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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Non insisto non essendo del mestiere. Ma a me sembra che in passato una modifica di prospetto andava gestita (non ho usato approvata...) con il Comune.

Ipotizzavamo di ripassare la facciata cambiando materiali , semplificando. Mi è stato detto che dovevamo ottenere il via libera del comune.
In altro caso la sostituzione di finestra con portafinestra, spostata di posizione in corso d’opera è stata a suo tempo oggetto di richiesta di condono. Per altro senza sanzione , ma per decisione del Comune
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
si infatti subirà la chiusura parziale(con un'apertura per presa luce /aria a mt, 2,50 dal piano stradale)dell'ingresso vetrina...
La "facciata" è una "parte comune"...quindi si torna nella particolarità che ho spiegato: il Comune potrebbe chiedere il benestare/nullaosta degli altri partecipanti al Condominio.

Già in passato qualche "intelligentone" mi contestava che sarebbe "illegittima se non un abuso di potere" la richiesta del Comune...ma non sono mai riusciti a contrapporre qualcosa di valido a supporto e che superasse una sentenza del Consiglio di Stato (grado successivo al TAR).

Ovviamente ognuno è libero di rischiare con il proprio portafoglio...cosi come esistono i limiti di velocità e chi li supera impunemente.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ma a me sembra che in passato una modifica di prospetto andava gestita (non ho usato approvata...) con il Comune.
Ma su questo non si discute, e' assolutamente così.
Ma sopra dicevi anche altro, asserivi che serve anche il permesso del condominio.
Invece non serve in virtù del 1102 che indicavo .......e riferendomi a modifiche o creazione di aperture in facciata.

non sono io ad asserirlo ma innumerevoli sentenze di Cassazione che hanno chiarito tali contesti.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Io faccio ... 😉.. il combinato disposto ... delle tue e delle risposte di Dimaraz. Per mutare il prospetto devi presentare il progetto in Comune. Poi il comune, a torto o ragione, poiché approva sempre salvo diritti di terzi, si premunisce chiedendoti anche l’assenso del condominio, ed il cerchio si richiude. Parti da dove vuoi ma è meglio prevenire che curare.
 

giuscaf

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Proprietario Casa
allora mettiamola così,non muovo assolutamente niente rimane vetrina e serranda come da progetto depositato in comune ,salvo una tenda oscurante dietro.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Consiglio di Stato - Sezione V, 21 Ottobre 2003, Sentenza n. 6529

"La giurisprudenza, che in passato era prevalentemente orientata nel senso che il parametro valutativo dell’attività amministrativa in materia edilizia è quello dell’accertamento della conformità dell’opera alla disciplina pubblicistica che ne regola la realizzazione, salvi i diritti dei terzi e senza che la mancata considerazione di tali diritti possa in qualche modo incidere sulla legittimità dell’atto, più recentemente (cfr. C.d.S., Sez. V, 15.3.2001 n. 1507) ha avuto occasione di precisare che la necessaria distinzione tra gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell’attività edificatoria non impedisce di rilevare la presenza di significativi punti di contatto tra i due diversi profili. In proposito ha, pertanto, chiarito che non è seriamente contestabile che nel procedimento di rilascio della concessione edilizia l’amministrazione abbia il potere ed il dovere di verificare l’esistenza, in capo al richiedente, di un idoneo titolo di godimento sull’immobile, interessato dal progetto di trasformazione urbanistica, trattandosi di una attività istruttoria che non è diretta, in via principale, a risolvere i conflitti di interesse tra le parti private in ordine all’assetto proprietario degli immobili interessati (nel caso in esame concernenti la legittimità - o non - della esecuzione, ai sensi dell’art. 1102 c.c., delle opere edilizie che interessano porzioni condominiali comuni), ma che risulta finalizzata, più semplicemente, ad accertare il requisito della legittimazione del richiedente. Ha, pertanto, concluso che, conformemente a quanto previsto dal cit. art. 4 della L. n. 10/77, in caso di opere che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi (che può essere manifestato anche per fatti concludenti) e che, a maggior ragione, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all’intervento progettato, la scelta dell’amministrazione di assentire comunque le opere (in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici) evidenzia un grave difetto istruttorio e motivazionale, perché non dà conto della effettiva corrispondenza tra la richiesta di concessione e la titolarità del prescritto diritto di godimento" (cfr. in termini, anche C.d.S., Sez. V, 20.9.2001 n. 4972; Tar Toscana 23.11.2001 n. 1651; Tar Emilia Romana-Parma, 21.3.2002 n. 183).
allora mettiamola così,non muovo assolutamente niente rimane vetrina e serranda come da progetto depositato in comune ,salvo una tenda oscurante dietro.
Forse non hai compreso la mia spiegazione.

Formalmente non hai alcun obbligo di fornire un nullaosta preventivo salvo sia il Comune a chiederlo.

Quelli proposto dal tuo tecnico lo vedo come suggerimento condivisibile per evitare opposizioni in corso d'opera.
Nessuno ti impedisce di presentare domanda ...magari il Comune non ti chiede tale documento.

Logicamente se non vai ad effettuare alcuna modifica esterna dai meno pretesti perché qualcuno contesti.
Par di capire che non ci sia un buon rapporto con gli altri se ti preoccupa chiedere un via libera preventivo.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Il trasformare invece una porta-vetrina in finestra modifica il “prospetto” depositato in Comune in sede di progetto legato al permesso. Se si modifica, va chiesto (comunicato) il benestare dell U. T. Che solitamente vuole l’avallo del condominio. Che in genere non fa obiezioni, note le opere che si vogliono realizzare
Anche nel mio comune, in caso di intervento sui prospetti di un condominio, richiedono il suo nulla osta.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Cassazione Civile, Sez. II - Sent. n. 6483 del 24.04.2012 :
L'apertura di una porta nel muro comune che non pregiudica la stabilità non richiede il consenso degli altri condomini .
"
L'apertura di una porta nel muro comune che mette in comunicazione una unità immobiliare privata con il cortile comune, non richiede il consenso degli altri condomini, apparendo l'opera compiuta soltanto una modificazione della cosa comune eseguita dal comproprietario al fine di farne un uso più intenso e particolare, non implicando, inoltre, la modifica dello stato dei luoghi un'alterazione della consistenza e della destinazione della cosa comune nè la preclusione del pari uso dei restanti comproprietari, posto che il muro comune continua perfettamente a svolgere la sua funzione e non risulta alcun pregiudizio alla statica di esso e alle strutture portanti dell'edificio.
Nel caso di specie un condomino, proprietario di un vano cantina confinante con la corte comune, senza assenso dei condomini, aveva predisposto l'apertura di una porta nel muro comune in corrispondenza con detto vano cantina. "

continuiamo ?
Corte di Cassazione Sentenza del 2017
Ove si è trasformata una finestra in un portone
di accesso al garage.....
L’originaria finestra larghezza di m 1,8 >> mentre portone carraio della larghezza di m 2,80.
" I giudici, richiamando pregresse sentenze di Cassazione, precisano che:
l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale, eseguite da uno dei condòmini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, non integrano, di massima, abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condòmini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso. "
 
Ultima modifica:

Gianco

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Le sentenze si riferiscono ai vincoli fra comproprietari, non affermano che siano esenti da autorizzazione edilizia e di conseguenza dell'assenso del condominio.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Le sentenze si riferiscono ai vincoli fra comproprietari, non affermano che siano esenti da autorizzazione edilizia e di conseguenza dell'assenso del condominio.
SE una sentenza afferma:
< L'apertura di una porta nel muro comune che non pregiudica la stabilità non richiede il consenso degli altri condomini .>
per quale motivo poi dovrebbe essere legittima la richiesta di nulla osta del comune......siano rapporti tra privati o meno e sempre restando in tema di aperture.

PS: Io almeno le sentenze le ho, non si capisce le TUE asserzioni su cosa si fondano ......su idee altrui ?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
SE una sentenza afferma:
< L'apertura di una porta nel muro comune che non pregiudica la stabilità non richiede il consenso degli altri condomini .>
per quale motivo poi dovrebbe essere legittima la richiesta di nulla osta del comune......siano rapporti tra privati o meno e sempre restando in tema di aperture.
La sentenza è relativa ai rapporti fra le parti non è applicabile ad ogni caso perché ciascuno ha le sue peculiarità.
Poi il comune dispone le proprie regole che potrebbero essere contestate seguendo l'iter burocratico.
Infine, io parlo per mia esperienza personale e non solo, tu? A volte le sentenze vanno lette, capite ed applicate al caso poiché non sono generiche.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Se dovremmo tirar fuori le esperienze personali .......meglio non parlarne.
Non sai cosa più volte mi è capitato di fare per raccogliere firme (condomino) per portare a termine procedure per consegna pratica edilizia.
Non mi ci far pensare !!! che solo a pensarci vi ritorna il mal di fegato.....e non scherzo.

nello specifico > creazione o modifica di aperture sulla facciata.
per quale motivo il comune richiede un consenso del condominio?
possiamo sintetizzare in :
1) per tutelare diritti dei terzi.
2) probabilmente per tutelare se stesso per responsabilità altrui.

Se una sentenza "è relativa ai rapporti fra le parti" qualificabili tra chi esegue e singolo condòmino interessato oppure intera entità condominio, per quale motivo tale sentenza non dovrebbe essere cogente anche per le due precedenti e probabili motivazioni 1) e 2) !
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Nel mio comune se l'intervento interessa le parti comuni, quindi anche i prospetti, chiede la liberatoria da parte del condominio.
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Ma bisogna valutare cosa si intende per parti comune o chiarire quali nello specifico.
Si sa sulle parti comuni si può incappare nella richiesta del comune......vi è anche ampia giurisprudenza che lo legittimerebbe in quanto l'intervento interesserebbe gli interessi collettivi del condominio.

Ma se parliamo nello specifico, ossia creazione o modifica di aperture sulla facciata, credo che la richiesta del comune sarebbe illegittima per le numerose sentenze che ne escludono il consenso ...............
Se in interventi che trasformano una finestra in porta o viceversa il comune ti chiede anche il consenso e tu per "quieto vivere" soggiaci alla richiesta ......allora questo lo posso anche comprendere
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Le sentenze si riferiscono ai vincoli fra comproprietari, non affermano che siano esenti da autorizzazione edilizia e di conseguenza dell'assenso del condominio.
Nel mio comune se l'intervento interessa le parti comuni, quindi anche i prospetti, chiede la liberatoria da parte del condominio.
Hai perfettamente compreso la "dinamica" e i settori di competenza.
Le sentenze dei procedimenti civili nulla centrano con gli iter amministrativi.

Se da un lato l'art. 1102 consente al comproprietario di fare modifiche al bene (coi dovuti limiti) per rendergli più agevole 'uso...fa da contraltare l"art. 1122 che impone la comunicazione delle intenzioni/progetti all'amministratore/assemblea (la norma si ferma li e non precisa obblighi di benestare ma nemmeno li nega...ci ha pensato giurisprudenza)

Ma ...qualora tali interventi necessitano di titoli autorizzativi il Comune può (dovrebbe sempre) chiedere il benestare perché se il bene è "comune" significa che tutti ne sono proprietari ed il progetto deve essere approvato da tutti o si deve presumere che chi lo presenta lo faccia a nome e col consenso di tutti.
Questo è "fissato" nella sentenza del Consiglio di Stato che ho citato.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Nella mia regione é il committente a dichiarare e il tecnico ad asseverare direttamente sui moduli che l'intervento rientra o meno nei casi previsti dall'art. 1102 c. C.
 

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