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  1. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    Mi spiego meglio. Ho ereditato dai miei un terreno agricolo (uliveto) di circa 8.000 mq. E' in terreno montano e non coltivato al momento. Siccome ha una cubatura agraria e una apprezzabile estensione (siamo in Liguria), si può costruire una casetta con sottostante magazzino, come fanno tutti qua.
    La domanda: la somma che io ricavo dalla vendita a quale tassazione deve essere sottoposta?
    Chiedo questo perchè so che per i terreni fabbricabili (ma questo è il mio caso?) esiste la possibilità fino a fine anno di pagare (plusvalenza) una somma che consente di avere una tassazione minore al momento della vendita.
    Cordiali saluti
    Martino
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Dovrei approfondire ( il caso non e' poi cosi' semplice e le informazioni scarse) ma le do' un parere sommario .Bisognerebbe capire se lei vuole costruire un fabbricato rurale ( forse è questo che fanno "tutti li" ) e allora il diritto a costruire è quasi automatico ( ma deve avere i requisiti di coltivatore diretto o imprenditore agricolo ) o se vuole costruire un fabbricato normale e allora deve chiedere il permesso di costruire al Comune previo cambio destinazione dell'area.
    Nel primo caso è come se lei vendesse un terreno agricolo ( ai vicini coltivatori diretti cui spetta il diritto di prelazione ? o ad altri senza quei requisiti ? ) : tassazione specifica che dipende dall’uno o dall’altro caso.
    Nel secondo caso vende un fabbricato vero e proprio : la eventuale plusvalenza andrebbe a tassazione ordinaria o secca del 20% ( da chiedere in sede di rogito) se venduto entro il quinquennio dal momento di fine costruzione
     
  3. martino954

    martino954 Nuovo Iscritto

    In Liguria la possibilità di costruire un fabbricato utilizzando l'indice di cubatura agraria viene utilizzata da tutti quelli che possiedono un terreno agricolo indipendentemente dalla loro professione cioè anche se non sono coltivatori diretti o imprenditori agricoli, come invece è richiesto in altre Regioni d'Italia: io abito a Novara e costruire una casa in un terreno agricolo richiederebbe essere coltivatori diretti o imprenditori agricoli e io professore della scuola pubblica non potrei mai esserlo. E' una cosa che fanno tutti in Liguria, qua è pieno di case agricole che hanno costruito imprenditori edili per la loro famiglia, dei pensionati, oppure impiegati ed altri ancora: mi sono sempre proposto di approfondire la cosa per capire se si tratta di abuso o di uso legittimo del trerreno ma mi sono sempre fermato, non sapendo come fare: sono case con magazzino "agricolo" al piano terreno e una superficie a dire il vero "modesta" al primo piano ad uso abitativo; ma non manca il caso del muratore che ha comprato tanta terra e arriva con l'elicottero sul terrazzo della casa agricola...
    Bene torniamo alla mia domanda: il mio terreno di circa 8000 mq. è stato da me ereditato, supponiano di trovare una famiglia che vuole costruire una casetta del tipo su indicato e mi da 100.000 euro; quali altre informazioni servirebbero per sapere quanto di tasse devo pagare? Chiedo scusa se sono stato lungo, ma prima di trovare il cliente mi serve sapere se devo dare il 30% di quello che ricavo allo Stato o che cosa d'altro mi devo aspettare.
    Grazie
    Martino
     
  4. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La soluzione al suo caso sta nella Rivalutazione terreni agricoli o edificabili
    La finanziaria 2010 ha riaperto i termini per rideterminare tramite una perizia giurata il costo di acquisto dei terreni edificabili e agricoli che in caso di vendita realizzano una plusvalenza tassata tra i redditi diversi. Le nuove date di riferimento sono il 1° gennaio 2010 per individuare il valore dei beni e il 31 ottobre 2010 per versare l'imposta sostitutiva del 4%--
    In sintesi se Lei ha un valore storico di 10.000 e rivaluta a 100.000 pagando il 4% ( imposta sostitutiva) e se poi Lei rivende a 100.000 paga zero di IRPEF . E' un "treno" da non perdere.
    Circolare 30 gennaio 2002 n.9-E Ministero delle Finanze:
    IL valore attribuito ai terreni agricoli dalla perizia di stima giurata può essere assunto come valore iniziale ai fini del calcolo della plusvalenza anche nel caso in cui tali cespiti diventino edificabili per effetto di successivi strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione
    La rivalutazione ed il ragionamento di cui sopra ha senso se c'è all'orizzonte la possibilità di mutare a SUA CURA la destinazione urbanistica da agricolo a " suscettibile di divenire edificabile " ad edificabile in senso proprio

    Se invece si vende il terreno PROVENIENTE DA SUCCESSIONE con destinazione agricola la plusvalenza non viene MAI TASSATA , sia che l' acquisizione sia avvenuta da meno di 5 anni o da piu' di 5 anni ( su questo argomento Lei sentirà pareri contraddittori da vari esperti ma questa è la risposta esatta)
     
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  5. Pippo Latorre

    Pippo Latorre Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Io sapevo che la tassazione in caso di perizia giurata era passata all'8% e non più al 4% e che i termini sono scaduti a Giugno del 2017. Mi sbaglio?
     
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  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Anch'io conosco questi termini. Se così non fosse sarebbe una buona notizia.
     
  7. Pippo Latorre

    Pippo Latorre Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Certamente. Spero che qualcuno abbia riferimenti più precisi.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
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  9. Pippo Latorre

    Pippo Latorre Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quindi è come io sapevo. Comunque Gianco ti ringrazio moltissimo per avermi fornito la normativa completa di riferimenti giurisprudenziali.
     
  10. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il Post a cui fai riferimento è del 15 marzo 2010. Come dire: un'altra era geologica.
     
  11. Pippo Latorre

    Pippo Latorre Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quindi adesso come sta la situazione?
     
  12. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'aliquota è dell' 8 %. Per i dettagli, leggi il link inserito da @Gianco
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Io ho confermato quello che ha scritto @Pippo Latorre la possibilità di usufruire dell'aliquota dell'8% è scaduta a fine giugno 2017. Ora si paga il 20% della plusvalenza ovvero l'aliquota che l'importo sommato al tuo reddito raggiunge nella denuncia dei redditi.
     
  14. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Chiaramente io mi riferivo all'aliquota applicata per la rivalutazione dei terreni (8%). La rivalutazione del terreno, basata su perizia, aveva lo scopo di ridurre in occasione di una futura vendita l'ammontare della plusvalenza. In pratica lo Stato ha il vantaggio di incassare immediatamente, o in 3 rate, l'imposta sostitutiva dell'8 % (per dare un po' di ossigeno al Bilancio Statale in stato di asfissia perenne) mentre il proprietario (o altro avente diritto) risparmierà nel momento in cui decidesse di cedere il terreno pagando meno imposte (20% o a tassazione ordinaria, secondo la convenienza) sulla plusvalenza.
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    @alberto bianchi, quella opportunità è svanita a fine giugno del 2017. Da allora tutto ritorna con la tassazione normale.
     
  16. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo con te. Ma sono convinto che salterà fuori di nuovo per la stessa esigenza: dare da bere all'assetato. Pensa che i crediti in mano ad Equitalia, circa 800 miliardi sulla carta, verranno ceduti a dei Fondi (chiamiamoli pure speculatori) ad un prezzo irrisorio rispetto al loro valore nominale. Ho sentito parlare del 10-20 % del valore nominale. I fondi ci guadagneranno di sicuro, anche perché i loro "esattori" non saranno impiegati statali a nostro carico, in giacca e cravatta che si limitano a fare una telefonata o ad inviare una raccomandata di cui non seguiranno più l'iter della pratiche. Saranno dei mastini senza scrupoli.
    ...siamo proprio messi male. Mi fermo per non rischiare una denuncia.
    So che sei amante delle bionde ma anche se non è Ichnusa, spero la gradisca.:birra::birra:
     
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  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Anch'io aspetto la replica e come te sono certo che ne sentiremo parlare come avverrà per un nuovo condono edilizio: hanno bisogno infinito di soldi e non sanno più come tappare i buchi di bilancio.
     

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