Infilatrazione acqua piovana da parete laterale.

[Aldo Grippa]

Buonasera a tutti. Espongo il caso per il quale gradirei leggere un parere a riguardo: sono proprietario di una villetta a schiera posta all'interno di un condominio orizzontale costituito da numerosi blocchi di edifici. Il blocco di villette di cui faccio parte è formato da n. 14 villini a schiera con due pareti laterali esterne realizzate con mattoni di gres forato. Una di queste pareti (secondo quanto comunicato dalla contigua proprietaria all'amministratore) causa infiltrazioni di acqua all'interno del suo villino per cui l'amministratore stesso, senza convocare alcuna assemblea e senza interessare almeno i 14 proprietari facenti parte del blocco di villini, ha ritenuto di intervenire con immediatezza a contattare ditta di sua fiducia per la risoluzione del problema ed in base alla spesa complessiva prevista (circa euro 7.000,00) ha richiesto a tutti i 14 proprietari il pagamento anticipato (pro-quota) relativo ai lavori a farsi. La richiesta di pagamento di quanto da me dovuto non contiene alcuna comunicazione o documentazione circa l'esecuzione dei lavori dal punto di vista tecnico. Da notizie da me assunte in loco sembrerebbe che i lavoro sarà eseguito mediante il rivestimento di tutta la suddetta parete con piastrelle in ceramica. La domanda è: può l'amministratore agire, a suo insindacabile giudizio, senza prima sentire il parere dei condomini interessati circa la migliore soluzione al problema sia dal punto di vista tecnico che economico? Vero è che comunque il problema infiltrazione di acqua dall'esterno deve essere risolto secondo la tecnologia più efficace. Ritengo però eccessivo il ricorso al criterio adottato autonomamente dall'amministratore riguardo al tipo di rivestimento dell'intera parete con le piastrelle (?) che certamente si appartiene più all'aspetto decoro che all'eliminazione della causa infiltrazione. Come devo comportarmi per contrastare la decisione dell'amministratore che a mio parere è arbitraria e comunque poco corretta. Grazie.

amente il modo con il quale la ditta dovrà

 

[condobip]

Infatti pare anche ha me che l'amministratore si è "allargato" un po troppo nel suo dovere di agire entro l'urgenza prevista dall'art. 1135 cc
In questo caso sembra che ha adottato una soluzione "definitiva", che poteva essere discussa e decisa in assemblea valutando altri preventivi da altre ditte magari risparmiando un bel po di soldini.
Comunque non aveva neppure il diritto di chiedere degli anticipi sino a che non c'era una delibera e chi ha pagato poteva non farlo.
Ora secondo me devi attendere una ratifica dell'assemblea la quale renderà valida la decisione dell'amministratore.

 

[jac0]

Spiega bene in che modo l'oggetto dell'intervento è una parte comune.

 

[celefini]

Per isolare un muro fatto di gres forato, ci sono altri tipi di interventi da mettere in opera. Quello di piastrellare, a mio modesto parere è la meno opportuna. Infatti proprio le piastrelle posizionate su pareti verticali potrebbero sicuramente dare problemi nel tempo a causa degli agenti atmosferici. Oggi in commercio ci sono soluzione idonee a tale scopo. Basterebbe contattare la Mapei e chiedere il sopralluogo di un suo responsabile tecnico, il quale sicuramente troverà la soluzione giusta per risolvere il problema ed a costi sicuramente più contenuti.

 

[AvvocatoDauriaMichele]

L'Amministratore è andato decisamente oltre i suoi poteri. Da quel che ho capito, comunque, i lavori non sono stati ancora effettuati. Se è così si rivolga immediatamente al Suo Avvocato di fiducia (magari insieme agli altri condomini scontenti) e lo diffidi a non sottoscrivere alcun contratto con la ditta, altrimenti ne risponderà personalmente. Allo stesso tempo, lo inviti a convocare immediatamente l'assemblea con all'ordine del giorno soluzione del problema delle infiltrazioni nonchè dimissioni amministratore e nomina nuovo amministratore. Nel caso in cui non ottemperi, convocatela da soli, revocate l'incarico e nominate un nuovo amministratore meno "allegro" nello spendere soldi non suoi.

Saluti, Avv. Michele D'Auria - Studio Legale a diffusione nazionale.

 

[Gagarin]

Buonasera a tutti. Espongo il caso per il quale gradirei leggere un parere a riguardo: sono proprietario di una villetta a schiera posta all'interno di un condominio orizzontale costituito da numerosi blocchi di edifici. Il blocco di villette di cui faccio parte è formato da n. 14 villini a schiera con due pareti laterali esterne realizzate con mattoni di gres forato. Una di queste pareti (secondo quanto comunicato dalla contigua proprietaria all'amministratore) causa infiltrazioni di acqua all'interno del suo villino per cui l'amministratore stesso, senza convocare alcuna assemblea e senza interessare almeno i 14 proprietari facenti parte del blocco di villini, ha ritenuto di intervenire con immediatezza a contattare ditta di sua fiducia per la risoluzione del problema ed in base alla spesa complessiva prevista (circa euro 7.000,00) ha richiesto a tutti i 14 proprietari il pagamento anticipato (pro-quota) relativo ai lavori a farsi. La richiesta di pagamento di quanto da me dovuto non contiene alcuna comunicazione o documentazione circa l'esecuzione dei lavori dal punto di vista tecnico. Da notizie da me assunte in loco sembrerebbe che i lavoro sarà eseguito mediante il rivestimento di tutta la suddetta parete con piastrelle in ceramica. La domanda è: può l'amministratore agire, a suo insindacabile giudizio, senza prima sentire il parere dei condomini interessati circa la migliore soluzione al problema sia dal punto di vista tecnico che economico? Vero è che comunque il problema infiltrazione di acqua dall'esterno deve essere risolto secondo la tecnologia più efficace. Ritengo però eccessivo il ricorso al criterio adottato autonomamente dall'amministratore riguardo al tipo di rivestimento dell'intera parete con le piastrelle (?) che certamente si appartiene più all'aspetto decoro che all'eliminazione della causa infiltrazione. Come devo comportarmi per contrastare la decisione dell'amministratore che a mio parere è arbitraria e comunque poco corretta. Grazie.

amente il modo con il quale la ditta dovrà

A mio avviso, prima di discutere del comportamento dell'amministratore, occorrerebbe stabilire se l'intervento riguarda le parti comuni o no. Le villette a schiera normalmente sono addossate le une alle altre e solo quelle "terminali" della schiera hanno, ciascuna, una parete "esposta", cioè non attaccata o coperta da quella di un'altra villetta (spero di essermi spiegato bene). Ogni villetta intermedia a quelle terminali è strettamente privata: orbene, solo le pareti esterne delle due villette terminali fanno parte delle cosiddette "parti comuni" e, come tali, dovranno essere riparate a spese di tutti. Quindi, se l'infiltrazione di acqua è su una delle due pareti terminali della schiera, allora la spesa per la riparazione va suddivisa fra tutti i condomini; mentre se l'infiltrazione è tra due villette intermedie o sulle pareti anteriore o posteriore di ciascuna villetta, la spesa andrà suddivisa solo fra i condomini di tali due villette o della villetta interessata. Stabilito questo, concordo sul cattivo comportamento dell'amministratore, che avrebbe dovuto agire nel modo che ha fatto solo se l'infiltrazione avesse comportato l'allagamento in caso di mancato intervento, cioè se ci fosse stata un'urgenza vera, cosa che non mi sembra ci sia stata. Teoricamente si potrebbe non pagare, a meno che una successiva assemblea ad hoc non ratifichi la spesa giustificando l'operato dell'amministratore, a carico del quale resterebbero le spese in caso di mancata ratifica. Poi ci sarebbe anche da discutere sul tipi di intervento: che cambia tra il gres e le mattonelle se non si isola la parete con guaina o altro?

 

[arciera]

E' un lavoro pessimo. Primo: sei sicuro che e' parte comune? Secondo: fai un giro per condomini, facendo anche leggere queste risposte, autoconvocate una assemblea, dimettete l'amministratore e nominatene un altro. Velocemente.

 

[condobip]

E' chiarissima sul punto una pronuncia della Suprema Corte, la n. 9096/00 resa in relazione al supercondominio ma chiaramente riferibile anche ad altre fattispecie come per l’appunto quella del condominio orizzontale.
Altro punto fondamentale, questo espressamente trattato dalla pronuncia in esame, è quello concernente l’individuazione delle parti comuni. Infatti i beni elencati dall’art. 1117 c.c. (nonché gli altri che abbiano le medesime caratteristiche) devono considerarsi e non presumersi di proprietà comune. Com’è stato autorevolmente osservato “ la norma dell'art. 1117 del codice civile stabilendo che: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo", le cose in essa elencate nei nn. 1, 2 e 3, non ha sancito una presunzione legale di comunione delle stesse, come erroneamente si è affermato in alcune sentenze di questa Corte, ma ha disposto che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo che può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o anche dall'usucapione. E che la norma non abbia previsto una presunzione risulta non solo dalla sua chiara lettera che ad essa non accenna affatto, ma anche dalla considerazione che nel codice si parla esplicitamente di presunzione ogni qual volta con riguardo ad altre situazioni si è voluto richiamare questo mezzo probatorio (v. art. 880, 881 e 899 cod. civ.). D'altra parte, se con la disposizione dell'art. 1117 si fosse effettivamente prevista la presunzione di comunione, si sarebbe ammessa la prova della proprietà esclusiva con l'uso di qualsiasi mezzo e non soltanto con il titolo.

 

[jac0]

E' un lavoro pessimo. Primo: sei sicuro che e' parte comune? Secondo: fai un giro per condomini, facendo anche leggere queste risposte, autoconvocate una assemblea, dimettete l'amministratore e nominatene un altro. Velocemente.

Sperando che ci sia la maggioranza per le dimissioni.

 

[raffaelemaria]

Non è molto chiara la situazione, mi sembra di capire che alla fine dei lavori proposti dall'amministratore una porzione dell'edificio avrà un rivestimento differente dalla restante parte, se così è esteticamente non è una bella soluzione. Quanti anni ha il complesso? Se inferiore ai dieci anni la riparazione compete al costruttore.