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  1. Barney

    Barney Nuovo Iscritto

    Dopo aver registrato il compromesso con l'agenzia che ha intascato la provvigione intera sulla vendita cioè il 3% dell'importo che avrei dovuto incassare, l'aquirente ora non vuole più comprare, gli ho inviato la diffida ad adempiere ma non ha ancora risposto, naturalmente perderà la caparra confirmatoria come minimo.
    In questo caso sono tenuto a dichiarare i soldi percepiti nella dichiarazione redditi e se sì sotto quale voce? Nella somma che ho ricevuto come caparra confirmatoria ho pagato l'agenzia e quindi questa somma è già inferiore all'incasso inoltre della somma pagata all'agenzia c'è la possibilità di recuperare qualche cosa o no? l'agenzia naturalmente nega....
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    La vendita di una casa non costituisce massa imponibile se I° casa o se posseduta da oltre 5 anni. Quindi nulla in dichiarazione dei redditi e nulla, in particolare, nel tuo caso, essendo una caparra. L'agenzia, di sua spontanea volontà, dovrebbe renderti la provvigione e il tuo esempio, rafforza la mia convinzione che, nonostante abbiano diritto di incassare subito la loro mediazione, alle agenzie vada data una quota al preliminare e il saldo al definitivo, per onestà mentale e per avere una agenzia tesa all'obbiettivo finale sino alla conclusione.
     
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  3. cristianorossi

    cristianorossi Membro Ordinario

    Professionista
    Per la questione fiscale la risposta di Giacomelli è esaustiva. Per quanto concerne l'agenzia immobiliare la stessa ha il diritto di avere il saldo del dovuto (che piaccia o no e salvo diversi accordi) alla firma del preliminare. Se la vendita non è andata a buon fine per cause imputabili ad un soggetto diverso dall'agenzia (venditore o acquirente) la stessa ha comunque diritto al pagamento della provvigione nella sua completezza (anche se non cè stata assistena dal notaio, per esempio). Solo se l'agenzia non ha fatto il possibile per far concludere l'affare (quindi cause chiaramente imputabili alla stessa) allora non solo non ha il diritto alla provvigone ma dovrà pagare anche i danni (varie sentenze lo spiegano). La tua possibilità di avere un risarcimento danni da parte dell'acquirente sulla mancata vendita stà nella dicitura della caparra, se dichiarata "penitenziale" puoi solo trattenere la caparra a titolo di risarcimento, se la caparra è "confirmatoria" è un tuo diritto trattenere la caparra e chiedere il risarcimento dei danni (tipo la differenza del costo della provvigione alla caparra). Per quanto riguarda il lato morale per via della restituzione della provvigione dall'agenzia ....................... mah, ad ogniuno la propria opinione.
    ciao
     
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  4. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Cosa c'entra la caparra con il fatto che sia prima casa? E se fosse seconda casa?


    Non sono un AI, ma perché non dovrebbero essere pagati per il loro lavoro? Un avvocato, se perde la causa, ti restituisce forse i soldi? Chiedo anche allo studio De Valeri, visto che approvava. Non è polemica, ma vorrei capire. Grazie.
     
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  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Signori stiamo al mondo tutti e dobbiamo osservare le Leggi, ma ciò non toglie che vi sono comportamenti condivisibili e altri non accettabili. La provvigione, come ho scritto, è dovuta ai termini di Legge, ma se il cliente che ho procacciato, come agenzia, si rileva un inconsistente soggetto che al momento della conclusione si ritira, moralmente mi sentirei di aver svolto malamente il mio incarico, di aver provocato danni al mio cliente e come un idraulico che fa un impianto idrico nuovo e questo si rompe dopo un mese, l'idraulico viene e rifà l'impianto o le riparazioni. L'agenzia dovrebbe avere dei "rimorsi" e procurare un nuovo cliente con la medesima parcella o comunque mediare il preteso.
    E sicuramente se il cliente fosse un "buon cliente" che compra, cambia casa spesso, l'agenzia lo terrebbe nelle dovute considerazioni, diversamente esige il dovuto, tanto chi ha avuto ha avuto e arrivederci!
     
    A arianna26 e laste piace questo messaggio.
  6. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    L'esempio non è affatto calzante. L'idraulico di cui tu parli ha fatto male un lavoro, in prima persona, l'AI è un mediatore, deve solo far incontrare domanda e offerta, non è responsabile di ciò che può fare una delle due parti, né è tenuto a fare indagini (molto importante questo punto, perché "vox popoli" si ritiene l'AI responsabile). Tutto il resto sono orpelli che loro per primi hanno creato per giustificare tariffe enormi. Quindi lungi da me il voler difendere la categoria, ma le tue valutazioni sono inconsistenti. Ti chiedo ancora una volta: tu paghi un avvocato che perde una causa o no?

    Anche sulla prima domanda mi piacerebbe capire la relazione tra caparra e prima/seconda casa, se possibile. Grazie.
     
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  7. carwood

    carwood Nuovo Iscritto

    Ottima risposta di cristianorossi naturalmente sono un AI e vorrei sapere se per morale l' AI restituisce la provvigione al venditore e il venditore restituisce la caparra all'acquirente che ha rinunciato?
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    ma il venditore se vendeva al prezzo di mercato non dovrebbe avere danni per il ritardo, rimette in vendita l'immobile magari con lo stesso a.i. e si tiene la caparra incassata, spero in una buona percentuale, che danno ha fatto l'a.i., non ne vedo dove sia il danno arrecato se non con un po di ritardo nella vendita. ciao
     
  9. ferruccio tommasi

    ferruccio tommasi Membro Ordinario

    Non spieghi nel merito perchè non vuole perfezionare l'acquisto.
    Ci sono cause ostative, vincoli o privilegi sull'immobile che ne impediscano il godimento o il possesso?
    Non gli è stato concesso il mutuo?
    Nel primo caso l'obbligo di controllare spetta al mediatore prima di consegnare la caparra confirmatoria.
    Nel secondo caso è buona norma subordinare la proposta al finanziamento che diventa obbligo contrattuale nel momento in cui di verifia la condizione.
    Diversamente se non acquista più perchè ha cambiato idea o nel frattempo ha trovato alternative migliori perde la caparra versata fatto salvo il diritto del venditore ricorrere in via giudiziaria per l'adempimento del contratto od in alternativa chiedere il maggior danno (per esempio se si è rinunciato ad altra proposta che non è più recuperabile perchè l'interessato ha nel frattempo perfezionato altro acquisto)
    In questo caso al mediatore spetta comunque da entrambe le parti il compenso provvigionale pattuito.
    Non conosco gli importi della compravendita, della provvigione e della caparra, che qualora dovesse essere inferiore della provvigione, quest'ultima viene corrisposta contestualmente alla tranche del pagamento nei 30 giorni successivi.:daccordo:
     
    A carwood e Adriano Giacomelli piace questo messaggio.
  10. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    secondo me ti conviene cambiare Ai. se ti ha indotto/consigliato di accettare una caparra inferiore all'ammontare della provvigione è evidente che gli unici interessi che ha curato sono i suoi. Tu ricevi 1000 gli paghi 3000 e sei sotto di 2000. le cifre sono a caso ma il concetto spero sia chiaro.
     
  11. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    gcaval, non per fare polemica, ma il mio esempio mi pareva calzante e per onestà mentale dovresti convenire. Ti ho fatto l'esempio, che poi corrisponde ad esperienze avvenute, se un AI "Scorretto" facesse preliminari con prestanomi che mai potranno onorare i contratti, potrà garantirsi un plafon di provvigioni da sprovveduti venditori, questo in nome della tesi che tu sostieni. Io credo che qualunque lavoro tu faccia, sia chiamato a farlo al meglio e a chiunque sia richiesto di non sbagliare, massimamente in maniera voluta. La domanda dell'avvocato è differente per due aspetti:
    A) Avvocato tipo AI "scorretto" porta tutti i clienti in causa, a prescindere dalla convinzione che siano cause giuste, tanto per incassare parcelle.
    B) Avvocato che si impegna e crede in una causa ma poi la sentenza la emette una terza persona, il giudice, a sua volta illuminato o meno.

    (La vendita della prima casa entro i 5 anni non genera plusvalenza tassabile, la seconda casa si, sempre di immobili intestati a privati)
     
  12. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Adriano, cosa c'entra il discorso di AI scorretti? Siamo passati a giustificare se un qualsiasi lavoro, fatto in modo scorretto, possa andar bene o meno?
    Dov'è la scorrettezza dell'AI nel caso specifico. Non sono per niente d'accordo con quanto dici. Ma poiché nn sono un AI, e poiché sono molto prodigo di critiche verso la categoria, ma non certo per queste ragioni che tu avanzi, evito di proseguire nella loro difesa. Gli altri si faranno la loro idea a riguardo ugualmente.

    Invece torno sull'argomento caparra - plusvalenza tassabile.

    Cosa c'entra questa cosa con la caparra? Stai sostenendo forse che se la caparra era per l'acquisto di un immobile prima casa non paga tasse mentre se lo era per un acquisto seconda casa paga tasse? Ho capito bene?
     
  13. ferruccio tommasi

    ferruccio tommasi Membro Ordinario

    Ragazzi è una questione di etica deontologica.
    Sulla liberalizzazione delle professioni l'abbiamo scampata bella!
    hano mantenuto i requisiti per l'esercizio della professione....... diversamente saremmo tornati a prima del 1989 dove tutti potevano esercitare senza alcune regole e limitazioni ed a costoro non è stata fatta alcuna verifica riuardo la loro professionalità e conoscenza sulla materia.
    Naturalmente non si può fare di tutta l'erba un fascio e come in tutte le cose tra i tanti, troppi improvvisati ci sono le eccezzioni.
    non si spiegherebbe altrimenti l'esponenziale aumento della dicitura
    ASTENERSI AGENZIE nelle vendite effettuate da privati.
    Oggi purtroppo la riverca dell'agente immobiliare "giusto" è una problematica e ci si accorge dell'errore solo quando la frittata è fatta!
     
  14. massimoca

    massimoca Nuovo Iscritto

    non sono certo di questa affermazione.Massimo:fiore:
     
  15. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Parliamo di vendita di una casa intestata a privato se genera, il suo ricavato, tassazione:
    Se la vendita avviene prima dello scadere di un lasso temporale di 5 anni, genera plusvalenza (ovvero l'eventuale introito superiore al prezzo di acquisto defalcato di tutte le spese documentabili e sostenute sull'alloggio, spese notarili, spese di mediazione, spese di opere di ristrutturazione, tutte con IVA, se si verifica un delta superiore al prezzo di acquisto, chiamasi plusvalenza)
    A) Se casa acquistata come I° casa e effettivamente adibita a residenza, non genera comunque pliusvalenza.
    B) Seconda casa (abitativa) se venduto prima dello scadere dei 5 anni genera plusvalenza, vedi sopra
    C) Se una abitazione seconda casa viene ceduto dopo un lasso di 5 anni non genera plusvalenza e non viene tassata.
    NOTA BENE il caso B) ha una grossa opportunità, o uno dichiara la plusvalenza eventualmente conseguita in dichiarazione dei redditi e quindi pagherà, nella successiva dichiarazione dei redditi, con una tassazione della sola plusvalenza con l'aliquota marginale dei suoi redditi, circa 30-40%, oppure e qui RICHIAMO l'ATTENZIONE, può pagare il solo 20% della plusvalenza eventualmente conseguita direttamente dal NOtaio che stipula l'atto di compravendita.
     
  16. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Adriano, ma al di là di questo, la mia domanda era un'altra: cosa c'entra questo con la caparra?
     
  17. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ho dato una informazione di ordine pratico ad una persona che si trovava a vendere un immobile ed avendo una caparra in mano e una potenziale possibilità di concludere l'atto avrebbe ricavato un mio parere circa la tassazione. Di riflesso se l'acconto fosse stato relativo ad una I° casa, evidentemente non avrebbe dovuto pagare nulla, sembra ovvio ma evidentemente non sono riuscito a farmi comprendere.
     
  18. Barney

    Barney Nuovo Iscritto

    veramente nella discussione iniziale si parlava di come viene considerato dal fisco l'incasso sulla mancata vendita dovuto all'introito della caparra confirmatoria; inoltre l'AI se nè proprio fregato del tutto, sapendo che già tempo fa l'aquirente aveva cambiato idea sull'acquisto e così dopo un'attesa di circa 1 anno siamo di nuovo al punto di partenza....con la beffa che l'agenzia ha incassato l'intera provvigione sul totale della vendita!
    Si può informare l'associazione di categoria sul comportamento scorretto dell'agenzia aderente F.I.M.A.A. e in che modo?
     
  19. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Per l'appunto, come scrivevo, se si tratta di I° casa, non genera tassazione l'incasso nemmeno della caparra!
     
  20. gcaval

    gcaval Nuovo Iscritto

    Invece, se è seconda casa, cosa si paga sulla caparra?
     

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