e tre gli eredi ad accettarla ed a venderti la piena proprieta' .In caso di accettazione parziale lascia perdere l' acquisto di quote .

Non è così che funziona:con accettazioni parziali di proposta indirizzata a tutti i proprietari non si acquista nulla,la proposta non è accettata e vale meno di zero,quindi non si rischia niente.
Quindi se si fa proposta a tre venditori non ha senso condizionare all'accettazione di
tutti,perché è insito nella proposta stessa che senza la loro accettazione non si forma nessun contratto.
Le proposte(atti unilaterali) e i contratti devono essere più semplici possibile,pur dovendo essere completi e prevedere tutte le variabili legate alle singole situazioni.

 

[Giuseppe Pisanino]

Scusate, ma potrebbero allora affittarmela in attesa di trovare un accordo? Mi spiego meglio: i 2 fratelli potrebbero affittarmi la casa anche se il terzo non vuole? Potrebbero decidere l''affitto e poi io ne darei un terzo all'altro. Tutto questo solo perchè è un sacco che cerco una casa e questa è quella giusta e non vorrei perderla e nello stesso tempo ho urgenza di entrarci.

 

[magia2002]

Mi sembra una buona idea , c'e' un tipo di contratto d'affitto che dopo 9 anni hai pure diritto alla prelazione . Molto probabilmente l'erede che non vuole vendere ha debiti - pignoramenti - equitalia ecc. in essere . Chiedi se sono problemi che si riescono a risolvere in qualche anno e nel frattempo la prendi in affitto ad un prezzo equo .
Se consulti il forum trovi anche il tipo di contratto che ti da' precedenza nell' acquisto .
Il contratto d'affitto te lo devono firmare tutti e tre gli eredi in modo che tu prenda possesso del 100 % dell' appartamento e cosi' non avrai sorprese per tutta la durata del contratto .
Altrimenti se fai un contratto con solo due eredi tu stai pagando l'occupazione del 66.66 % dell' appartamento e l'erede che non vuole vendere , puo' occupare lui stesso un terzo dell' appartamento e tu non potresti neanche opporti e ritrovartelo ad oggi a domani dentro casa pur pagando un affitto agli altri due eredi .

 

[Franci63]

Credo che tu debba prima di tutto capire cosa vuole il terzo fratello;se non vuole vendere/affittare è inutile secondo me farsi troppe aspettative,dubito che tu possa risolvere in fretta.
Nelle questioni ereditarie le diverse posizioni degli eredi non favoriscono accordi veloci,e spesso le discussioni vanno avanti per molto tempo.
Approfondisci,ma cerca anche altro ,se hai fretta.

 

[Nemesis]

c'e' un tipo di contratto d'affitto che dopo 9 anni hai pure diritto alla prelazione

Quale norma prevederebbe ciò?

se fai un contratto con solo due eredi tu stai pagando l'occupazione del 66.66 % dell' appartamento e l'erede che non vuole vendere , puo' occupare lui stesso un terzo dell' appartamento e tu non potresti neanche opporti

Non è così.

 

[1giggi1]

Lascia perdere,
non sai perché non vuole vendere (ma può essere anche un capriccio e non cambia nulla).
Non saresti mai proprietario pieno e non hai la certezza di diventarlo.
Anche se tutti accettassero di vendere verifica che il terzo non abbia pendenze con il fisco (ma anche con altri creditori) e che non ci siano ipoteche pendenti sull'immobile.

Certo che se il prezzo è di molto inferiore al valore di mercato (diciamo che paghi ai 2 il 50%) e trovi un accordo con il terzo per l'uso esclusivo dell'immobile e già fissi il prezzo di vendita per la quota di quest'ultimo allora si potrebbero fare altri ragionamenti e magari prendersi qualche rischio.

In bocca al lupo.

 

[Luigi Criscuolo]

nello stesso tempo ho urgenza di entrarci.

allora devi essere disposto a pagare quella casa più del suo valore di mercato.