Garanzia di legge lavori di pavimentazione

[Seb19]

Dimaraz hai ben ragione.
Signori io ho intenzione di attrezzare il terrazzo. ero disposto anche a mie spese a fare dei lavori pur di sistemarmi il terrazzo senza l'angoscia di dover togliere tutto in caso di infiltrazioni. Tuttavia se faccio così offro su un vassoio d'argento l'alibi ai condomini, in caso di infiltrazioni, a non contribuire.
Io volevo organizzarmi il terrazzo ed ero disposto anche a farmi realizzare in progetto da un architetto. Ma il pavimento certo che non promette nulla di buono....anche se problemi di infiltrazioni non ce ne sono !

 

[Ollj]

ero disposto anche a farmi realizzare in progetto da un architetto

E di certo alla prima problematica, qualcuno avrebbe puntato il dito sugli ultimi lavori eseguiti... Meglio non offrire alibi.

 

[Ollj]

Stante il fatto che al momento il "danno" è limitato ad alcune piastrelle e l'impermeabilizzazione
è intatta subito il Condominio (maggioranza) approverebbe una spesa "superflua"

Sarà l'amministratore, su impulso di colui al quale la spesa compete, a dover ben argomentare la delibera intervento: manutenzione terrazzo condominiale ad uso esclusivo; verrà fatto l'intervento di sostituzione piastrelle con riparto quote a zero per tutti i rimanenti condòmini; nessun impasse, nessuna spesa "superflua", ma un lavoro di cui tutto il Condominio si assumerà la responsabilità quanto Committente.

 

[Seb19]

Dunque una delibera ben articolata (e favorevole ai condomini perché a costo zero per loro) potrebbe essere la chiave. In tal modo come committente il condominio non potrà crearsi alibi in futuro. Grazie!

 

[Dimaraz]

Sarà l'amministratore, su impulso di colui al quale la spesa compete, a dover ben argomentare la delibera intervento: manutenzione terrazzo condominiale ad uso esclusivo; verrà fatto l'intervento di sostituzione piastrelle con riparto quote a zero per tutti i rimanenti condòmini

Ma forse non hai letto bene:

posa sul terrazzo lastrico di copertura di mia proprietà

Come potrebbe il Condominio deliberare su un particolare di cui non ha la proprietà?

Sarebbe una delibera "nulla"...e in quanto tale non mi farei troppe illusioni.

Se anche volessimo "passarla" per condominio parziale... a votare competerebbe solo al proprietario e quindi nuovo responsabilità su @Seb19 che commissiona effetivamente l'opera.

Il Condominio può commissionare solo lavori su parti comuni.

 

[Ollj]

Come potrebbe il Condominio deliberare su un particolare di cui non ha la proprietà?

.
Per la semplice ragione che il terrazzo di proprietà esclusiva di @Seb 19 costituisce bene a copertura e servizio di parte del Condominio. Nessuna delibera nulla, nè per incompetenza nè per violazione del criterio legale di riparto spese (non si attribuisce al Condominio spesa alcuna quanto alla piastrellatura ma sarà Seb 19 a farsene carico).
Seb 19 non ha competenze tecniche e non ha alcun titolo ad escludere che vi sia necessità d'intervenire anche sull'impermeabilizzazione; al contrario spetta al Condominio tutto, alla stregua dell'oggettivo deterioramento verificatosi:
- accertare cosa sia realmente in atto.
- deliberare l'opportuno intervento
Non è legittimo nè corretto lasciare tal incombenza (e potenziale responsabilità) solo ad uno dei possibili onerati dall'opera.

L'impermeabilizzazione sottostante al piano di calpestio per costante giurisprudenza:
- compete al Condominio secondo il riparto di cui all'art.1126 Cc (2/3)
- in caso d'infiltrazione, la corrispondente responsabilità per i danni cagionati sarà solidale tra privato e Condominio secondo il riparto di cui all'art.1126 Cc (1/3 - 2/3).
Ben può quindi il Condominio deliberare ed il suo amministratore intervenire.
Anzi, non lo facesse, si precostituirà, in caso di futura infiltrazione per mancato intervento, corresponsabilità anche del Condominio che, adeguatamente allertato da uno dei condòmini:
- non si degnò di accertare cosa stesse succedendo
- rifiutò d'intervenire come imposto per legge.
).

 

[Dimaraz]

Non me se ne voglia...ma se il Condominio non può decidere sul rivestimento sarà sempre ipotizzabile la responsabilità a chi ordina la sua sostituzione qualora successivamente ci siano infiltrazioni.

Unico modo per essere esentati da responsabilità che l'intervento sia completo (rifacimento manto+impermeabilizzazione) e per decisione Condominiale...che senza infiltrazioni non verrà mai presa.
E alcuna responsabilità potrà essere attribuita al Condominio visto che interpellato si limiterà a constatare la mancanza di lesioni ela semplice necessità di "fissare" le piastrelle smosse.

Mai posto in dubbio su compete e come si ripartisca il rifacimento del l'impermeabilizzazione.
Ma @Sep19 non può certo pretendere che si rifaccia anche a spesa di altri ciò che è già integro.

 

[Ollj]

Non me se ne voglia...ma se il Condominio non può decidere sul rivestimento sarà sempre ipotizzabile la responsabilità a chi ordina la sua sostituzione qualora successivamente ci siano infiltrazioni.

Il Condominio si fa carico del lavoro come deve essere; nel riparto quote la spesa è attrìbuita a chi di competenza (utilizzatore esclusivo); ripeto: chi ha stabilito che l'opera necessaria sia solo la nuova piastrellatura? Chi ha titolo per escludere la necessità di nuova impermeabilizzazione? Chi può dar garanzie in merito? Solo un tecnico incaricato dal Condominio e per far ciò è necessaria una delibera. Che poi i lavori siano da addebitarsi, a riparto, solo a chi spetta la spesa sulla base del legale riaparto spese, non muta la procedura da utilizzare, anzi...

Ma @Sep19 non può certo pretendere che si rifaccia anche a spesa di altri ciò che è già integro.

Infatti: non lo pretenderà.
Pretenderà invece che l'amministratore, dato che la copertura è tetto/bene comune, intervenga e definisca come e quali siano i lavori da eseguirsi; il Condominio li delibera e se attribuibili solo a @Sep19, il medesimo li sosterrà.
Seguire una diversa procedura non sarà corretto ed esporrà Sep19 ad ingiusti rischi:
"lei è intervenuto su un bene che ha anche funzione comune, con il suo intervento ha alterato la situazione iniziale, lei è unico responsabile dei danni..."

 

[Ollj]

Ergo:
- lavoro commissionato dal Condominio
- fattura intestata al Condominio
- fattura saldata dall'usuario esclusivo come da idoneo riparto quote

 

[Ollj]

Cassazione n. 3696/1998
Il proprietario di una terrazza a livello che abbia anche funzione di copertura dell'edificio condominiale è liberato dalla responsabilità per i danni derivati ad appartamenti sottostanti per infiltrazioni di acqua dando la prova del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'inerzia colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) che sia stato tempestivamente informato dell'esistenza di guasti, vizi o difetti della terrazza da cui il danno è derivato.