M23

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno, spero qualcuno possa essermi di aiuto. Sono proprietaria da circa un anno di immobile situato ad ultimo piano di una piccola palazzina di 5 unità immobiliari, non dotata finora di regolare condominio e /o amministratore.
Il mio appartamento è interamente coperto dal locale sottotetto che risulta indiviso quindi un bene comune, il suddetto vano è in pessime condizioni sarebbe da rifare tutto e con le incessanti piogge ho avuto una copiosa infiltrazione causata da tegole divelte e acqua che si è riversata di conseguenza sul soffitto. Come mi suggerite di procedere dal momento che non è presente un amministratore?
Per il momento ho inviato una mail informativa con documentazione fotografica a tutti i condomini ( uno dei quali non è lì residente e proprietario di immobile al piano inferiore) chiedendo e cito: "Vi invito a concordare con urgenza una linea di azione comune, individuando altresì gli interventi da eseguire con somma urgenza onde evitare ulteriori danni a persone o cose"
Cosa mi consigliate di fare nel momento in cui nessuno si responsabilizzerà in merito alla questione?
nel frattempo stiamo provando ad istituire un regolare condominio ma è passato un anno.
grazie
M.
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
nel frattempo stiamo provando ad istituire un regolare condominio ma è passato un anno.
voi siete un condominio da sempre: un condominio minimo è formato da due proprietari che hanno in comune le fondamenta, i muri perimetrali ed il tetto. Siete un condominio non ufficializzato ma lo siete. Essendo solo in 5 proprietari non avete l'obbligo di avere un amministratore (che scatta quando i proprietari sono più di otto) e di avere un Regolamento di Condominio (che scatta quando i condomini sono più di diedi). Praticamente potete autogestirvi: ciò significa che dovete nominare un condomino a curare il disbrigo delle spese comuni (luce scale,manutenzione ascensore, pulizia, spese passo carrabile ecc.. ecc...). Come fate ad indire le assemblee e prendere le decisioni? come fate a dividere le spese comuni? Dividete equamente indipendentemente dalla ampiezza degli appartamenti, dal piano, dalla esposizione ecc.. ecc... .
In assenza di RdC e/o di Tabelle Millesimali il c.c. dice che bisogna comunque suddividere le spese comuni in base al valore delle unità immobiliari presenti nell'edificio (art. 1123 del c.c.) .
Il tetto fa parte delle parti comuni dell'edificio condominiale, se non risulta diversamente da qualche atto scritto dal costruttore. Se necessita di manutenzione bisogno incaricare un progettista che faccia il progetto e rediga il capitolato lavori con computo metrico degli stessi (così sapete a grandi linee quanto costerà il lavoro), poi dovete nominare un Direttore dei Lavori (meglio se è il progettista stesso) e l'impresa esecutrice nonché un Coordinatore per la Sicurezza. Come farete a prendere tutte queste decisioni? Una testa vale una testa?
LA riforma del Condominio entrata in vigore nel 2013 ha chiarito che, se non risulta il contrario da un titolo, il sottotetto rientra tra le parti comuni dell'edificio, quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali sia destinato all' uso comune (art. 1117 del c.c.).
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Cosa mi consigliate di fare nel momento in cui nessuno si responsabilizzerà in merito alla questione?
Premesso che il Condominio è già "costituito" e "regolare".

Tu hai già fatto la prima cosa da farsi ed ora devi attendere la risposta degli altri (spero tu abbia fissaro un termine) oltte il quale devi necessariamente rivolgerti ad un Giudice.
 

M23

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
grazie delle risposte finora. Sul discorso condominio è già abbastanza chiaro, c'è la necessità di costituirsi in quanto tale proprio perchè l'autogestione è fallimentare (il risultato sono infatti le condizioni del tetto) non curanza e cattiva se non inesistente manutenzione. Mai fatte riunioni, mai organizzati per pulizie insomma ognuno fa come gli pare. Quindi per il discorso condominio stiamo già provvedendo , abbiamo dato ( non senza difficoltà) incarico ad un tecnico per redazione tabelle, siamo in fase di approvazione. Siccome solo per far questo è passato un anno, io ora ho l'urgenza di un infiltrazione insistente, olre al fatto che ci sono tegole pericolanti a mio avviso che danno proprio su ingresso dell'aia comune, per cui volevo capire nel mentre cosa fare e come relazionarmi data la mancanza di partecipazione e l'assenza di un amministratore, ergo non vi è un assicurazione su condominio e tutto ciò che ne comporta.
Se non ottengo risposta da nessuno, qual'è o lo step successvio che posso intraprendere?
 

Maivertu

Membro Junior
Proprietario Casa
grazie delle risposte finora. Sul discorso condominio è già abbastanza chiaro, c'è la necessità di costituirsi in quanto tale proprio perchè l'autogestione è fallimentare (il risultato sono infatti le condizioni del tetto) non curanza e cattiva se non inesistente manutenzione. Mai fatte riunioni, mai organizzati per pulizie insomma ognuno fa come gli pare. Quindi per il discorso condominio stiamo già provvedendo , abbiamo dato ( non senza difficoltà) incarico ad un tecnico per redazione tabelle, siamo in fase di approvazione. Siccome solo per far questo è passato un anno, io ora ho l'urgenza di un infiltrazione insistente, olre al fatto che ci sono tegole pericolanti a mio avviso che danno proprio su ingresso dell'aia comune, per cui volevo capire nel mentre cosa fare e come relazionarmi data la mancanza di partecipazione e l'assenza di un amministratore, ergo non vi è un assicurazione su condominio e tutto ciò che ne comporta.
Se non ottengo risposta da nessuno, qual'è o lo step successvio che posso intraprendere?
Contattare un legale
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
Se non ottengo risposta da nessuno, qual'è o lo step successvio
se, da come scrivi, le tegole sono pericolanti chiama i VV.F. : se loro riterranno un pericolo imminente metteranno in sicurezza l'entrata. Faranno un verbale per l'intervento a carico del condominio e lo consegneranno a chi li ha chiamati o al facente funzioni di amministratore. Manderanno anche la segnalazione all' Uffici Stabili Pericolanti del Comune il quale, dopo aver mandato un Vigile Municipale per fare un sopralluogo, ingiungerà a tutti i proprietari in solido di provvedere alla sistemazione del tetto. Se ciò non verrà fatto il Comune potrà anche togliere l'abitabilità a tutti gli appartamenti presenti nel palazzo a causa delle carenze strutturali.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
c'è la necessità di costituirsi
Il condominio non deve essere costituito: lo è già.
Eventualmente, dovrà essere nominato un amministratore/rappresentante e presentare all'Agenzia delle Entrate il modello per l'attribuzione del codice fiscale del condominio.
Se non ottengo risposta da nessuno, qual'è o lo step successvio che posso intraprendere?
Convocare formalmente un'assemblea per deliberare l'esecuzione dei lavori.
Se non si costituisce, o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
 

M23

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il condominio non deve essere costituito: lo è già.
Eventualmente, dovrà essere nominato un amministratore/rappresentante e presentare all'Agenzia delle Entrate il modello per l'attribuzione del codice fiscale del condominio.

Convocare formalmente un'assemblea per deliberare l'esecuzione dei lavori.
Se non si costituisce, o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
si intendevo nominare amministratore, codice fiscale, regolamento etc.. e magari assicurazione al condominio.
Ok attendo risposta via mail, in caso negativo chiedo di riunirsi in assemblea
 

vittorievic

Membro Senior
Proprietario Casa
@M23 guarda che mettere in sicurezza il tetto non significa ripararlo; significa che levano le tegole non sicure e lasciano il tetto come sta; al massimo, se gli viene fornito, mettono un telo sul buco in modo che la pioggia non entri direttamente nel sottotetto.
Per quanto riguarda il sottotetto vi è da dire che (anche a completamento di quanto ho scritto nel mio #2) che se il sottotetto non ha le dimensioni e le caratteristiche strutturali tali da consentire l'uso autonomo e comune, ma ha solo le funzioni di proteggere ed isolare il soffitto dell'ultimo piano è possibile che questo appartenga al proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano.
Stabilire la proprietà è molto importante perché fa aumentare i millesimi di proprietà del proprietario dell'unità dell'ultimo piano, il quale potrebbe anche sopraelevare (accollandosi tutte le spese di costruzione nonché di verifica statica dell'edificio) creando un nuovo appartamento se il regolamento edilizio Comunale lo consentisse. Inoltre come proprietario del sottotetto potresti citare per danni tutti gli altri condomini.
 

M23

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
@M23 guarda che mettere in sicurezza il tetto non significa ripararlo; significa che levano le tegole non sicure e lasciano il tetto come sta; al massimo, se gli viene fornito, mettono un telo sul buco in modo che la pioggia non entri direttamente nel sottotetto.
Per quanto riguarda il sottotetto vi è da dire che (anche a completamento di quanto ho scritto nel mio #2) che se il sottotetto non ha le dimensioni e le caratteristiche strutturali tali da consentire l'uso autonomo e comune, ma ha solo le funzioni di proteggere ed isolare il soffitto dell'ultimo piano è possibile che questo appartenga al proprietario dell'appartamento dell'ultimo piano.
Stabilire la proprietà è molto importante perché fa aumentare i millesimi di proprietà del proprietario dell'unità dell'ultimo piano, il quale potrebbe anche sopraelevare (accollandosi tutte le spese di costruzione nonché di verifica statica dell'edificio) creando un nuovo appartamento se il regolamento edilizio Comunale lo consentisse. Inoltre come proprietario del sottotetto potresti citare per danni tutti gli altri condomini.
al momento il sottotetto è individuato come bene comune e quindi indiviso tra proprietari.
 

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