Locare o meglio comprare diritto abitazione per 20 anni?

[giuseppe rosato]

Avendo apprezzato un immobile che abbisogna di parecchi lavori di sistemazione, conviene di più un contratto di fitto straordinario (20 anni) ovvero acquistare il diritto di abitazione per 20 anni dello stesso?

 

[Dimaraz]

???
Stante una somma di 10 Euro mi dici un sistema per farli diventare 10.000 senza rischio di perdere il capitale, in 20 anni... e che sia legale?

La tua domanda è assimilabile.

 

[giuseppe rosato]

Capisco che il quesito posto non è di semplice lettura. Provo a spiegar meglio il quesito. Se devo rilevare in fitto un immobile che abbisogna di parecchi lavori (stimati in circa 30.000€) è maggiormente conveniente acquistare il diritto di abitazione sull'immobile (ovviamente pagando il dovuto) per il periodo di ammortamento dell'investimento (che penso possa essere di 20 anni) ovvero stipulare un contratto di affitto per tale periodo (che essendo superiore ai 9 anni richiede l'intervento del notaio). Da tener presente le convenienze di entrambe le parti in causa: proprietario/locatario-abitante, visto che nel cedere il diritto di abitazione la proprietà per l'intera durata della cessione è esentata dal pagamento dei tributi. La domanda, quindi, mira a valutare la convenienza dell'una soluzione sull'altra. Grazie per l'attenzione

 

[Gianco]

In altri termini tu vorresti acquistare il diritto di usufrutto su detto immobile.

 

[Dimaraz]

Ma è una domanda cui è pressoché impossibile rispondere perché tutto è funzione delle valutazioni personali e della "preveggenza" sugli andamenti futuri.

Il "diritto di abitazione" va tradotto con "usufrutto" (come rilevato da @Gianco ) ed è valutabile perche esistono idonee tabelle che tengono conto dell'età dell'usufruttuario.

Ma ciò non rende comunque confrontabile la differenza con una locazione (che comunque garantisce una certa esenzione fiscale locale) il cui contratto seppur rinnovabile sarà soggetto ad aumenti anche non "automatici" stante la possibilità di pretendere canoni più alti dopo la seconda scadenza.

E se mi citi la necessità di ammortizzare spese di ristrutturazione cui sommare un ipotetico vantaggio fiscale (per il nudo proprietario piuttosto che locatore) ...allora si deve tener conto anche di quelli (fiscali) collegati ad una ristrutturazione.

 

[Luigi Criscuolo]

sostanzialmente il proprietario non ha soldi per affittare la casa in condizioni decenti da giustificare l'affitto richiesto. Il possibile inquilino si dice disposto a fare i lavori ma li vuole fare a condizioni che lui possa rimanere per 20 anni pagando un affitto agevolato a scorporo del costo dei lavori da lui effettuato.

acquistare il diritto di abitazione sull'immobile (ovviamente pagando il dovuto)

il diritto di abitazione è incompatibile con il pagamento dell'affitto della abitazione medesima.
Secondo me tu vuoi accendere un mutuo ventennale per finanziarti i lavori e scalare le rate del mutuo dall'affitto.
Poi bisogna considerare le detrazioni fiscali alle quali avresti diritto: insomma pensi di aver trovato un modo per fare " o' business".

 

[griz]

a me sembra una soluzione intelligente per risolvere un bisogno di alloggio e una carenza economica dalla parte del proprietario, certo che barattere il canone di 20 anni con una ristrutturazione da 30.000 € è un buon affare. Mi incuriosisce la formula contrattuale

 

[giuseppe rosato]

Chiarisco ulteriormente la questione. Nessun business in vista, ma solo voler approfondire una diversa modalità di acquisire un tetto sulla testa riconoscendo il dovuto al proprietario. Non ho mai detto di voler barattare 20 anni di uso dell'abitazione con i 30.000€ di lavori necessari, visto che l'acquisto del diritto di abitazione sarebbe oneroso e dunque pagato anticipatamente al proprietario. La questione è quella di non voler correre il rischio di investire 30.000€ per lavori di ristrutturazione e poi dover pagare anche un aumento del canone dopo la seconda scadenza ovvero essere sfrattato prima dei vent'anni in cui penso di ammortizzare la spesa dei lavori. Ovviamente, se si opta per un contratto di fitto il canone lo si paga mese per mese (240 mesi), se si sceglie l'acquisto del diritto di abitazione il suo valore lo si paga tutto anticipatamente e ciò potrebbe essere conveniente per il proprietario che debba risolvere una propria necessità oggi. La valutazione che si richiede al forum è di valutare vantaggi e svantaggi delle due soluzioni in modo da decidere consapevolmente. Grazie a Voi per l'attenzione

 

[griz]

ad occhio l'unico svantaggio per te è il dover anticipare tutte le somme, considera che un atto per la cessione di un diritto di usufrutto non sarà particolarmente costoso, il vantaggio è avere una casa per un periodo piuttosto lungo, il tutto contempla ovviamente un conto economico che però personalmente trovo molto vantaggioso per te (questo non significa che ne penso male) del resto, anche per il proprietario si presenta l'opportunità di non avere l'onere e responsabilità di gestire un immobile che non produce reddito e potenzialmente problematico a causa della fatiscenza alla quale è destinato senza le dovute manutenzioni e che dopo 20 anni nei quali è stato ben tenuto, avrà anche un valore migliore. L'alternativa acquisto è da valutare anche questa ma ti impegnerà economicamente in modo maggiore, la convenienza è data dal prezzo che riuscirai a spuntare e dalla tua capacità econiomica

 

[Dimaraz]

Nessun business in vista,

240+0=240
1x240=240
Puoi girarla come vuoi ma la somma resta sempre la stessa ... altrimenti significa che qualcuno non sta facendo un "affare".

È sempre questione di farsi 2 conti ma anche l'attuale proprietario pretenderà di ottenere un "guadagno" maggiore giusto per coprirsi dei mancati potenziali aumenti.
Mettersi a tavolino per valutare alla "lira" servono più dati ...e tempo... ed il "tempo" costa se si pretende un risultato "veritiero".