• propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

pacomar88

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,
il mio inquilino mi ha comunicato che intende recedere dal contratto con un preavviso di una settimana anziché di 6 mesi.
Gli sono venuto incontro chiedendo 4 mensilità anziché 6, restituendo ovviamente le due di caparra dopo sopralluogo.
La mia domanda è su come formalizzare la cosa. Serve una scrittura privata tra noi due all'atto della riconsegna chiavi e del pagamento delle 4 mensilità?
Per quanto riguarda invece il modello RLI, va specificata la voce "risoluzione con pagamento corrispettivo"? Mi spiego meglio...le 4 mensilità che mi darà sono considerate un corrispettivo di risoluzione oppure no?
Chiedo questo perché penso..l'Agenzia delle Entrate come fa a sapere che ho ricevuto anche quelle 4 mensilità nel corso di questo anno?
Grazie mille
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
come formalizzare la cosa.
Potete specificare l'accordo intercorso tra di voi sul verbale di rilascio e restituzione chiavi, che deve essere firmato dalle parti (locatore e conduttore uscente).
Se ho ben capito come intendi procedere, alla consegna chiavi l'inquilino ti paga le 4 mensilità di preavviso e tu gli restituisci il deposito cauzionale. Quindi potete dettagliare il tutto sul verbale e firmarlo anche per quietanza delle relative somme.

sono considerate un corrispettivo di risoluzione oppure no?
Secondo me no. Perché il preavviso è un obbligo contrattuale previsto dalla legge, non si tratta di un corrispettivo pattuito tra locatore e conduttore.
 

pacomar88

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie mille per la risposta.
In poche parole il contratto è iniziato a gennaio, lui mi ha pagato finora 8 mensilità e me ne darà quindi altre 4.
A tal proposito, in sede di dichiarazione dei redditi (730) su cui dovrò pagare cedolare secca, dovrò indicare come canone 12 mesi (8 + 4 di preavviso), nonostante il contratto di locazione sia finito in 8 mesi, corretto?
 

davideboschi

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
le 4 mensilità che mi darà sono considerate un corrispettivo di risoluzione oppure no
Secondo me no. Perché il preavviso è un obbligo contrattuale previsto dalla legge, non si tratta di un corrispettivo pattuito
Io non sarei così sicuro.
Il pagamento del preavviso costituisce de facto un risarcimento per il tempo per cui l'alloggio rimane sfitto, necessitando al locatore il tempo materiale per reperire un nuovo conduttore.
Quindi a mio avviso potrebbe essere interpretato come risarcimento per lucro cessante, ossia un profitto.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
a mio avviso potrebbe essere interpretato come risarcimento
Secondo me invece non è un risarcimento: per risarcimento io intendo debba esistere ed essere comprovato un danno patito dalla parte che chiede di essere risarcita, ossia il locatore.
Il preavviso (6 mesi, eventualmente riducibili ad un termine inferiore a vantaggio del conduttore) è obbligatorio ai sensi dell'art. 3 l. 431/1998.
Il pagamento del canone durante la locazione e durante il preavviso in caso di disdetta del contratto non è un risarcimento, bensì l'adempimento di un obbligo contrattuale.
 

mapeit

Membro Senior
Proprietario Casa
Art. 6 comma 2 del TUIR 917/86.
2. I proventi conseguiti in sostituzione di redditi, anche per effetto di cessione dei relativi crediti, e le indennità' conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità' permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa

Gagarin

Membro Assiduo
Professionista
Infatti le mensilità di preavviso devono essere dichiarate e soggette a tassazione,
Questo potrebbe essere vero se il conduttore, durante il preavviso, restasse nell'immobile; ma se lasciasse l'immobile dopo una settimana, a quel punto la locazione cesserebbe alla data di rilascio e le 4 mensilità dovrebbero essere considerate come risarcimento: come si potrebbe dichiarare nel mod. RLI che la locazione è cessata, ad esempio, il 30 marzo e dichiarare nel 730 di aver percepito canoni fino al 31 luglio? E se, dopo un mese, l'immobile venisse rilocato a terza persona, come giustificare le 4 mensilità del precedente inquilino, se non come risarcimento da lucro cessante (su cui non si dovrebbe pagare imposta)?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
se, dopo un mese, l'immobile venisse rilocato a terza persona, come giustificare le 4 mensilità del precedente inquilino
Infatti secondo me non è corretto che il locatore incassi due volte il canone per lo stesso immobile: il mancato preavviso dal conduttore uscente e il nuovo canone dal nuovo inquilino.

risarcimento da lucro cessante
Dal giorno in cui l'immobile viene rilocato ad un nuovo conduttore non ha senso esigere un risarcimento per lucro cessante dall'inquilino precedente.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Penso che il mancato preavviso pagato dal conduttore uscente al locatore (per i mesi in cui l'immobile rimane sfitto, quindi non produce reddito) sia assimilabile all'indennità di occupazione.
Secondo alcune opinioni l'indennità di occupazione non è soggetta a tassazione avendo natura risarcitoria. Mentre secondo altre deve essere dichiarata e tassata, essendo assimilabile al canone di locazione.
 

davideboschi

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Il pagamento del canone durante la locazione e durante il preavviso in caso di disdetta del contratto non è un risarcimento, bensì l'adempimento di un obbligo contrattuale
... quindi è un reddito da locazione, soggetto a tassazione
Art. 6 comma 2 del TUIR 917/86.
2. I proventi conseguiti in sostituzione di redditi, anche per effetto di cessione dei relativi crediti, e le indennità' conseguite, anche in forma assicurativa, a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi, esclusi quelli dipendenti da invalidità' permanente o da morte, costituiscono redditi della stessa categoria di quelli sostituiti o perduti.
... quindi il mancato preavviso è come se fosse un canone di locazione
secondo me non è corretto che il locatore incassi due volte il canone per lo stesso immobile
Non capisco perché. Il mancato preavviso è come un forfait, se poi uno trova prima buon per lui, se non trova peggio per lui.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
. quindi è un reddito da locazione, soggetto a tassazione
Come abbiamo già scritto nei post precedenti:
in sede di dichiarazione dei redditi (730) su cui dovrò pagare cedolare secca, dovrò indicare come canone 12 mesi (8 + 4 di preavviso),
Sì, dovrai dichiarare le 12 mensilità.
Non capisco perché.
“in tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi” (Cass., n° 5841/2004, e Cass., Ordinanza n° 9271 2017 del 11/04/2017).
tratto da:

.
 

pacomar88

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Questo cosa comporta? Che se io tra un mese riaffitto casa devo andare a cercare il vecchio inquilino e stornare 3 mesi di preavviso facendogli un bonifico?
Perché noi ci siamo accordati che lui mi fa un bonifico settimana prossima per un importo pari alle 4 mensilità...si può fare?
Ovviamente scriverò tutto nel verbale...ma dovrò scriverci anche che in caso di nuova locazione prima di questi 4 mesi gli verrà restituito parte del preavviso corrispondente a mezzo bonifico bancario?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Questo cosa comporta?
La procedura corretta è quella indicata nell'articolo che ho linkato:
il locatore non potrà richiedere immediatamente al conduttore le sei rate del canone di locazione, ma dovrà attendere, per ciascuna rata, il termine del mese relativo, dal momento che, se richiedesse sin da subito i canoni, nel caso in cui l’immobile fosse concesso in locazione ad un nuovo inquilino, rischierebbe di verificarsi un indebito pagamento da parte del precedente conduttore.

se io tra un mese riaffitto casa devo andare a cercare il vecchio inquilino e stornare 3 mesi di preavviso facendogli un bonifico?
Per correttezza sì: dovresti restituirgli le mensilità che lui ti ha pagato per i mesi in cui hai incassato due volte (mancato preavviso dal vecchio inquilino e canone di locazione da quello nuovo).
 
Ultima modifica:

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Avete raggiunto un accordo liberamente deciso dalle parti, e forse l'inquilino uscente non saprà mai se e quando tu riaffitterai l'immobile.
Se lo verrà a sapere ti chiederà il rimborso, altrimenti dovresti provvedere tu per essere in regola.

Se prima di fare il bonifico lui si consiglia con un esperto (avvocato, sindacato inquilini, ecc) gli spiegheranno che la tua richiesta di pagare subito le 4 mensilità è illegittima.
 
Ultima modifica:

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La procedura corretta è quella indicata nell'articolo che ho linkato
La procedura sarà anche corretta, quando in mancanza di accordo tra le parti, si va per vie legali e si esige il Totale adempimento dei termini di legge (6 mensilità). E come conduttore restituirei le chiavi solo al termine delle 6 rate.

Ma, (è solo una mia riflessione), quando si perviene ad un accordo tra le parti, del tipo mi liberi subito i locali rendendomi le chiavi e mi paghi solo la metà del preavviso, si è di fronte ad un beneficio reciproco.
Troverei assurdo In questo caso il dover restituire mensilità se trovo nel frattempo un nuovo conduttore.
Come trattare fiscalmente tale introito non saprei.
Come nella pratica vengano normalmente trattati questi accordi, lo immagino. li metterei sullo stesso piano pratico delle eventuali buonuscite date al conduttore 😏...
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
si è di fronte ad un beneficio reciproco.
Concordo.
Ma a mio parere il beneficio per il locatore non deve essere "doppio": incassare il mancato preavviso + il nuovo canone di locazione. Per me è sbagliato anche dal punto di vista etico; non l'ho mai fatto né visto fare.

come conduttore restituirei le chiavi solo al termine delle 6 rate.
Corretto.
Aggiungo che il conduttore uscente deve permettere al locatore le visite dell'immobile per la ricerca nuovi inquilini (o acquirenti), come previsto da apposita clausola contrattuale.
Quindi, ipotizzando che non abiti più in quella casa e abbia traslocato i suoi beni, o lascia un mazzo di chiavi al proprietario o va ad aprire senza ostacolare le visite programmate.

Come trattare fiscalmente tale introito non saprei.
Secondo me sottoponendo a tassazione sia il rimborso per mancato preavviso che i nuovi canoni.
Nel post n. #12 avevo fatto il paragone con l'indennità di occupazione. Quando avevo chiesto ad un commercialista mi aveva risposto che deve essere dichiarata e tassata, escludendo la possibilità di non pagarci le imposte in quanto somma avente natura risarcitoria.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Ultimi Messaggi sui Profili

fabrizio ha scritto sul profilo di BJMAKER.
Grazie...!!!!!
Quesito:siamo 3 locatori,uno è deceduto che si fa' del contratto?
Alto