Immobile acquistato all'asta

[Ennio Alessandro Rossi]

questo è un forum di discussione ;confrontiamoci pure. L'importante che chi si confronta e legge ne tragga arricchimento e mi sembra che l'obbiettivo talvolta venga raggiunto. Per cui procedi senza timori e con serenità

 

[castro]

scusate se mi intrometto nelle disquisizioni tecniche: la realtà a milano è che quando hai ottenuto il decreto di trasferimento esecutivo cominci a rincorrere l'ufficiale giudiziario finchè si degna di darti retta e fissarti le varie date degli accessi come se fosse uno sfratto dopodichè dopo alcuni " accessi" , mi sembra tre, richiede la forza pubblica sempre che all'ultimo momento non abbiano qualcosa da fare di più importante sennò non ci vengono anche se hai l'appuntamento, qualora riesci ad avere la forza pubblica presente con l'ufficiale giudiziario devi organizzarti con un fabbro per la serratura e con un medico in caso trovi l'esecutato "moribondo"..... e vi assicuro per esperienza personale che tutto quello che leggete nei libri, sentenze, siti di aste e tutto il resto è teoria, la pratica è quella che vi ho descritto sopra a proposito non c'è aiuto di custodi, giudici o chiunque altro!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

.....per cui se il signor Alberto intende concedere nel caso (per bontà sua ) un termine di grazia basta non fare nulla in quanto i sei mesi decorrono da soli . Cosi' funziona anche a Brescia con la riserva che se vai a rompere le scatole personalmente a chi deve materialmente provvedere ,questo si dà una mossa.

 

[adimecasa]

Risposta ai vari interventi sul problema di alberto, il problema è nato e va chiarito prima della vendita coatta, vedi la perizia del c.t.u. il giudice nel quesito determina il valore degli immobili pignorati ed il perito accerta da chi sono occupati e a quale titolo, solo dopo si riesce a capire il problema di alberto, tutto il resto sono supposizioni varie ciao adimecasa Bergamo

 

[castro]

occupato dall' esecutato, valore da libero di solito

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Risposta ai vari interventi sul problema di alberto : il problema è nato e va chiarito prima della vendita coatta, vedi la perizia del c.t.u. il giudice nel quesito determina il valore degli immobili pignorati ed il perito accerta da chi sono occupati e a quale titolo, solo dopo si riesce a capire il problema di alberto, tutto il resto sono supposizioni varie ciao adimecasa Bergamo

Francamente il problema mi pare essere chiaro e siamo già oltre i riscontri che a questo punto sono già stati evidentemente analizzati da chi ha fatto il quesito:

ho acquistato un'appartamento ad un'asta giudiziaria, ad oggi il giudice ha già firmato il decreto di trasferimento che deve essere registrato e fra una decina di giorni potrò ritirarne copia alla cancelleria delle esecuzioni immobiliari. A questo punto ho preso contatti con l' esecutato , un ragazzo giovane con un sacco di problemi, il quale mi ha detto che non può lasciare l'appartamento prima di 6 mesi perché una sua parente che abita con lui,maggiorenne, deve finire l'anno scolastico dato che dopo si trasferirebbero in Calabria , l'appartamento si trova a Prato in Toscana. A me questo potrebbe andare bene anche

Come mi pare evidente che lo stesso debba rivolgersi al curatore giudiziario che è "il timoniere" della procedura che detta i tempi come da me riferito tanto che è lui il gestore della procedura ed (citando raflomb) " a disporre in esecuzione il titolo, il custode provvede a estrarre copia autentica dello stesso con formula esecutiva e a notificarlo unitamente all’atto di precetto; il Custode notifica quindi anche l’avviso di sloggio concordato la data con l’Ufficio Giudiziario. "

 

[raflomb]

Come ho già scritto, il "Custode Giudiziario" una volta terminata l'asta imm. con aggiudicazione esce fuori di scena, il suo compito è terminato.
Il Custode Giudiziario, che anch'oggi non sempre viene nominato, può avere anche la funzione di liberare l'immobile in pendenza della procedura esecutiva, ma con il preciso scopo di:
3.3 La liberazione dell’immobile da parte del custode giudiziario. Profili funzionali ^

L’azione del custode ai fini della liberazione dell’immobile, in quanto essenziale per avvicinare le condizioni dello scambio nelle vendite giudiziarie a quelle del normale mercato immobiliare,è uno dei fattori che più hanno contribuito al raggiungimento dei risultati di efficienza precedentemente indicati.
Come già accennato le ragioni attengono all’incidenza negativa dello stato di occupazione dell’immobile rispetto alle possibilità di vendita e in ogni caso ai valori di realizzo.
Questa incidenza si verifica anche quando l’immobile è occupato dal debitore esecutato.
In molte realtà, soprattutto nei centri più piccoli, la circostanza che al momento dell’asta l’immobile è ancora l’abitazione dell’esecutato e la prospettiva che l’acquirente debba poi gestire direttamente la liberazione dell’immobile rappresentano di per sé fattori fortemente ostativi alla presentazione di offerte da parte degli interessati.
In ogni caso, se il bene è venduto come giuridicamente libero ma di fatto è occupato sia pure dal debitore, sussiste un’incertezza sui tempi della effettiva liberazione in base all’ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento (che sono nell’ordine di molti mesi e possono superare anche l’anno) e questa è una prospettiva che si rivela incompatibile con le concrete possibilità di gran parte di coloro che acquistano per destinare l’immobile a propria abitazione.
Soprattutto è pacifico, posto che i valori si realizzano secondo le regole del mercato commerciale, il deprezzamento di un immobile per il quale l’acquirente, pur disponendo di un titolo, debba farsi carico dell’attività di liberazione e quindi in questa ipotesi aumenta fortemente la probabilità di aste deserte ed è certo che i prezzi di vendita sono notevolmente inferiori a quelli normali di mercato.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Il custode giudiziario non ha alcuna competenza in merito alla liberazione dell'immobile ?

Art. 560 CpC.-Modalita' di nomina e revoca del custode. Modo della custodia
1.Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593. 2.Ad essi e' fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non sono autorizzati dal giudice dell'esecuzione
3.Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ov.ro quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile.

il "Custode Giudiziario" una volta terminata l'asta imm. con aggiudicazione esce fuori di scena, il suo compito è terminato.

c.4.Il provvedimento costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed e' eseguito a cura del custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano.5..Il giudice, con l'ordinanza di cui al terzo comma dell'articolo 569, stabilisce le modalita' con cui il custode deve adoperarsi affinche' gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita.- Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e alla gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilita'.

 

[raflomb]

Forse fino ad ora non mi sono espresso bene, segui il ragionamento:
1) Non tutte le aste giudiziarie sono assistite dalla nomina del "Custode G."
2) Il Custode G. può provvedere su decreto del giudice a liberare l'immobile, ma solo ed esclusivamente in pendenza della procedura esecutiva!!!!
3) Una volta terminata la procedura esecutiva, ovvero con l'aggiudicazione del bene, il Custode rimette la notula ed esce fuori di scena!
4) L'aggiudicatario, ove il bene assegnato sia occupato, deve rivolgersi all'Ufficiale Giudiziario!
Rivisita i miei post precedenti per comprendere il motivo per cui il Custode può essere incaricato di liberare l'immobile: cosa che non avviene quasi mai!

 

[Ennio Alessandro Rossi]

A.Non tutte le aste giudiziarie sono assistite dalla nomina del "Custode G."
R. A mio parere la facoltà di nominare il debitore-custode è stata di fatto abbandonata perchè si è visto che lo stesso non segue gli adempimenti (condominio, fisco etc.). vedi si ti aste gudiziarie: è praticamente nominato sempre o un professionista o l' IVG
A. Il Custode G. può provvedere su decreto del giudice a liberare l'immobile, ma solo ed esclusivamente in pendenza della procedura esecutiva!
R. A mio parere il suo ruolo si estende anche oltre .vedi sotto ODC
A. Una volta terminata la procedura esecutiva, ovvero con l'aggiudicazione del bene, il Custode rimette la notula ed esce fuori di scena! NOn sono d'accordo vedi sotto ODC
A. L'aggiudicatario, ove il bene assegnato sia occupato, deve rivolgersi all'Ufficiale Giudiziario!
R. solo se l'aggiudicatario esenera il CG dalle sue funzioni; diversamente a tale adempimento deve pensarci il CG

CONSIGLIO NAZIONALE DEIDOTTORI COMMERCIALISTI EDEGLI ESPERTI CONTABILI-Commissione nazionale di studio-“Esecuzioni immobiliari, mobiliari e custodia giudiziaria”

ESTRATTO ART. 5. ADEMPIMENTI SUCCESSIVI ALLA VENDITA: LIBERAZIONE
DELL’IMMOBILE E RENDICONTO DELLA GESTIONE
Fermi restando i casi di emissione dell’ordine di liberazione nelle more della
procedura, il Giudice pronuncia in ogni caso l’ordine di rilascio quando provve-de all’assegnazione o all’aggiudicazione dell’immobile. A norma dell’art. 560 c.p.c. il provvedimento (non impugnabile) è eseguito a cura del Custode anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario se questi non lo esentano.La ratio di quest’ultima previsione è nel senso di fornire al custode –professionista delegato la legittimazione ad eseguire l’ordine di rilascio contenuto nel decreto di trasferimento pur in mancanza di un espresso mandato ad hoc da parte di colui il quale, con l’emissione del decreto, è divenuto proprietario dell’immobile,lasciando comunque a questi la facoltà di esonerare il custode dal proseguire nell’azione.
E’ dunque essenziale che il professionista delegato renda all’aggiudicatario una
informativa chiara ed esaustiva circa la facoltà concessagli. L’aggiudicatario, nuovo proprietario dell’immobile, ben potrà decidere di avvalersi dell’opera del delegato anche dopo il decreto di trasferimento al fine di procedere alla liberazione dell’immobile mapotrà invece esonerarlo da tale incombenza, ove ad esempio decida locare l’immobile a colui che già lo detiene, o perché comunque non intenda estrometterlo dal possesso aven-
do rapporti di parentela con l’occupante (a tal proposito si ricordi che vi è divieto di acquisto solo per il debitore e non per i suoi parenti).

In ogni caso se l’acquirente decide di esonerare il custode – professionista
delegato dall’intraprendere la procedura per la liberazione, detta volontà si ritiene che debba risultare da atto scritto depositato in Cancelleria. Solo in questo modo, peraltro,il professionista potrà avere certezza del suo incarico; in caso contrario potrebbe trovarsi in difficoltà in quanto, se durante l’esecuzione dell’ordine di liberazione emesso prima del decreto di trasferimento egli agisce nell’interesse della procedura, dopo il decreto di trasferimento agisce nell’interesse del nuovo proprietario dell’immobile dal quale invero, non riceve alcun mandato professionale.
Si pensi al caso in cui il professionista delegato, che in primo tempo aveva avuto incarico di procedere alla liberazione dell’immobile, dopo aver notificato il decreto di trasferimento unitamente al precetto di rilascio, riceve dallo stesso acquirente richiesta di non procedere oltre essendosi egli accordato con l’occupante per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. In tali casi il professionista dovrà formalmente chiedere all’acquirente di formalizzare questa sua rinuncia, informandolo anche dell’efficacia temporale del precetto già notificato (novanta giorni), al fine di non incorrere nel rischio di essere considerato inadempiente.
Il professionista dunque, informato l’aggiudicatario che è suo compito procedere alla liberazione dell’immobile, dovrà attivare la procedura per il rilascio come naturale conclusione dell’incarico di delegato; se invece ne riceve l’esonero gli farà sottoscrivere la relativa rinuncia.

nda: Cio' non toglie che il CG (delegato) arrivi ad avvalersi della funzione dell' U.G. ; Quel che si vuole qui significare è che secondo il mio ordine di appartenenza la sua funzione non si esaurisce dopo l'emissione del decreto di assegnazione, salvo che il CG non venga deliberatamente esonerato