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  1. alberto boganini

    alberto boganini Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buon giorno, un mese fa ho acquistato un'appartamento ad un'asta giudiziaria, ad oggi il giudice ha già firmato il decreto di trasferimento che deve essere registrato e fra una decina di giorni potrò ritirarne copia alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari. A questo punto ho preso contatti con l' esecutato , un ragazzo giovane con un sacco di problemi, il quale mi ha detto che non può lasciare l'appartamento prima di 6 mesi perché una sua parente che abita con lui,maggiorenne, deve finire l'anno scolastico dato che dopo si trasferirebbero in Calabria , l'appartamento si trova a Prato in Toscana. A me questo potrebbe andare bene anche considerando il fatto che se vado per vie legali e sfratto con la forza pubblica non credo che i tempi siano minori, però non mi fido molto di questa persona e se poi non mantiene la promessa ho perso 6 mesi e sono punto e a capo. Come potrei fare per salvaguardarmi da questa eventualità ? Una dichiarazione controfirmata da l'esecutato penso che abbia poco valore in quanto lui non ha un soldo, avevo pensato di farmi firmare un'impegnativa nella quale dichiara di lasciare l'appartamento fra sei mesi ,in caso contrario dovrebbe pagare una penale come canone di occupazione.Vorrei fare firmare questa dichiarazione anche a un suo garante che dia garanzie di solvibilità.Mi potete dare un consiglio GRAZIE
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Immagino essere cosa difficile, ma l'unica cosa e farsi rilasciare una dichiarazione di rilascio entro la data XX YY e farsi dare €*tot, a garanzia del rilascio, ovvero se rilascia nei termini tu rendi la cifra, viceversa se non rilasciasse, l'esecutato perde la cauzione. Fatti firmare un "Comodato Gratuito" a latere, almeno hai un titolo con il quale lo hai immesso all'uso dell'immobile e quindi un titolo per rientrare in possesso dell'immobile, anche per vie legali.
     
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  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    dico la mia , ma manco di esperienza in casi simili:
    Sentirei il custode giudiziario e concorderei con lui di soprassedere alla esecuzione dello sfratto per sei mesi. Cosi' non si "brucia" la possibilità di sgombero (senza spese e immediato a richiesta ) se il conduttore non dovesse rilasciare l'immbile. Ne parli con il custode g: e poi ci faccia sapere per arricchimento di tutti. grazie
     
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  4. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    anch'io non mi fiderei e se l'idea di Alessandro Rossi è praticabile mi sembra la migliore. in caso contrario cominci le azioni per lo sfratto, se se ne va come promesso ha speso qualche soldo in caso contrario non ha perso tempo.
     
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  5. avettor

    avettor Nuovo Iscritto

    Se vuoi sapere la mia... non mi fiderei.
    Secondo me questa persona vuole soltanto guadagnare tempo, tra sei mesi sarai ancora al punto iniziale.
    Procedi con lo sfratto, esercita i tuoi diritti e pretendine il rispetto.

    Se proprio vuoi rischiare, chiedigli di presentarti un garante che stipuli a garanzia una fidejussione bancaria.

    Scusami per la "brutalità" nella mia risposta ma ci sono troppi casi di proprietari presi in giro...v. sezione affitti del forum.
     
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  6. castro

    castro Nuovo Iscritto

    la cosa meno onerosa epiù veloce è farsi firmare dall'occupante l'immobile un documento in cui lui ti consegna le chiavi e ti immette in possesso dell'immobile che hai acquistato all'asta, nello stesso documento si inserisce la dicitura che un mazzo di chiavi le tiene lui per procedere allo sgombero e che verranno consegnate entro i sei mesi, passati i quali non avrà più diritto ad entrare in casa visto che l'immissione in tuo possesso è già avvenuta, se è in buona fede ti firma il documento che gli permette di stare in casa i 6 mesi di cui ha bisogno se non firma non è in buona fede e procedi con sfratto (l'assegnazione è un titolo esecutivo)
     
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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x alberto boganini, i colleghi ti anno suggerito varie soluzioni, tutte valide più o meno fine a prova contraria, per esperienza cose del genere ne ho passate a iosa, e in caso di contenzioso tutte le promesse andate deluse ho dovuto iniziare lo sfratto ed alla prima udienza davanti al giudice l'nquilino ha confermato tutti gli impegni precedenti assunti, ma di averli accettati perchè altrimenti non sapeva dove andare, ed il giudice ha dato una proroga non onerosa di altri sei mesi, vedi se ti può servire ciao adimecasa.:triste:
     
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  8. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Il custode giudiziario non ha alcuna competenza in merito alla liberazione dell'immobile, tu sei già in possesso del titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile, ed è anche vero che anche se privilegiati, come quelli per morosità, lo sfratto ha comunque una sua durata, anche perchè se non lo rilascia con il solo intervento dell'ufficiale giudiziario, occorre che quest'ultimo si munisca dell'intervento della forza pubblica.
    Certezza delle promesse fatte dall'esecutato non ci sono, dunque ho ottieni l'impegnativa al rilascio tfra 6 mesi inserendovi una penale di € 200 per ogni giorno di ritardo, a titolo di risarcimento danni, garantita da terza persona solvibile, o inizia lo sfratto fin da ora.
     
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  9. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    vedi FAQ su Custode Giudiziario con astegiudiziarie.com Tribunale di Reggio Emilia

    SE MI AGGIUDICO UN IMMOBILE CHE È OCCUPATO DA PERSONE O COSE, DEVO CURARE LA LIBERAZIONE?
    No. Se il Giudice dell’Esecuzione ha ordinato la liberazione dell’immobile (controlla l’ordinanza di
    vendita e, comunque, chiedi informazioni al Custode giudiziario) il Custode procede alle attività
    necessarie a spese della procedura e il bene ti sarà consegnato libero da persone e cose (se non ti
    interessa avere l’immobile libero, dopo l’aggiudicazione e il versamento del residuo prezzo, devi
    comunicarlo per iscritto alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari).


    Se l’immobile non può essere consegnato libero (ad esempio perché affittato o locato a terzi con validi contratti anteriori al pignoramento) l’ordinanza di vendita non contiene l’ordine di liberazione e la pubblicità indica chiaramente la ragione della valida occupazione da parte del terzo; sappi che, in questi casi (non frequenti ed espressamente indicati nella pubblicità), il prezzo-base è già scontato tenendo conto della situazione.
    Già prima di formulare l’offerta, dunque, sei in grado di sapere se l’immobile potrà esserti consegnato
    libero oppure no; in ogni caso, il Custode ti può fornire tutte le informazioni di cui hai bisogno anche
    riguardo ai tempi e ai modi della liberazione.


    Aggiunto dopo 4 minuti :

    sulle cmpetenze dell Cusode giudiziaria IVG di Parma
    10) Che cosa si intende per “Custode giudiziario”?
    Inizialmente il custode dell’immobile è il debitore stesso che generalmente
    viene sostituito con apposita ordinanza del Giudice che nomina l’Istituto
    Vendite Giudiziarie (o diversa persona con provvedimento motivato).
    Il custode giudiziario come dice la parola deve “custodire” il bene in attesa
    della vendita.
    Si occuperà quindi di effettuare sopralluoghi presso l’immobile, relazionare il
    Giudice sullo stato dello stesso e su eventuali situazioni difformi.
    Il Custode darà informazioni ai potenziali acquirenti sul bene, fornirà a richiestacopia della perizia e della planimetria dell’immobile e si occuperà di organizzaregratuitamente le visite all’immobile richieste dai potenziali acquirenti.Le visite verranno effettuate circa 20 giorni prima della data fissata per l’asta enon oltre 10 giorni antecedenti la data stessa.
    Riscuoterà gli affitti di eventuali immobili locati versando gli stessi su apposito
    libretto bancario aperto a nome della procedura.
    Si occuperà anche della liberazione dell’immobile quando il Giudice disporrà in tal senso.
     
    A Franca68, arianna26 e alberto boganini piace questo elemento.
  10. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Purtroppo ci iincontriamo/scontriamo spesso sullo stesso percorso, e anche questa volta ti devo, in quanto mi obblighi, eccepire. Tu ti riferisci ai seguenti compiti del custode giudiziari:
    C – LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE 1) Se l’immobile risulta occupato da terzi che non esibiscono titolo opponibile alla procedura, il custode ne dà comunicazione immediata mediante relazione al giudice e ai creditori e mette in esecuzione il titolo rappresentato dall’ordinanza di nomina.
    2) Se l’immobile è occupato dal debitore esecutato e questi assume esplicitamente un atteggiamento non collaborativo (ad esempio quando non rispetta gli appuntamenti per la visita dell’immobile, quando continua a non pagare le spese condominiali ovvero non assicura una corretta conservazione del bene), il custode richiede al giudice la revoca dell’autorizzazione ad abitare nell’immobile pignorato. Ottenuta la revoca, mette in esecuzione il titolo rappresentato dall’ordinanza di nomina.
    3) Al fine di porre in esecuzione il titolo, il custode provvede a estrarre copia autentica dello stesso con formula esecutiva e a notificarlo unitamente all’atto di precetto; il Custode notifica quindi anche l’avviso di sloggio concordato la data con l’Ufficio Giudiziario.
    Vedi, questi sono compiti che esso deve svolgere al fine di non creare turbative fino allo svolgimento dell'asta, una volta terminata, il suo compito è finito.

    Aggiunto dopo 26 minuti :

    Per maggior comprensione del ruolo del Custode Giudiziari (anche se la parola stessa "Custode" è già esaustiva di per se):

    Conclusione e compenso
    • Il ruolo del custode si conclude con il momento della
    vendita del bene, il cui compito spetta al professionista
    delegato
    • Il compenso che spetta al custode è commisurato al
    valore di aggiudicazione dell’immobile, nella prassi il
    compenso è calcolato a percentuale per scaglioni
    sull’importo della vendita
    • Sono rimborsate le anticipazioni documentate e congrue
    • È comunque garantito un compenso minimo nel caso di
    incarico non seguito da vendita,per qualsiasi motivo; tale
    importo viene determinato a seconda dello stato della
    procedura
    Il posta asta è un qualcosa che oramai non appartiene più alla custodia, dal che ne consegue che se l'acquirente intenda liberare l'immobile a mezzo sfratto deve rivolgersi, con il titolo esecutivo acquisito, all'Ufficiale Giudiziario!
     
    A alberto boganini e Jrogin piace questo messaggio.
  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    questo è un forum di discussione ;confrontiamoci pure. L'importante che chi si confronta e legge ne tragga arricchimento e mi sembra che l'obbiettivo talvolta venga raggiunto. Per cui procedi senza timori e con serenità
     
    A alberto boganini e Jrogin piace questo messaggio.
  12. castro

    castro Nuovo Iscritto

    scusate se mi intrometto nelle disquisizioni tecniche: la realtà a milano è che quando hai ottenuto il decreto di trasferimento esecutivo cominci a rincorrere l'ufficiale giudiziario finchè si degna di darti retta e fissarti le varie date degli accessi come se fosse uno sfratto dopodichè dopo alcuni " accessi" , mi sembra tre, richiede la forza pubblica sempre che all'ultimo momento non abbiano qualcosa da fare di più importante sennò non ci vengono anche se hai l'appuntamento, qualora riesci ad avere la forza pubblica presente con l'ufficiale giudiziario devi organizzarti con un fabbro per la serratura e con un medico in caso trovi l'esecutato "moribondo"..... e vi assicuro per esperienza personale che tutto quello che leggete nei libri, sentenze, siti di aste e tutto il resto è teoria, la pratica è quella che vi ho descritto sopra a proposito non c'è aiuto di custodi, giudici o chiunque altro!
     
    A arianna26 e alberto boganini piace questo messaggio.
  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    .....per cui se il signor Alberto intende concedere nel caso (per bontà sua ) un termine di grazia basta non fare nulla in quanto i sei mesi decorrono da soli . Cosi' funziona anche a Brescia con la riserva che se vai a rompere le scatole personalmente a chi deve materialmente provvedere ,questo si dà una mossa.
     
    A alberto boganini piace questo elemento.
  14. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta ai vari interventi sul problema di alberto, il problema è nato e va chiarito prima della vendita coatta, vedi la perizia del c.t.u. il giudice nel quesito determina il valore degli immobili pignorati ed il perito accerta da chi sono occupati e a quale titolo, solo dopo si riesce a capire il problema di alberto, tutto il resto sono supposizioni varie ciao adimecasa Bergamo:^^:
     
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  15. castro

    castro Nuovo Iscritto

    occupato dall' esecutato, valore da libero di solito
     
    A alberto boganini piace questo elemento.
  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Francamente il problema mi pare essere chiaro e siamo già oltre i riscontri che a questo punto sono già stati evidentemente analizzati da chi ha fatto il quesito:
    Come mi pare evidente che lo stesso debba rivolgersi al curatore giudiziario che è "il timoniere" della procedura che detta i tempi come da me riferito tanto che è lui il gestore della procedura ed (citando raflomb) " a disporre in esecuzione il titolo, il custode provvede a estrarre copia autentica dello stesso con formula esecutiva e a notificarlo unitamente all’atto di precetto; il Custode notifica quindi anche l’avviso di sloggio concordato la data con l’Ufficio Giudiziario. "
     
    A alberto boganini piace questo elemento.
  17. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Come ho già scritto, il "Custode Giudiziario" una volta terminata l'asta imm. con aggiudicazione esce fuori di scena, il suo compito è terminato.
    Il Custode Giudiziario, che anch'oggi non sempre viene nominato, può avere anche la funzione di liberare l'immobile in pendenza della procedura esecutiva, ma con il preciso scopo di:
    3.3 La liberazione dell’immobile da parte del custode giudiziario. Profili funzionali ^

    L’azione del custode ai fini della liberazione dell’immobile, in quanto essenziale per avvicinare le condizioni dello scambio nelle vendite giudiziarie a quelle del normale mercato immobiliare,è uno dei fattori che più hanno contribuito al raggiungimento dei risultati di efficienza precedentemente indicati.
    Come già accennato le ragioni attengono all’incidenza negativa dello stato di occupazione dell’immobile rispetto alle possibilità di vendita e in ogni caso ai valori di realizzo.
    Questa incidenza si verifica anche quando l’immobile è occupato dal debitore esecutato.
    In molte realtà, soprattutto nei centri più piccoli, la circostanza che al momento dell’asta l’immobile è ancora l’abitazione dell’esecutato e la prospettiva che l’acquirente debba poi gestire direttamente la liberazione dell’immobile rappresentano di per sé fattori fortemente ostativi alla presentazione di offerte da parte degli interessati.
    In ogni caso, se il bene è venduto come giuridicamente libero ma di fatto è occupato sia pure dal debitore, sussiste un’incertezza sui tempi della effettiva liberazione in base all’ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento (che sono nell’ordine di molti mesi e possono superare anche l’anno) e questa è una prospettiva che si rivela incompatibile con le concrete possibilità di gran parte di coloro che acquistano per destinare l’immobile a propria abitazione.
    Soprattutto è pacifico, posto che i valori si realizzano secondo le regole del mercato commerciale, il deprezzamento di un immobile per il quale l’acquirente, pur disponendo di un titolo, debba farsi carico dell’attività di liberazione e quindi in questa ipotesi aumenta fortemente la probabilità di aste deserte ed è certo che i prezzi di vendita sono notevolmente inferiori a quelli normali di mercato.
     
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  18. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Art. 560 CpC.-Modalita' di nomina e revoca del custode. Modo della custodia
    1.Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593. 2.Ad essi e' fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione
    3.Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ov.ro quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile.

    il "Custode Giudiziario" una volta terminata l'asta imm. con aggiudicazione esce fuori di scena, il suo compito è terminato.

    c.4.Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed e' eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano.5..Il giudice, con l'ordinanza di cui al terzo comma dell'articolo 569, stabilisce le modalita' con cui il custode deve adoperarsi affinche' gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita.- Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilita'.
     
  19. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Forse fino ad ora non mi sono espresso bene, segui il ragionamento:
    1) Non tutte le aste giudiziarie sono assistite dalla nomina del "Custode G."
    2) Il Custode G. può provvedere su decreto del giudice a liberare l'immobile, ma solo ed esclusivamente in pendenza della procedura esecutiva!!!!
    3) Una volta terminata la procedura esecutiva, ovvero con l'aggiudicazione del bene, il Custode rimette la notula ed esce fuori di scena!
    4) L'aggiudicatario, ove il bene assegnato sia occupato, deve rivolgersi all'Ufficiale Giudiziario!
    Rivisita i miei post precedenti per comprendere il motivo per cui il Custode può essere incaricato di liberare l'immobile: cosa che non avviene quasi mai!
     
    A alberto boganini piace questo elemento.
  20. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    CONSIGLIO NAZIONALE DEIDOTTORI COMMERCIALISTI EDEGLI ESPERTI CONTABILI-Commissione nazionale di studio-“Esecuzioni immobiliari, mobiliari e custodia giudiziaria”

    ESTRATTO ART. 5. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALLA VENDITA: LIBERAZIONE
    DELL’IMMOBILE E RENDICONTO DELLA GESTIONE
    Fermi restando i casi di emissione dell’ordine di liberazione nelle more della
    procedura, il Giudice pronuncia in ogni caso l’ordine di rilascio quando provve-de all’assegnazione o all’aggiudicazione dell’immobile. A norma dell’art. 560 c.p.c. il provvedimento (non impugnabile) è eseguito a cura del Custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano.La ratio di quest’ultima previsione è nel senso di fornire al custode –professionista delegato la legittimazione ad eseguire l’ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento pur in mancanza di un espresso mandato ad hoc da parte di colui il quale, con l’emissione del decreto, è divenuto proprietario dell’immobile,lasciando comunque a questi la facoltà di esonerare il custode dal proseguire nell’azione.
    E’ dunque essenziale che il professionista delegato renda all’aggiudicatario una
    informativa chiara ed esaustiva circa la facoltà concessagli. L’aggiudicatario, nuovo proprietario dell’immobile, ben potrà decidere di avvalersi dell’opera del delegato anche dopo il decreto di trasferimento al fine di procedere alla liberazione dell’immobile mapotrà invece esonerarlo da tale incombenza, ove ad esempio decida locare l’immobile a colui che già lo detiene, o perché comunque non intenda estrometterlo dal possesso aven-
    do rapporti di parentela con l’occupante (a tal proposito si ricordi che vi è divieto di acquisto solo per il debitore e non per i suoi parenti).

    In ogni caso se l’acquirente decide di esonerare il custode – professionista
    delegato dall’intraprendere la procedura per la liberazione, detta volontà si ritiene che debba risultare da atto scritto depositato in Cancelleria
    . Solo in questo modo, peraltro,il professionista potrà avere certezza del suo incarico; in caso contrario potrebbe trovarsi in difficoltà in quanto, se durante l’esecuzione dell’ordine di liberazione emesso prima del decreto di trasferimento egli agisce nell’interesse della procedura, dopo il decreto di trasferimento agisce nell’interesse del nuovo proprietario dell’immobile dal quale invero, non riceve alcun mandato professionale.
    Si pensi al caso in cui il professionista delegato, che in primo tempo aveva avuto incarico di procedere alla liberazione dell’immobile, dopo aver notificato il decreto di trasferimento unitamente al precetto di rilascio, riceve dallo stesso acquirente richiesta di non procedere oltre essendosi egli accordato con l’occupante per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. In tali casi il professionista dovrà formalmente chiedere all’acquirente di formalizzare questa sua rinuncia, informandolo anche dell’efficacia temporale del precetto già notificato (novanta giorni), al fine di non incorrere nel rischio di essere considerato inadempiente.
    Il professionista dunque, informato l’aggiudicatario che è suo compito procedere alla liberazione dell’immobile, dovrà attivare la procedura per il rilascio come naturale conclusione dell’incarico di delegato; se invece ne riceve l’esonero gli farà sottoscrivere la relativa rinuncia.

    nda: Cio' non toglie che il CG (delegato) arrivi ad avvalersi della funzione dell' U.G. ; Quel che si vuole qui significare è che secondo il mio ordine di appartenenza la sua funzione non si esaurisce dopo l'emissione del decreto di assegnazione, salvo che il CG non venga deliberatamente esonerato
     

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