Locazione di due unità diverse adiacenti a unico conduttore

[basty]

E per quanto riguarda il mod. Rli ho la possibilità di dividere i due canoni per immobile e per ognuno dei proprietari?

Bisognerebbe provare: non mi è mai capitato in pratica perchè l'accatastamento del mio caso non segue le regole attuali ed appare come unico sub; e di fatto sia la società che le persone fisiche fanno capo ai medesimi soggetti (familiari)
ma direi che nulla vieta di descrivere nel campo immobili le due unità, imm. 1 e 2
nel campo proprietari indicare i due, prop 1 e 2, e collegare a ciascuno il proprio immobile.

Non mi viene in mente come possa essere definita la ripartizione del canone:
E mi sorge il dubbio che sia non possibile trattarlo con il classico RLI. Salvo utilizzare il campo percentuali di proprietà- (anche se improprio)

In alternativa occorrerà stipulare due distinti contratti , ognuno per la rispettiva porzione, con il reciproco richiamo che uno non sarebbe stato stipulato senza l'altro, e relativi vincoli solidali.
Io ho dovuto praticare questa soluzione avendo date di stipula differenziate. (un negozio, e successivamente un retrostante magazzino)

In sostanza basta descrivere correttamente la situazione soprattutto dei titolari del contratto e rispettive competenze economiche. Agenzia delle Entrate funge solo da registro, e vuole sapere da chi pretendere l'IRPEF.

 

[uva]

per quanto riguarda il mod. Rli

Sul mod. RLI si indica l'importo del canone di locazione annuo.
Non è possibile dividerlo; sarà cura dei due locatori pagare le imposte in base alla propria quota.

Nella dichiarazione dei redditi ognuno dovrà scrivere il canone complessivo (indipendentemente dalla quota di possesso), la percentuale di possesso, e come imponibile il canone rapportato alla propria % di possesso.

 

[uva]

nulla vieta di descrivere nel campo immobili le due unità, imm. 1 e 2
nel campo proprietari indicare i due, prop 1 e 2, e collegare a ciascuno il proprio immobile.

Pensi che si possa fare? E come?

Nel quadro B - sez. I - si scrivono i dati di locatore 1 e di locatore 2;
Nel quadro C - i dati catastali di immobile 1 e di immobile 2

Non mi risulta vi sia la possibilità di "abbinare" i dati dei due quadri B e C, per attribuire un immobile ad un locatore e l'altro immobile al secondo locatore.

E' un caso particolare, che a me non è mai capitato.

 

[basty]

Sul mod. RLI si indica l'importo del canone di locazione annuo.
Non è possibile dividerlo; sarà cura dei due locatori pagare le imposte in base alla propria quota.

Nella dichiarazione dei redditi ognuno dovrà scrivere il canone complessivo (indipendentemente dalla quota di possesso), la percentuale di possesso, e come imponibile il canone rapportato alla propria % di possesso.

Funzionerebbe anche così: il che potrebbe andare bene se i soggetti sono in relazione stretta.

Facendo però due contratti collegati, ognuno relativo alla propria parte, se ne sta tranquilla anche la Agenzia delle Entrate, senza necessità di dare periodicamente ulteriori spiegazioni che non appaiono definite e risulterebbero formalmente scorrette su RLI. (non risulta catastalmente una comproprietà percentuale)

 

[basty]

E' un caso particolare, che a me non è mai capitato.

Neanche a me, e difatti ho scritto bisognerebbe provare e nella spiegazione, arrivato ad un certo punto ho preferito suggerire la strada più semplice: due contratti legati tra loro da un vincolo tra i due proprietari, che sottoscriveranno come impegno entrambi.

 

[uva]

la strada più semplice: due contratti legati tra loro da un vincolo tra i due proprietari,

Sì, sarebbe la soluzione più lineare.

Però se io fossi uno dei proprietari, non accetterei di stipulare un contratto per la locazione di un immobile di mia esclusiva proprietà vincolandomi ad un altro locatore ed al suo immobile.
Neanche se fossimo parenti (nel caso in questione si tratta di due fratelli), perché nel tempo le esigenze e le decisioni di ognuno possono cambiare.

 

[basty]

Però se io fossi uno dei proprietari, non accetterei di stipulare un contratto per la locazione di un immobile di mia esclusiva proprietà vincolandomi ad un altro locatore ed al suo immobile.

Indubbiamente, concordo.
Nel mio caso la situazione si differenzia solo formalmente: compaio sia come P.F. sia come socio di una s.s. .
Diverso se entrano in gioco due soggetti.

Conoscevo anche un caso analogo di un collega, e in quella occasione ho scoperto che aprire un collegamento tra due u.i. appartenenti ad edifici diversi, viene a crearsi addirittura una servitù. Anche peggio quindi.

 

[Gianco]

Se la situazione è prettamente descritta si è di fronte a due immobili uniti catastalmente ai fini fiscali.

Non è possibile, perché ogni immobile autonomo deve essere in grado di dare reddito proprio. Poi due immobili adiacenti possono essere dati in locazione allo stesso conduttore che, se del caso potrà unirli.

L’unione a fini fiscali non è nata per via della IMU: le modalità sono state previste quando si costruisce un edificio a cavallo di due particelle di proprietari diversi (marito e moglie, due fratelli, ecc). Non potendo unirle formalmente, è stata inventata quella soluzione.
L’unione di due uiu spesso si verifica anche per usi commerciali o uffici. Il conduttore intende allargarsi e chiede di locare due uiu adiacenti di proprietari diversi.
Io anche non volendolo, ho un locale unico costruito a cavallo di due particelle di titolarità diversa. Anzi, per la precisione, ne ho due....

Si sta parlando di porzione di unità immobiliare urbane di fatto unita. Questa operazione è prevista quando un 'unità immobiliare urbana è a cavallo di due proprietà e deve essere dichiarata con linea continua la porzione della dichiarazione con quella adiacente tratteggiata e viceversa. Pertanto sono due immobili con identificativi differenti la cui consistenza e rendita è calcolata sul numero di vani e sulla loro superficie.

 

[basty]

Si sta parlando di porzione di unità immobiliare urbane di fatto unita.

Appunto: non ho detto nulla di diverso.

Non è possibile, perché ogni immobile autonomo deve essere in grado di dare reddito proprio.

Questa affermazione contrasta con quanto hai detto prima: o non ti sei spiegato.


Comunque la domanda non riguarda le dinamiche catastali e le relative modalità di rappresentazione; ma di sostanza. Come configurare i contratti di locazione per il caso postato.

 

[Gianco]

Buongiorno a tutti, si parla di due appartamenti (A/10) adiacenti (subalterni diversi), di due proprietari diversi, già rappresentati uniti al catasto su un'unica piantina con porta comunicante.

Questa era la partenza. Esistono due differenti planimetrie corrispondenti ciascuna alla porzione di u.i.u. nella quale l'altra è rappresentata con tratteggio.

Non sono cointestati.. Sono due unità immobiliari separate con due sub e due proprietari diversi (nel caso due fratelli) La stranezza del caso è questa... anche le dimensioni sono differenti per cui un proprietario percepirà il 60% e l’altro il 40

Se la situazione è prettamente descritta si è di fronte a due immobili uniti catastalmente ai fini fiscali.

Dove ciascuna, intestata al rispettivo proprietario, avrà una sua consistenza ed il suo reddito.

L’unione di due uiu spesso si verifica anche per usi commerciali o uffici. Il conduttore intende allargarsi e chiede di locare due uiu adiacenti di proprietari diversi.

Non due u.i.u. ma due porzioni di u.i.u..

con la dizione burocratica di "unione di fatto ai fini fiscali" : viene poi assegnata una unica categoria e rendita complessiva; e ciascuna delle due componenti assume questa categoria e ad ognuna assegnata una sotto-rendita.

Ciascuna porzione avrà una sua consistenza ed il suo reddito.

Gianco ha scritto:
Non è possibile, perché ogni immobile autonomo deve essere in grado di dare reddito proprio.

Questa affermazione contrasta con quanto hai detto prima: o non ti sei spiegato.

Non posso aver affermato il contrario e, se del caso, avrò sbagliato, poiché quella è la regola generale. Unica eccezione è prevista come quella del caso in esame "porzione di u.i.u." di fatto unita.