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uva

Membro Senior
Proprietario Casa
certo l'amministratore di sostegno non ha curato gli interessi della "sostenuta".
Potrebbe essere così, ma anche no.

Sarebbe stato meglio se l'amministratore di sostegno avesse disdettato i contratti?
A quale scopo: risolvere quelli in essere e stipularne altri a condizioni più vantaggiose?
Disdire un contratto non significa automaticamente liberare l'immobile: se l'inquilino non se ne va spontaneamente lo si deve sfrattare per finita locazione. E magari quello sta lì e non paga più nulla: né canone né indennità di occupazione. E gli sfratti comportano spese legali non indifferenti.

Nei momenti in cui l'amministratore avrebbe potuto inviare le disdette l'usufruttuaria era viva: probabilmente i canoni servivano per pagare la retta della struttura e le altre spese di cura.
Io come amministratrice di sostegno non mi sarei azzardata a disdire i contratti senza avere la ragionevole certezza di liberare subito gli immobili e riaffittarli velocemente a condizioni più redditizie!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non so dire se questo vale ...
soprattutto bisogna anche valutare gli importi prorogati: se fossero a canoni risibili, potrebbe anche essere conveniente valutare l'indennità.

Certo che una maggiore vigilanza su questo usufrutto meritava di spenderla: non aver mai avuto contatti con quell'amministratore, è stata una leggerezza.

Certo l'amministratore non avrebbe disdettato: ma forse una negoziazione con l'inquilino me la sarei aspettata. Comunque il processo alle intenzioni, lascia il tempo che trova.
Però...: avvocato irreperibile, inquilino avvocato..., tutti che fanno gli gnorri per 7 mesi, ...conto corrente di destinazione della defunta o dell'amministratore? ... rimasto aperto?
Non parliamo di sprovveduti ignoranti ....
 
Ultima modifica:

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
Quindi è stato rinnovato (anche questo prima del decesso dell'usufruttuaria) fino al 31/01/2025.
A quale tipo di attività si riferisce?
E' un ufficio oppure un negozio?

Lo chiedo perché la disdetta da parte del locatore dei contratti commerciali relativi ad un'attività a contatto col pubblico comporta il pagamento all'inquilino dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
Non so dire se questo vale anche nel tuo caso: risoluzione del contratto a seguito morte dell'usufruttuaria e cessazione dell'usufrutto.
il notaio ha completato la presentazione dell'unione della proprietà
domattina mi invia la nuova visura catastale.
ho preso appuntamento allAgenzia delle Entrate domattina ore 11,00
tutti i documenti sono pronti.
amaro boccone di queste date sui contratti con importi da elemosina.

scusate: se l'usufruttuaria avesse stipulato un contratto a 50 euro all'anno con contratto 4+4 il giorno prima di morire aveva valore giuridico ?
cioè io per otto anni prendevo 50 euro ?
è possibile rivedere questi contratti ?
l'usufrutto è terminato !
io non credo si possa accettare di sostenere canoni d'affitto regalati e promessi a parenti e amici, senza che ci sia una tutela per l'esagerazione. o no ?
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
un magazzino seminterrato in villa bifamiliare 120 mq a 250 euro mese ?
appartamento in villa bifamiliare 60 mq a 320 euro mese ?
un appartamento in villa bifamiliare mq 70 a 360 euro mese ?
AL DOPPIO AVEVA SENSO così mi viene da ridere dalla rabbia
totale l'intera villa 910 euro al mese in provincia di milano 150mila abitanti
nello stesso paese io abito in 2 locali ringhiera a 500 euro mese.....
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Quindi tu pensi che ad ottobre 2018 l'avvocatessa e l'amministratore di sostegno prevedevano con ragionevole certezza che l'usufruttuaria sarebbe morta dopo pochi mesi.
Non mi hanno ancora conferito quel potere da preveggente.
IL mio intervento più che altro era una "memo" per @francesco ferrotty, di aggiungere al suo cahier des doléances anche il probabile mancato pagamento dell'imposta di registro. Di conseguenza era un invito a verificarlo,
:D
 
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Reazioni: uva

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
è possibile rivedere questi contratti ?
"Rivederli" nel senso di aumentare i canoni previsti contrattualmente quando sono stati stipulati, non è possibile per iniziativa unilaterale del locatore.
Se i contratti sono in regime fiscale ordinario (non in cedolare secca) e prevedono l'aggiornamento Istat del canone, lo si può aggiornare adeguandolo all'inflazione. Ma l'aumento è veramente minimo.

Si tratta di contratti "liberi" proprio perché il canone viene deciso liberamente tra le parti.
Però i contratti non sono eterni! La legge prevede la durata di 4 anni + 4 e le modalità per impedirne il rinnovo alle scadenze quadriennali.

Capisco il tuo disappunto, ma acquistando la nuda proprietà di immobili locati dall'usufruttuaria avresti dovuto essere consapevole dei rischi connessi.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
buongiorno,
prima di subentrare all'AE come locatore nei contratti della defunta, ci sono delle possibilità favorevoli che possano fare cessare le locazioni?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
buongiorno,
prima di subentrare all'AE come locatore nei contratti della defunta, ci sono delle possibilità favorevoli che possano fare cessare le locazioni?
Non credo. Unica agevolazione (si fa per dire) che conosco è quella di poter non prorogare alla prima scadenza che sarebbe obbligatoria, se si deve adibire la casa ad uso proprio. Ma qui si è ben oltre il primo rinnovo
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
"Rivederli" nel senso di aumentare i canoni previsti contrattualmente quando sono stati stipulati, non è possibile per iniziativa unilaterale del locatore.
Se i contratti sono in regime fiscale ordinario (non in cedolare secca) e prevedono l'aggiornamento Istat del canone, lo si può aggiornare adeguandolo all'inflazione. Ma l'aumento è veramente minimo.

Si tratta di contratti "liberi" proprio perché il canone viene deciso liberamente tra le parti.
Però i contratti non sono eterni! La legge prevede la durata di 4 anni + 4 e le modalità per impedirne il rinnovo alle scadenze quadriennali.

Capisco il tuo disappunto, ma acquistando la nuda proprietà di immobili locati dall'usufruttuaria avresti dovuto essere consapevole dei rischi connessi.
grazie
 
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Reazioni: uva

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
EGR. sig. Avv. Dott. un ringraziamento sincero a tutti Voi che siete intervenuti a portare la Vostra conoscenza in materia e professionalità nel mio caso.
Grazie a Voi ho prodotto una linea che mi ha indirizzato verso gli obbiettivi giusti, producendo i tre contratti di locazione, il certificato di morte, le pertinenze delle domande all'Amministratore di sostegno (RI-scomparso), all'unione della proprietà dal Notaio e, la sceda catastale aggiornata.
non è poco anzi , sono i documenti importanti che mi permetteranno di sviluppare il FINALE.
Francesco Ferrotty
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
ci sono delle possibilità favorevoli che possano fare cessare le locazioni?
Una (forse remota) possibilità c'è.
Incentivare gli inquilini a recedere dai contratti di locazione, presentando disdetta al locatore, e rilasciare le unità immobiliari che attualmente occupano.
E' una proposta che il locatore può fare, ovviamente supportandola con un'offerta economica interessante per i conduttori.

Non so se nel tuo caso possa sortire l'effetto desiderato.
E non è chiaro, perché mi pare che tu non l'abbia detto, come vorresti destinare gli immobili: venderli, affittarli a condizioni più vantaggiose, andarci ad abitare e utilizzarli tu o i tuoi famigliari.
Se per te è urgente e/o molto conveniente liberare in fretta quelle proprietà, valuta la possibilità e il rapporto costi-benefici di un rilascio incentivato.
 

francesco ferrotty

Membro Junior
Proprietario Casa
certo , il risultato sarà pubblicato nel forum,
sarà la cosa che farò con piacere, anche se ieri il legale di famiglia (telefonicamente) mi sembra essere partito in modo strano....
ha accennato ad una situazione dove l'usufrutto è terminato e i contratti non hanno validità,
vanno rifatti......
sembra andare contro corrente "se ho compreso bene tutta la vicenda".
Vi terrò informati e sarò presente in ogni Vostro intervento.
Francesco
 

uva

Membro Senior
Proprietario Casa
ha accennato ad una situazione dove l'usufrutto è terminato e i contratti non hanno validità,
vanno rifatti......
Questo mi sembra veramente molto strano.
Se il tuo avvocato ha ragione (e se hai ben compreso la sua spiegazione) per te è un grande vantaggio.
Io ne dubito, perché non sarebbero tutelati i diritti degli inquilini che occupano gli immobili in forza di contratti di locazione regolarmente rinnovati, in quanto non disdettati dall'usufruttuaria/locatrice che all'epoca era ancora viva.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ne dubito anch'io , anzi credo che l'avvocato prenda fischi per fiaschi.


Ho trovato però dei casi particolari , comunque interessanti per l'esito sorprendente. Spero che la usufruttuaria deceduta non abbia eredi.... (rob de mat)

 

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buonasera..allo stato attuale abito con mia madre ..sono disoccuppata.
Quando mia madre sarà defunta questa casa dovrò dividerla con mio fratello.
Mio fratello percepisce una pensione di invalidità e ha un amministratore di sostegno.
Nel corso di questi anni mia madre ha accumulato debiti e quindi in caso di successione si ripercuoterà sugli eredi.
io posso decidere di pensarci se accettare l'eredità?quanto tempo?
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