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blasco0179

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Professionista
Salve, vi espongo il quesito.
In un atto notarile di donazione degli anni 40 un locale ad un piano seminterrato veniva assegnato per porzioni a 3 proprietari (all'epoca i figli). Catastalmente e in descrizione venivano identificate per porzione di magazzino e per porzione di particella limitando l'identificazione ad una descrizione in cui venivano localizzate tale porzioni (esempio, porzione di magazzino sottostante l'ingresso del piano terra, porzione di magazzino delimitato da muro a retta ed archi di sostegno ecc ecc.) Nel corso degli anni passando dal vecchio al nuovo catasto sono cambiati gli identificativi ma non è mai stato assegnato un identificativo preciso (in subalterni) a queste porzioni di magazzino. Nel 1985 questo piano seminterrato veniva rappresentato al catasto come unico locale a comune. Negli atti di vendita che ci sono stati fino ad oggi non sono stati mai stati inserite le proprietà esclusive di questi magazzini. In pratica si è verificato questo fatto: I magazzini divisi negli anni 40 con atto, ad oggi non sono identificati catastalmente ma solo rappresentati nelle planimetrie dei vari appartamenti come stanze comuni e son utilizzati appunto come vani a comune in quanto mancante una qualsiasi divisione interna. E' corretto considerare che a questo punto tutto è divenuto a comune usucapito dal condominio? sono decaduti i diritti esclusivi di proprietà delle singole porzioni oppure è possibile riappropriarsi delle varie proprietà facendo valere quanto da contratto degli anni 40? Informandomi un po sembra che ci sia la possibilità di stipulare un atto di ricognizione ma in questo caso non tutti sono d'accordo a partecipare, pertanto mi chiedevo se c'è altro metodo per riconoscere l'effettiva proprietà.
grazie
 

basty

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Proprietario Casa
Il fatto che non ci sia un divisorio non sarebbe una discriminante.
Ma se gli Atti del 1985 non citano queste proprietà esclusive, penso anch’io si apra una contesa tra quanto stabiliscono i vecchi atti ed eventuali azione che sostengano la usucapione ventennale.
Sono curioso anch’io di sentire pareri motivati
 

Gianco

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Professionista
La situazione si sarebbe potuta regolarizzare facendo l'accatastamento delle porzioni nel rispetto di quanto dichiarato nell'atto. Anche ora, credo, dovrebbe essere possibile solo nel caso che gli atti, con il trasferimento delle quote, le abbiano descritte in modo preciso. Ovviamente se dette porzioni fossero possedute dal condominio da oltre vent'anni possono considerarsi usucapite e potrebbero essere oggetto d'atto per avvenuta usucapione o ci si rivolge all'autorità giudiziari per il suo riconoscimento.
 

blasco0179

Nuovo Iscritto
Professionista
La situazione si sarebbe potuta regolarizzare facendo l'accatastamento delle porzioni nel rispetto di quanto dichiarato nell'atto. Anche ora, credo, dovrebbe essere possibile solo nel caso che gli atti, con il trasferimento delle quote, le abbiano descritte in modo preciso. Ovviamente se dette porzioni fossero possedute dal condominio da oltre vent'anni possono considerarsi usucapite e potrebbero essere oggetto d'atto per avvenuta usucapione o ci si rivolge all'autorità giudiziari per il suo riconoscimento.
Purtroppo negli atti successivi degli appartamenti le porzioni di magazzino non vengono descritte, credo perché mancanti di identificativo catastale. Vengono descritti solo gli appartamenti e con la classica dicitura "sono compresi tutti i diritti sulle parti condominiali" senza puntualizzare quali parti. Solo in uno di questi contratti viene indicato "e comunque viene trasferito tutto quanto descritto nella atto di donazione n. .....del 1939" Atto che fra l'altro è stato stipulato nel 2000 quindi successiva alla rappresentazione catastale del 1985
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
E' una storia che andrebbe verificata con ricerche dettagliate. Trovo stano che tutti i notai che sono intervenuti non abbiano trovato una soluzione.
 

basty

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Proprietario Casa
Forse perchè la soluzione del notaio X confliggerebbe con quella del notaio Y
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Ogni atto deve indicare le parti e l'oggetto della stipula nel rispetto della forma e delle regole. Nel nostro caso sembra che si sia parlato sempre e solo di una quota di immobile anche se descritta dettagliatamente. Probabilmente si sarebbe potuto allegare una planimetria che indicasse con esattezza l'immobile interessato.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io penso invece che in una situazione come quella descritta, un notaio in assenza di un accordo di conferma unanime circa la destinazione e la titolarità dei locali in questione, sia molto prudente nel prendere e propendere per una soluzione.

Non so se sia possibile usucapire come parti comuni un locale del genere in ambito condominiale, ma certo dimostrare da parte del proprietario il possesso esclusivo in tutti questi anni (ben oltre i 20) sembra piuttosto arduo.
Per dare una risposta fondata, bisogna essere piuttosto esperti in diritto e conoscere bene i fatti pregressi.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Non so se sia possibile usucapire come parti comuni un locale del genere in ambito condominiale, ma certo dimostrare da parte del proprietario il possesso esclusivo in tutti questi anni (ben oltre i 20) sembra piuttosto arduo.
Per dare una risposta fondata, bisogna essere piuttosto esperti in diritto e conoscere bene i fatti pregressi.
Nel nostro caso sembra che si sia parlato sempre e solo di una quota di immobile anche se descritta dettagliatamente. Probabilmente si sarebbe potuto allegare una planimetria che indicasse con esattezza l'immobile interessato.
Se ogni quota fosse definita nella sua descrizione, potrebbe essere regolarizzata con un atto ricognitivo con allegate le relative planimetrie. Ovviamente questa interpretazione andrebbe confermata dall'autorevole parere di un notaio.
 

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