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Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno, sono in trattative per la vendita di un appartamento ricevuto in successione. L'appartamento consta anche di una soffitta e di un box. E' una costruzione pre '67. Il box, con una sua particella specifica, è accatastato C/6 fin dall'origine. Nell'atto notarile di acquisto dall'impresa costruttrice, però, l'intero edificio non era ancora accatastato ed il locale viene descritto come cantina. Dopo la firma della proposta di acquisto, sono stati rintracciati i documenti edilizi approvati dal comune negli anni '60, ed i box di tutta la palazzina sono dichiarati "locali di sgombero". Ora il notaio della parte acquirente ci chiede, per arrivare al contratto preliminare:
  • definizione della pratica relativa al C/2-C/6 sia con l'esibizione dell'accatastamento e sia con il provvedimento urbanistico idoneo al fine della sua regolarizzazione;
  • successiva presentazione di una nuova planimetria relativa al magazzino/box idonea all'allegazione all'atto.
Qualcuno mi suggerisce che comunque fa fede il classamento della visura catastale storica e mi sconsigliano di riaccatastare a C2 il locale, con successiva svalutazione della proprietà in toto, alla qual cosa i proponenti acquirenti agganciano una richiesta di ulteriore notevole sconto. Non so cosa sono in obbligo di fare. Grazie
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Se hai promesso in vendita un appartamento con box, per non essere inadempiente, o per non dover fare uno sconto, quel locale deve essere regolare come box, sia dal punto di vista catastale che urbanistico.
Il Catasto da solo non fa testo, quindi devi presentare le pratiche per la variazione in Comune, se fai in tempo entro la data prevista per il rogito.
Altrimenti, potrebbe valere la pena valutare lo sconto.
mi sconsigliano di riaccatastare a C2 il locale
Soprattutto se hai promesso in vendita un box, non risolveresti il problema.
 

plutarco

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il catasto in sé non è probatorio ed è necessario un idoneo provvedimento urbanistico. Inoltre per determinare il miglior modo di agire bisogna leggere il preliminare. Come è descritto l'oggetto del contratto? Questo fattore è determinante.
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Nella proposta d'acquisto, si parla di box singolo, e come tale è sempre stato usato dai miei genitori. Comunque la parte aquirente prendeva atto che al momento non erano reperibili licenza e progetto relativi alla costruzione, di cui l'immobile è parte, e che lo stesso è privo di abitabilità. Io vorrei vendere nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile nel momento in cui è stato visionato dai proponenti acquirenti.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non so cosa sono in obbligo di fare.
se l'edificio è stato costruito con regolare concessione edilizia, il costruttore a fine lavori deve aver presentato la richiesta di abitabilità del costruito. Il comune sulla base del parere dell'ufficio di igiene, deve rilasciare la distinta di abitabilità dei vari locali denunciati, verificati. Quindi se nel certificato di abitabilità il locale è stato dichiarato C2 e ha avuto la abitabilità come C2 non rimane altro che fare domanda per volturare il C2 in C6. Quello che comanda sono le risultanze degli strumenti urbanistici e non il catasto. Il catasto serve solo per far pagare le tasse a chi si dichiara proprietario.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Io vorrei vendere nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile nel momento in cui è stato visionato dai proponenti acquirenti.
si ma se manca lo strumento urbanistico o chi compra accetta, poi di essere lui fuori legge, oppure il contratto può essere dichiarato nullo. Poi secondo me un notaio accorto non rogita.
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
allora dovrei accatastarlo C2 ed accettare lo sconto? io non posso fare ora tutti i lavori che sono previsti per un garage, con i requisiti per i vigili del fuoco, cosa che poi magari andrebbe estesa anche ai box (o cosiddetti tali) adiacenti, perché sicuramente la problematica di sicurezza riguarda anche tutti gli altri condomini della palazzina, immagino
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
perché sicuramente la problematica di sicurezza riguarda anche tutti gli altri condomini della palazzina
sicuramente è meglio se viene fatta una pratica condominiale. Però bisogna capire il motivo per cui il costruttore ha denunciato C2 anziché C6 forse ci sono problemi ostativi tecnici.
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
il costruttore ha accatastato C6, ma scritto "locale di sgombro" sui documenti depositati al comune
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
Comunque non c'è abitabilità per l'intero condominio
peggio per chi ha comprato una casa senza un documento così importante.
Per gli edifici ante 1967, dal 1994 (DPR 425) la procedura per il rilascio del certificato di agibilità è stata soggetta al silenzio assenso. In pratica, se il Comune non avesse risposto entro 60 giorni dalla richiesta, l'agibilità sarebbe stata concessa tramite il silenzio assenso. Strano che l'amministratore non abbia approfittato di questa opportunità.
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Che dire? So che questo documento, richiesto dall'amministratore dell'epoca intorno al 2004, periodo in cui ci vivevano i miei genitori, non è stato mai ottenuto. Nella mia stessa condizione, ci sono sia condomini che comprarono come i miei dal costruttore (GESCAL) sia condomini che hanno acquistato più di recente. Solo che i progetti originali sono stati rintracciati solo nel febbraio 2020, in tempo per la mia vendita
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
allora dovrei accatastarlo C2 ed accettare lo sconto? io non posso fare ora tutti i lavori che sono previsti per un garage,
O lo rendi effettivamente un garage, facendo la pratica in Comune, o vendi così, accordandoti per uno sconto.
Non ci sono altre alternative per non essere inadempiente; anzi, ti va già bene se l’acquirente è disponibile a comprare ( con sconto) un bene diverso da quanto promesso.
Hai consultato un tecnico ?
Quanto ti chiede di sconto ?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
L'agenzia mi ha chiesto 20000 in meno, io sto cecando di trattare
20.000 in meno mi pare molto, ma dipende anche da quanto perderesti a essere inadempiente, dovendo pagare provvigioni comunque e rendere il doppio della caparra, o risarcire i danni (provvigione dell’acquirente comprese).
Purtroppo la responsabilità è tua.
Quanto sarebbe il prezzo complessivo, casa e “box” ?
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
io non ho preso un euro, gli assegni depositati dagli acquirenti sono in mano all'agenzia
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il prezzo totale non è poco, considerando che l'appartamento è in una zona commerciale ben servita e l'appartamento è grande, però la quotazione in pubblicità dell'agenzia e lo sconto poi accettato in sede di proposta fanno sì che siamo credo sotto il prezzo di mercato della zona, almeno lo era all'inizio di questo anno, poi è successo di tutto....
 

Deodara

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
C'è una proroga fino a fine settembre, firmata da entrambe le parti, per risolvere i 2 punti indicati in apertura della discussione
 

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