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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    a legge di stabilita' appena approvata dal Parlamento conferma:
    COMMA 63 ad art 67 - Nuovo compito del Notaio
    63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
    a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;
    [​IMG]b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
    c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
    64.La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
    65.Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
    66.Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vi-gente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.
    67.Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

    Commento
    In sostanza : il notaio riceve il denaro dal compratore, lo trattiene e lo "blinda" in un conto segregato tal che anche se dovesse decedere, il denaro "Blind-Trust" non si confonderebbe con le sue disponibilità personali ( no confusione con la successione ) nè tale fondo è attaccabile in altro modo. Appena trascritto regolarmente l'atto, il Notaio consegnerà ovviamente la somma al venditore .

    Critica personale : Visto che s'è fatto 30 si poteva fare 31; ossia svincolare il denaro dopo il consolidamento dell'ipoteca che in genere avviane una decina di gg dopo la trascrizione[DOUBLEPOST=1387924405,1387924180][/DOUBLEPOST]Perdonate l'immodestia ma sembra che il legislatore abbia mutuato da un mio articolo del 2008 . ( meglio tardi che mai )
    http://www.proprietaricasa.org/compravendita_immobiliare/i_rischi_dellacquirente_immobiliare.php[DOUBLEPOST=1387924638][/DOUBLEPOST]vedi punto 3 del mio articolo :pari pari alla nuova legge
     
  2. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Un'inutile lungaggine burocratica, che non tiene conto gli interessi di tutti, questo se non sbaglio anche con un preliminare di compravendita firmato da entrambi anche davanti al notaio. Se questo è un modo per aiutare l'edilizia (a chiudere) bastava dirlo prima. Poi se devi aspettare 2 settimane o più per la trascrizione del contratto per prendere i soldi andiamo bene...basta che per un motivo o l'altro L'ADE tardi nella trascrizione, che chi vende lo prende in quel posto...ma sono deficienti????
     
  3. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Prima cosa buon Natale e poi Daniele non sono deficienti ma hanno pensato bene di dare disponibilità e soldi alle banche
    :fiore:
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Buon Natale anche te Chiacchia, so benissimo che dietro a ciò con la scusa di una maggior tutela al compratore (come se non tutelasse a sufficienza un preliminare da notaio ) si inventano anche questa cosa. Naturalmente spacciandola per tutela si fanno gli interessi delle banche.
     
  5. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @daniele78 mi sembra che Rossi intendesse un'altra cosa. Dovesse morire il notaio, tutti i versamenti dei clienti si trovano mischiati alle sue proprietà. Per ovviare a questo i soldi a lui versati momentaneamente non devono confondersi con i suoi soldi. Per questo un diverso e dedicato c/c
     
    A Ennio Alessandro Rossi piace questo elemento.
  6. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    No arciera ho capito benissimo cosa intende, io non c'è l'ho per il C/C separato, c'è l'ho proprio con sta normativa del c**o. Il fatto è che anche con preliminare di compravendita firmato da notaio sembra più essere sufficiente come garanzia per la buona riuscita di un atto. Non capisco perché al momento dell'atto non si possa ottenere il pagamento (attendendo per forza una trascrizione che se tutto va bene richiede 2 settimane) a questo punto al momento dell'atto (in cui ho sempre consegnato le chiavi) non lo farò più e visto che ho sempre permesso un trasloco prima per facilitare le persone (naturalmente dopo averle ben conosciute) peggio ancora...essere corretti va bene essere fessi proprio no. Gli atti "truffa" sono rarissimi non sono una consuetudine (viste le responsabilità già in gioco da tempo per venditori e notai e vista la serietà delle persone) ecco il motivo di questa legge. Se per quei pochi che fanno le "porcherie" ci devo andar di mezzo anch'io inizio a stufarmi sul serio...non sono capaci (l'ADe e la GDF) di fare i controlli (o non ne hanno voglia) e si scarica per legge sulle parti che cedono e che trasferiscono un'immobile. Il risultato prevedibile??? Visto che i notai dovranno avere un C/C in più e responsabilità ulteriori aumenteranno anche i prezzi degli atti finali (per chi acquista). Nessuno si prende responsabilità in più senza ulteriore compenso (come giusto che sia). Io so che tante persone che comprano casa (dalla mia esperienza d'impresa) che cambiano sede di rogito per caseda oltre 200.000€ per molto meno di 800€ sulla differenza dei compensi senza chiedere mai cosa sia la differenza. Questo è il pressappochismo che vedo continuamente.
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Occorre spiegare che un conto è la trascrizione che alcuni notai fanno anche al momento del rogito ; basta concordarlo preventivamente e la trascrizione puo' essere fatta nel giro di un paio d'ore dopo il rogito; un conto invece sono le problematiche non risolte date dal mancato consolidamento dell'ipoteca ( se si ricorre ad un mutuo bancario ) che avviene dopo di 15-20 gg. dal rogito (vedi esempio piu' avanti per comprendere di che si tratta )

    La appena approvata legge di cui sopra non garantisce dai danni del mancato consolidamento di ipoteca, rischio effettivo ma in soli pochi casi patologici; nella mia modesta "carriera" ho assistito da spettatore ad un caso patologico . lo racconto :

    il venditore era stato ammonito ( e segnalato evidentemente alla centrale dei rischi) dalla banca (A) di rientrare dallo scoperto; Da tempo conscio della situazione debitoria che andava sempre piu' logorandosi il V. aveva cercato un compratore , che supportato da un mutuo , acquistava con atto notarile registrato (adempimento fiscale ) e trascritto (1.mo perfezionamento civilistico). La banca mutuataria (B) , consultata la centrale rischi, (supposi per deduzione ) avvisava la Banca (A) (fra gli istituti di credito per auto vige la regola dello scambio di informazioni ; ossia : oggi tu aiuti me, domani io aiuto te ) che agendo tempestivamente "incuneava " l'ipoteca giudiziale dopo la trascrizione ma prima del consolidamento della ipoteca volontaria ( secondo perfezionamento civilistico) rendendo vana la ipoteca volontaria e determinando la perdita dei soldi versati dal compratore ( 30% del valore rogitato ) per impossibile fruttuosa rivalsa
     
    Ultima modifica: 26 Dicembre 2013
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    E' pur vero che le truffe date dalla doppia o tripla trascrizione si sono ridotte molto dal 2008 ad oggi (merito della normativa antiriciclaggio che ha reso piu' farraginosa la pratica dei versamenti-prelievi rapidi ) ma pur sempre possibile causa di collusioni (rare ma non escludibili ) con funzionari di banca compiacenti -
    Maggiore rischio (ho raccolta dalle cronache parecchi casi ) invece và profilandosi con la truffa A) di seguito descritta dovuta alla mancata buona abitudine di far ricorso alla trascrizione del preliminare presso il notaio ( procedura nota a chi opera nel settore, meno ai profani che confondono regolarmente registrazione e trascrizione) che comunque neppure essa conferisce una blindatura perfetta in quanto generante di credito privilegiato comunque subordinato al credito ipotecario


    20.07.08
    ......... In sintesi si tratta di allertare i lettori sulla possibilità che il truffatore prometta di vendere (caso A) un immobile NON Suo o addirittura venda effettivamente il SUO immobile (caso B) ma piu' volte.
    CASO A) TRUFFA CON STIPULA DEL CONTRATTO PRELIMINARE:
    Il malfattore acquisisce in affitto un' abitazione prestigiosa, del valore commerciale supponiamo di 400.000 euro. Il delinquente modifica con lo scanner gli atti originari dell'immobile facilmente reperibili presso gli uffici pubblici competenti ( leggasi: atti di proprietà, documenti catastali, licenze edilizie etc.) - Spacciandosi per proprietario, dà specifico mandato ad una ignara agenzia immobiliare, o mette un annuncio sul giornale per vendita diretta . A questo punto fa visitare l'immobile alla persona interessata, mostra lui i titoli di proprietà falsificati, redige un preliminare incassando una caparra del 15% del valore dell'immobile ( 60.000 euro).
    Ripete il giochino, poniamo con altre 20 persone ignare, e sparisce con 1.200.000,00 euro. Al rogito ovviamente non si presenta nessuno. Se viene denunciato e rintracciato risulterà nullatenente visto che avrà avuto cura di depositare i denari in Svizzera su c/c cifrato. Se rintracciato verrà condannato per truffa semplice e sfruttando i benefici di legge (Condizionale, Patteggiamento etc.) starà in prigione forse qualche giorno. Pensate invece ad un rapinatore che,a mano armata, ruba 10.000,00 euro in Posta: Sicuramente soggiornerà qualche anno di prigione e li sconterà tutti. I più accorti si convertiranno alla " truffa immobiliare" (alto guadagno, pena insignificante) che è facile prevedere subirà un allarmante "crescendo".

    caso B) omissis : se interessa vedi link sopra richiamato che spiega le ragioni
    che hanno dato origine alla entrata in vigore della norma di cui al comma 63-67
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Caso A) @Ennio Alessandro Rossi mi dici che un delinquente è in grado di modificare con lo scanner gli atti pubblici, le concessioni ecc. mi spieghi che senso ha avere per legge il denaro non al momento dell'atto ma alla trascrizione nei pubblici registri se poi un delinquente è pure in grado di adulterare gli atti pubblici??? Sinceramente a che serve se comunque non riesce a combattere la sofisticazione degli atti?? Tuttalpiù per combattere il fenomeno devi rendere la sofisticazione degli atti molto molto difficile ma noi possiamo poco poco. Oltre agli atti notori, anche i disegni da concessione (timbrati e firmati) sono documenti pubblici, sta a loro controllarne l'autenticità (facilmente dimostrabile visto che dei disegni una copia è in Comune ed una copia è in mano al venditore) se le due copie non corrispondessero già c'è puzza di bruciato.
     
  10. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La modifica dei documenti con lo scanner è pratica orma ampiamente utilizzata: vedi articolo allegato ma i casi si sprecano . Alternativamente basta farsi arrivare il documento via email (la visura, l'atto di proprietà che invia il Notaio etc ) e modificare l'allegato intervenendo sullo stesso con procedure (per gli informatici) semplici
    Negli Stati Uniti , ( dove l'informatica è capillare ) questo metodo di truffa ha raggiunto livelli tali da allarmare gli alti livelli della sicurezza .
     

    Files Allegati:

  11. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    si noti che i miei articoli sono del 2008 ben prima di questi
    Repubblica .it
    Immobili, in aumento truffe informatiche per chi cerca casa

    31/01/2011 11.36.13
    Roma, 31 gen - Il crimine informatico colpisce anche il settore immobiliare. Ogni mese, come messo in luce da Immobiliare.it, si verificano infatti 80 episodi di richiesta di caparra non dovuta, 150 casi di false informazioni di vendita sull’immobile ..omissis
    Spesso sottovalutata è la truffa messa in atto attraverso la pubblicazione di false informazioni di vendita. Molti acquirenti tendono a non verificarle trovandosi a subire un danno economico rilevante; frequentissimo è il fraintendimento tra metri quadri commerciali e calpestabili, equivoco che può costare caro: si pensi che soli 4 metri quadri di differenza possono significare anche 20.000 euro di pagamento non dovuto.
    Immobiliare.it ha preso in esame molte altre tipologie di truffe: dalla sostituzione di identità (sono i giovani sotto i 25 anni le vittime più colpite) fino alla vendita ripetuta dello stesso immobile, in cui, utilizzando abitazioni sfitte da tempo, il truffatore mostra l'appartamento a diverse persone richiedendo a ciascuna una caparra confirmatoria e sparendo poi nel nulla con il bottino.
    L'elenco appare molto lungo e minaccioso ma in realtà difendersi è semplice e si deve anche considerare che le cyber truffe nel settore immobiliare, se confrontate al numero di annunci offerti quotidianamente, rappresentano ancora un fenomeno limitato e, soprattutto, limitabile.
     
  12. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il deposito notarile per tutelare chi acquista casa

    La legge di Stabilità del 27 dicembre 2013, ha introdotto una grande novità nella disciplina delle transazioni immobiliari con l’introduzione del deposito notarile del prezzo di vendita in cui il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare le relative somme su un apposito conto corrente dedicato.

    La norma stabilisce, in sostanza, che il prezzo della compravendita non venga più pagato direttamente dall'acquirente al venditore ma venga consegnato al notaio, il quale è obbligato a versarlo in un conto speciale, unitamente alle imposte e agli onorari e a svincolarlo al venditore solo dopo l'esecuzione delle formalità di registrazione e trascrizione.

    In un momento di grave crisi economica, come quello che stiamo vivendo, è assai probabile che tra la firma dell'atto di compravendita e l'esecuzione della trascrizione possano intervenire iscrizioni a carico dell'immobile in vendita dovute a sopraggiunte situazioni debitorie del venditore non emerse prima, come può essere un'ipoteca giudiziale o un pignoramento o ancora un’ipoteca esattoriale. Una situazione in cui si potrebbe venire a trovare qualsiasi venditore a causa di vertenze legate a crisi coniugali o a dispute condominiali, di crediti al consumo non onorati o di imposte o multe non pagate.

    È evidente che l’introduzione del deposito tende a salvaguardare il soggetto più debole che potrebbe ritrovarsi a fare un incauto acquisto immobiliare. Allo stesso tempo la norma introdotta guarda ad aumentare la trasparenza, anche ai fini tributari e della lotta al riciclaggio.

    Due aspetti questi che devono essere visti anche come una garanzia per investitori stranieri da sempre spaventati dalla lentezza della risoluzione delle cause in giudizio nel nostro Paese.

    L'istituto del deposito del prezzo non è nuovo nella prassi legislativa e contrattuale di altri Paesi dell'unione Europea. In Francia è un meccanismo collaudato: da più di cento anni, il prezzo degli immobili viene depositato presso il notaio che lo versa alla Caisse des Dépôts, cassa pubblica, e lo svincola dopo aver trascritto, aver verificato che non esistono trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli, aver estinto i debiti relativi all'immobile e aver verificato la risoluzione di controversie eventualmente gravanti sull'immobile stesso.

    Le somme depositate sono sottratte alle azioni dei creditori del notaio depositario e sono escluse dalla successione per causa di morte e dal regime patrimoniale della famiglia di quest'ultimo, costituendo un vero e proprio patrimonio separato. Le somme stesse non potranno essere utilizzate dal notaio per scopi diversi da quelli del deposito.

    In alternativa al deposito notarile, le parti potranno, nella prassi, ricorrere alla trascrizione del contratto preliminare che, garantendo l'acquirente dai pregiudizi intervenuti dopo la sua trascrizione, permetterà il versamento di porzioni anche consistenti del prezzo prima della stipula del definitivo.

    E’ previsto che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, siano incassati dallo Stato ed utilizzati per rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.


    Notaio Rosaria Bono
     
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  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Vedi il problema non è tanto nella garanzia che lasci al notaio (il deposito su conto dedicato) ma è il TEMPO che ci vuole tra firma dell'altro tra le parti, trascrizione ci passano come minimo 15/20 giorni...questo è il problema, velocizzassero i tempi non sarebbe un problema.
    Altro: quando si compra da una impresa di costruzioni ci sarà sempre di mezzo (di questi tempi un'ipoteca) nel senso che la Banca mi aiuta a finanziare l'opera che sto costruendo (in cambio mi chiede un'ipoteca solitamente pari almeno al doppio del prestato) da garantire o con titoli o con denaro (altri immobili a garanzia storcono un pò il naso).

    Quindi ricapitolando
    1. 15/20 giorni in più da aspettare, con la Banca sia mia ma specialmente del compratore (ormai tutti acquistano con mutuo)
    2. ci mettono altri 30 giorni (minimo) per controllare tramite perito di fiducia tutte le pratiche edilizie (APE, concessioni, catasto) sperando che tutto va bene
    3. Altrimenti (anche per l'errore più stupido come un tramezzo spostato di 20 cm), pur senza variazioni di volumetria, di rendita catastale...ti fanno saltare di altri 15/20 giorni (se va bene)

    Ora noi di solito come impresa prima di una vendita ci muoviamo almeno 2 mesi prima per avere tutti i documenti delle banche e "far parlare"le 2 banche (la mia e quella del compratore). Nonostante si cerchi sempre di essere precisini e veloci hai sempre il problema della Banca che si prende le 2 settimane in più....(hai voglia alzare la cornetta e piantare 4 urli).

    Mi sta bene tutto, però NON con questi tempi biblici.
    Io faccio il mio e devo correre alla velocità della luce, ora non pretendo proprio lo stesso ma almeno non i 2 mesi per controllare tutte le pratiche (quando sono fortunato) che mi fanno perdere tempo...perchè così proprio non va (gli interessi passivi non avendo completato ancora l'operazione volano).
     

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