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arula

Membro Attivo
Proprietario Casa
Buongiorno, avrei bisogno di un consiglio legale.
Abbiamo un appartamento locato con contratto vicino alla seconda scadenza (fine aprile 2020) e da qualche mese ci siamo accorti che non hanno pagato le spese condominiali da quasi cinque anni.
Il vecchio amministratore non solo non ce lo ha comunicato ma ha anche, un anno saltato l'assemblea e un altro mancato di convocarci.
Più volte avevo chiesto informazioni ma mai mi ha risposto, tanto che si è assunto la responsabilità in caso gli inquilini non pagassero.
Ora c'è un altro amministratore.
Gli inquilini da quasi un anno mi dicono che stanno chiedendo un prestito per saldare il tutto!
Posso procedere con un decreto ingiuntivo per morosità? Chiedere lo sfratto, data la scadenza già prossima, credo sia inutile ...
Grazie
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
data la scadenza già prossima,
Suppongo che il locatore abbia già inviato o intenda inviare al conduttore la disdetta del contratto (osservando il preavviso di 6 mesi) per evitarne il rinnovo. Oppure che la disdetta venga presentata dal conduttore. Dal testo del quesito questo non è chiaro.

Se è così, procedi col decreto ingiuntivo. Se però alla scadenza l'immobile non verrà rilasciato spontaneamente dal conduttore, malgrado la disdetta del contratto, dovrai procedere con lo sfratto per finita locazione.

E' sempre opportuno che il proprietario paghi al Condominio tutte le spese condominiali, addebitando all'inquilino quelle a carico del conduttore.
Questo perché il Condominio è estraneo ai rapporti intercorrenti tra il condòmino e chi occupa l'unità immobiliare. E in caso di morosità ne risponde solo il condòmino, salvo la possibilità di rivalsa sul conduttore.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
e da qualche mese ci siamo accorti che non hanno pagato le spese condominiali da quasi cinque anni.
Suvvia...l'amministratore, se si era preso l'incarico di chiedere tali spese direttamente al locatario, ha le sue colpe....ma voi (locatori) ne avete anche di più visto che:
1- per 5 anni nemmeno vi siete degnati di partecipare alle assemblee e/o verificare il Bilanci
2- non agite contro un amministratore inetto ed inadempiente.

La Legge prevede sia il locatore a sostenere le spese condominiali per poi rivalersi sul conduttore.

Non lasciate passare i 5 anni perchè rischiate che le quote più vecchie cadano in prescrizione.
 

Fift@

Nuovo Iscritto
Professionista
Scusa ma per 5 anni il rendiconto non lo hai mai ricevuto? Hai mai partecipato alle assemblee?
Buone notizie, le spese condominiali sono interamente a carico tuo, sarà poi tua premura cercare di rivalerti sul conduttore. Io inizierei a contattare un legale abbastanza celermente
 

arula

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non capisco tutte queste critiche! sono sempre a data a tutte le assemblee. Nel 2015 i nostri inquilini erano in ritardo di un paio di trimestri e abbiamo pensato che si sarebbero messi in regola. L'amministratore nel 2016 ha saltato assemblea condominiale, siamo in zona danneggiata da terremoto e si è giustificato dicendo che era stato preso dai sopralluoghi per i danni del sisma.
Nel 2017 ci ha mandato convocazione all'assemblea a un indirizzo mail sbagliato e non se ne è accorto. Ho più volte chiesto se gli inquilini di erano messi in regola e mi ha sempre risposto che mi avrebbe fatto sapere. Ma non lo ha mai fatto. Gli inquilini ci hanno sempre detto che erano "un po" indietro con i pagamenti.
Il nostro errore è stato di fidarci dia degli inquilini che dell'amministratore!
Quando nel 2019 finalmente ci ha convocato all'assemblea condominiale abbiamo capito come stavano le cose. L'amministratore si è assunto la sua responsabilità in merito al ritardo accumulato dai nostri inquilini e ha verbalizzato che si sarebbe assunto lui l'onere di pagare nel caso non fossimo riusciti ad ottenere il pagamento degli atretrati.
Ha dato le dimissioni ed ora abbiamo un altro amministratore.
È chiaro ora?
Tutti questi commenti inutili certo non rispondono alla mia domanda!
La disdetta del contratto che scadrà a fine aprile prossimo è già stata mandata regolarmente e precedentemente abbiamo inviato loro una "messa in mora".
La domanda che ripeto è:
"Posso procedere con un decreto ingiuntivo per morosità? Chiedere lo sfratto, data la scadenza già prossima, credo sia inutile ..."
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so come ti risulta
Da quello che hai scritto in esordio e poi ribadito qui sopra ...eccetto che ora scrivi di essere andata a qualche assemblea.
Ma se vai e non ti preoccupi di quanto "rivelano" allora è come se non ci fossi andata.

Quanto al "pretesto" delle ispezioni per il terremoto l'amministratore non può essere scusato per la mancata presentazione del Bilancio annuale e ancora meno per una mancata convocazione dovuta ad un indirizzo mail sbagliato:
1-la Legge non ammette convocazione via mail generica
2-se non eri presente doveva mandarti il verbale.

In generale vedo un "lassismo" da parte di entrambi ...solo che i problemi rimangono a te.

Sei qui a chiedere consiglio e le critiche sono inevitabili visto che il tuo comportamento è la causa principale del problema ...ed un Giudice ne terrà conto qualora tu intenda iniziare una "causa".
tanto che si è assunto la responsabilità in caso gli inquilini non pagassero
Verba volant ...scripta manent.
Io della parola di tal soggetto non mi fiderei...fagli firmare una dichiarazione dove si assume tale impegno...ma che sia ben precisa.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
La domanda che ripeto è:
"Posso procedere con un decreto ingiuntivo per morosità?
Confermo la risposta positiva che avevo già dato nel post n. #2.

Aggiungo che, secondo me, prima di iniziare la pratica per richiedere al tribunale l'emissione del decreto ingiuntivo, è opportuno considerarne i costi legali e i tempi non brevi (notifiche, eventuale opposizione del debitore, ecc), nonché l'esito incerto.
Se malgrado il d.i. il debitore non paga, si potrà procedere con i pignoramenti (verificando prima se c'è qualcosa da pignorare): altre spese legali e altro tempo prima di ottenere un risultato.

Quindi consiglierei di valutare se è possibile giungere ad un accordo stragiudiziale, magari concedendo agli inquilini una rateazione del debito.
 

arula

Membro Attivo
Proprietario Casa
Non amo le polemiche e le inutili ironie.
Ho chiesto nel posto sbagliato. Scusate il disturbo ... mi consola il fatto che sarà pur servito a farvi divertire un po'.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il condominio è estraneo alle insolvenze di un inquilino poiché restano circoscritte al rapporto diretto locatore/conduttore. Per quelle maturate, come in questo caso, in un quinquennio (!) riterrei opportuno - a prescindere dal futuro rilascio dell'immobile alla scadenza del contratto per effetto della già intimata disdetta - dare comunque corso all'azione di sfratto per morosità (qualora gli addebiti siano correttamente riconducibili al novero delle spese a carico del conduttore); posto che già nell'ambito della stessa procedura è ottenibile, oltre all'ordinanza che fissa il termine del rilascio, pure il relativo decreto ingiuntivo.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
mi consola il fatto che sarà pur servito a farvi divertire un po'.
ma non è vero che ci divertiamo così.
Quello che invece volevo dirti, senza fare la parte del grillo di Pinocchio (che ha fatto una brutta fine), questa esperienza ti sia di insegnamento.
E' vero che la legge dice che le spese inerenti la proprietà sono a carico del conduttore ma è buona norma che questa somma sia versata al locatore insieme all'affitto. Il motivo te lo ha spiegato @Antonio Abiuso nella sua prima frase; io ci aggiungerei così eviti di avere sorprese. In alternativa devi imparare a leggere i bilanci e durante l'assemblea, se c'è un disavanzo di cassa, chiedere a cosa è dovuto il disavanzo; qualora non si capisse dal dettaglio del consuntivo dell'esercizio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In alternativa devi imparare a leggere i bilanci e durante l'assemblea, se c'è un disavanzo di cassa,
Direi che non serve saper leggere i bilanci visto che un amministratore che si rispetti dovrebbe fornire anche l'estratto di riparto con lo "stato" del dare/avere del singolo condòmino.

La "cassa" potrebbe anche essere positiva per altre ragioni.
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
la legge dice che le spese inerenti la proprietà sono a carico del conduttore
Questo non è sempre vero, dipende dal tipo di contratto di locazione sottoscritto con l'inquilino.

Nel caso in esame, suppongo sia un contratto libero 4 + 4 (ma @arula non l'ha specificato), nel quale le parti possono stabilire con apposita clausola che tutte le spese condominiali siano a carico del conduttore.
In mancanza di tale accordo (oppure se si tratta di un contratto concordato) ci si riferisce alla tabella ministeriale per suddividere le spese in parte di competenza del conduttore e in parte a carico del locatore.

Anche per questo motivo è bene che @arula proceda col decreto ingiuntivo dopo aver quantificato con esattezza la parte di spesa di competenza degli inquilini, che potrebbero presentare opposizione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Provo a riassumere, per Arula e per i profani come me.

- Si può chiedere lo sfratto per morosità, anche quando sono solo le spese condominiali in arretrato, purchè la somma dovuta sia almeno pari a due mensilità del canone.
- Nel tuo caso mi pare opportuno procedere con lo sfratto: se non altro la procedura seguente sarà più rapida di quella per fine locazione.
-
posto che già nell'ambito della stessa procedura è ottenibile, oltre all'ordinanza che fissa il termine del rilascio, pure il relativo decreto ingiuntivo.
Qui non vorrei cadere in errore ed insegnare ai gatti ad arrampicare: ma io ho avuto una esperienza diversa.
Abbinare la richiesta di sfratto con quella di recupero degli arretrati è una possibilità, che però comporta l'anticipazione degli oneri di entrambe le azioni.
Si può iniziare con il procedimento di sfratto: poi se ci sono speranze di recuperare qualcosa pignorando stipendi o altro si può procedere con il D.I. ecc.
 
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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
Si può iniziare con il procedimento di sfratto: poi se ci sono speranze di recuperare qualcosa pignorando stipendi o altro si può procedere con il D.I. ecc.
Concordo con questa affermazione.
E aggiungo, come ho già detto nel post n. #10, che è meglio riflettere prima di iniziare la pratica per richiesta del decreto ingiuntivo.
A volte può essere opportuno un accordo bonario stragiudiziale, perché la strada del recupero coattivo (decreto ingiuntivo, eventuale opposizione del debitore, precetto, pignoramenti se il debitore non paga spontaneamente, ricerca dei beni/redditi da pignorare, assegnazione dei beni pignorati al creditore o vendita all'asta, ecc) è lunga e costosa.

In alcuni casi io ho preferito concedere una parziale rimessione del debito e incassare a rate quanto effettivamente il debitore poteva pagare. Senza sostenere spese legali.
Se invece vi è certezza dei beni e/o redditi aggredibili, allora il decreto ingiuntivo e i pignoramenti sono efficaci.
 

arula

Membro Attivo
Proprietario Casa
ma non è vero che ci divertiamo così.
Quello che invece volevo dirti, senza fare la parte del grillo di Pinocchio (che ha fatto una brutta fine), questa esperienza ti sia di insegnamento.
E' vero che la legge dice che le spese inerenti la proprietà sono a carico del conduttore ma è buona norma che questa somma sia versata al locatore insieme all'affitto. Il motivo te lo ha spiegato @Antonio Abiuso nella sua prima frase; io ci aggiungerei così eviti di avere sorprese. In alternativa devi imparare a leggere i bilanci e durante l'assemblea, se c'è un disavanzo di cassa, chiedere a cosa è dovuto il disavanzo; qualora non si capisse dal dettaglio del consuntivo dell'esercizio.
Forse non riesco a farmi capire ...
Ho letto SEMPRE TUTTI I BILANCI E SONO ANDATA A TUTTE LE ASSRMBLEE.
Certo non sono potuta andare ad assemblee non fatte o in cui non sono stata convocata!
 

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