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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Natutralmente distruggete entrambi la precedente lettera.
Se io fossi il locatore non farei una cosa del genere.
Perché non potrei avere la certezza che il conduttore non abbia conservato una fotocopia della lettera precedente, da lui scritta, firmata e fotocopiata prima di spedirla.

Vedo un rischio non per quanto riguarda l'Agenzia delle Entrate, ma proprio per i rapporti col conduttore.
Se, malgrado la disdetta, il conduttore non va via e occorre sfrattarlo per finita locazione (o per morosità), lui potrebbe esibire al giudice la prima lettera diversa per data e contenuto da quella successiva.
 

SergioG

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per le vostre risposte.
Come sapete il mio inquilino è già moroso in modo evidente.
La mia domanda non era precisa ma intendevo chiedere se sia tecnicamente corretto accettare la disdetta rispondendo con una raccomandata di conferma e poi decidere di sfrattare per morosità.

Io ci vedo un controsenso in questo, anche se è possibile che inizialmente uno creda alle promesse del conduttore riguardo al saldo degli arretrati e poi invece cambi idea e si convinca che costui non manterrà le promesse, quindi lo sfratta.
Ma il dubbio mi resta, secondo me accettando la disdetta il locatore in qualche modo legittima il conduttore a rimanere in possesso dell'edificio per i prossimi sei mesi (lasciando perdere la richiesta di rinuncia al preavviso).
Il fatto che il conduttore sia già moroso è che non sia precedentemente stato sfrattato, tenendo conto del particolare che la disdetta anticipata deve contenere la grave motivazione, che in questo caso è ovviamente l'incapacità di pagare l'affitto, l'atto di accettare la disdetta potrebbe anche rendere illegittimo lo sfatto, almeno nel periodo che prevede il preavviso.

Come la vedete voi?
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Se io fossi il locatore non farei una cosa del genere.
Perché non potrei avere la certezza che il conduttore non abbia conservato una fotocopia della lettera precedente, da lui scritta, firmata e fotocopiata prima di spedirla.

Vedo un rischio non per quanto riguarda l'Agenzia delle Entrate, ma proprio per i rapporti col conduttore.
Se, malgrado la disdetta, il conduttore non va via e occorre sfrattarlo per finita locazione (o per morosità), lui potrebbe esibire al giudice la prima lettera diversa per data e contenuto da quella successiva.
Ho scritto : Se il tuo inquilino e' un facilone ma e' in buona fede .....
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Il presupposto per iniziare lo sfratto per morosità è appunto la morosità del conduttore.
Secondo me non rileva il fatto che il locatore abbia accettato la disdetta del suo inquilino, né i motivi per i quali l'ha accettata (ad esempio perché sperava a ragion veduta che riprendesse i pagamenti).

accettando la disdetta il locatore in qualche modo legittima il conduttore a rimanere in possesso dell'edificio per i prossimi sei mesi
A condizione che paghi regolarmente il canone, anche sanando il debito pregresso.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
ma e' in buona fede .....
La domanda sorge spontanea: come può il locatore sapere che l'inquilino è in buona fede?!?
Che sia facilone lo si capisce da come si comporta (pagamenti irregolari, disdetta scritta male, ecc); per sapere se è in buona fede occorre leggergli nel pensiero!
Io quando constato comportamenti non corretti dei conduttori preferisco diffidare di ciò che dicono. Prendo in considerazione solo impegni scritti in modo chiaro e firmati, senza ricorrere ad espedienti rischiosi.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Credo che davanti ad un giudice una lettera quella sbagliata ed una successiva quella corretta entrambe firmate dall'inquilino non possa che valere quella successiva .... poi ogni causa e' una avventura. L'espediente ai soli fini di non rinnovare il contratto presso l'Agenzia delle Entrate non lo ritengo rischioso nessuno puo' conoscere il contenuto di una busta.
A meno che la raccomandata non sia stata fatta alla Francese.
Se l'inquilino di SergioG sia in buona fede lo si puo' facilmente rilevare se non lo fosse sicuramente non firmerebbe la lettera corretta ...
 

SergioG

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ciao, grazie per i vostri nuovi interventi.
Sono entrato in una fase delicata, vi farò sapere qualcosa prossimamente.
A presto.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
indicazioni dei costi
L'articolo che hai postato è interessante.
Però non mi è chiaro su quali elementi si basa il giudice per liquidare le spese a carico dello sfrattato.
Nei casi (per fortuna pochi) in cui sono stata coinvolta in sfratti per morosità come locatore l'importo liquidato dal giudice ammontava a circa la metà, o poco meno, della parcella che ho pagato al mio avvocato.
Dal punto di vista pratico non cambia molto, perché per recuperare bonariamente almeno in parte il mio credito ho sempre condonato all'ex inquilino le spese della procedura addebitategli dal giudice.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ho trovato anche interessante questo articolo sulla clausola di risoluzione espressa e pagamento IRPEF locazioni commerciali. Il 4/12 ho la causa di sfratto con il mio inquilino al quale ho comunicato di voler applicare tale clausola inserita nel contratto sottoscritto .
Vediamo che fara' il giudice ....
 

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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Il 4/12 ho la causa di sfratto con il mio inquilino al quale ho comunicato di voler applicare tale clausola inserita nel contratto
Non ho capito come bisogna procedere in casi come il tuo.

Il locatore deve, prima di avviare la pratica di sfratto, inviare al conduttore la diffida ad adempiere, concedendogli un termine non inferiore a 15 giorni come da art. 1454 Cod.Civ?

Oppure si procede subito con l'intimazione di sfratto, nella quale l'avvocato specifica che il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa quindi il contratto si considera risolto?
(Risoluzione che penso non avvenga se il conduttore sana la morosità in udienza).
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Il locatore deve, prima di avviare la pratica di sfratto, inviare al conduttore la diffida ad adempiere, concedendogli un termine non inferiore a 15 giorni come da art. 1454 Cod.Civ?
io ho fatto come da tua citazione riportata ed in assenza di risposta nei termini alla mia diffida l'avvocato ha fatto intimazione di sfratto.
Quello che non ho ben compreso nell'articolo che ho su postato, ai fini IRPEF e' :
- valida la data a partire dalla quale i pagamenti sono stati sospesi ?
- valida la data di intimazione di sfratto con dichiarazione di voler usufruire della clausola di risoluzione espressa ?
 

SergioG

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Auguri uva!
Mi fa piacere vedere che questa conversazione vada avanti. Non commento perché devo ancora leggere quello che avete scritto.

Io adesso sono in un limbo, prima di fare altro voglio mettermi a posto con la proroga del contratto, ma all'Agenzia delle Entrate mi hanno mandato a casa perché, a causa del covid, si va solo per appuntamento.
Mi hanno detto che potevo anche inviare i documenti tramite email e cosi ho fatto ma sono due giorni e non mi ha risposto nessuno.
Lunedì provo a telefonare.
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie degli auguri @SergioG

Mi hanno detto che potevo anche inviare i documenti tramite email e cosi ho fatto ma sono due giorni e non mi ha risposto nessuno.
Se non ricevi risposta fai bene a telefonare.
Chiedi se per l'Agenzia è sufficiente la documentazione che hai inviato tramite mail (suppongo si tratti del mod. RLI per la proroga del contratto e la quietanza del versamento imposta di registro annuale), o se dovrai consegnare gli originali cartacei allo sportello previo appuntamento.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
valida la data a partire dalla quale i pagamenti sono stati sospesi ?
Secondo me se tu hai inviato la diffida ad adempiere, dichiarando di volerti avvalere della clausola di risoluzione espressa, il contratto di locazione si estingue (cioè è risolto) alla scadenza dei 15 giorni concessi al conduttore per sanare la morosità.
Da quella data in avanti lui dovrebbe pagare l'indennità di occupazione fino a quando rilascerà l'immobile.
Se però si presenterà in udienza e sanerà la morosità il contratto di locazione tornerà "in vita" e non potrai mandarlo via.
Sono mie supposizioni: non ho esperienza in merito.
Il 4 dicembre facci sapere cosa succede e cosa stabilisce il giudice: è una vicenda interessante.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
QUOTE="uva, post: 402384, member: 42040"]
Se però si presenterà in udienza e sanerà la morosità il contratto di locazione tornerà "in vita" e non potrai mandarlo via.
[/QUOTE]
Se ho letto ed interpretato bene da qualche parte anche se in sede di giudizio sana il debito il locatore può rifiutarsi di proseguire nel rapporto e quindi il contratto può essere risolto .
 

SergioG

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
A me è stato detto di inviare tramite email. La persona non ha specificato cosa, era indaffarata e sbrigativa ma sicuramente era sottinteso l'RLI. Io ho spedito anche copia del F24 elide (non ancora pagato) e copia della carta d'identità.
L'impiegato mi ha detto di spedire prima e di passare poi a consegnare a mano gli originali e che in tal caso non serviva appuntamento.
Io ero arrivato li con le carte compilate, oltre a consegnarle speravo di chiedere a qualcuno se era tutto giusto, non abito vicino e tornare a casa senza fare nulla mi è seccato molto.
Posso capire i problemi degli uffici in questo periodo, quindi non ho protestato ma penso che avrebbero almeno dovuto rispondermi qualcosa alla email, tanto per sapere che è arrivata dove doveva.

Purtroppo ogni volta che devo comunicare tramite email con qualcuno finisce cosi, in passato avevo iniziato a prendere contatto con un avvocato che apparteneva ad un associazione di categoria e che in teoria mi avrebbe fatto risparmiare in parcelle.
Il problema era che questo tizio aveva l'abitudine di sparire e rendersi irreperibile. Aveva un indirizzo email che funzionava solo quando spediva lui e bloccava le email in ingresso. Per contattarlo occorreva spedire al personale della associazione che però ogni volta che venivano interpellati se ne lavavano le mani.
Alla fine mi sono rotto, sarà stato anche economico ma era impossibile farsi seguire da uno cosi.
Speriamo non succeda la stessa cosa anche con l'Agenzia delle Entrate, la situazione era già abbastanza ingarbugliata prima.
 

happysmileone

Membro Assiduo
Proprietario Casa
perche' non hai fatto RLIweb? La documentazione che hai inviato in assenza della ricevuta del mod. F24 Elide che attesta il pagamento non e' completa.
Non credo che risponderanno alla tua email in tempi brevi, sempre che risponderanno.
Personalmente ho inviato via email una richiesta di rimborso dell'imposta di registro da piu' di due mesi ed ancora nessuna risposta ......
Avrei inviato volentieri una PEC, cosi avrei avuto una ricevuta di ricezione, ma l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate cui va indirizzata la richiesta di rimborso, lo stesso dove il contratto e' stato registrato, ha solo email normale.
E via web non e' prevista la possibilita' di effettuare domande di rimborso.
 

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