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giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
buonasera a questo gentile forum,
siccome sono in procinto di iniziare una pratica di cambio di destinazione d'uso di proprietà facente parte di un condominio,vorrei sapere se è necessario nel presentare richiesta al comune di allegare anche nulla osta di tutti i proprietari facente parte del condominio( trattasi di 3 condomini incluso il sottoscritto)ringraziandovi anticipatamente saluto.
 

griz

Membro Storico
Professionista
dipende dalla tipologia dell'uso futuro, a volte i regolamenti di condominio vietano alcune destinazioni
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Inizialmente non capisco cosa intendi per:
cambio di destinazione d'uso di proprietà
Mi sembra superfluo consigliare di verificare prima se la destinazione d'uso prevista sia ammissibile per quella zona urbanistica e per quell'edificio. Poi qualora fosse richiesto il benestare del condominio, potresti predisporre una dichiarazione da fare sottoscrivere dai condòmini allegando una copia del loro documento d'identità.
 

giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
salve a tutti del Forum,
intendevo ,cambio di destinazione di una mia proprietà( locale C1 in A3, superfice di 43 mq.quindi trasformazione in monolocale)facente parte di un minicondominio composto da 3 proprietari totali senza regolamento alcuno,a semplice conduzione.
Il sub in questione ha TUTTI i requisiti richiesti da ordinamento urbanistico comunale,(ingresso dal portone principale,chiusura dell porta prospiciente alla strada ,calcolo aereoilluminazione giusto ,isolato da terrapieno sottostante perchè sopra ad altro locale,altezza di mt.3,60 e quant'altro,spero di aver sufficientemente descritto la situazione.
La mia domanda era: il mio tecnico vuole i nulla osta degli altri due proprietari perchè
l'ufficio tecnico nell'esaminare la pratica potrebbe richiedere.
Io mi domando: ma se rispetta , e rispetta ,tutti i parametri urbanistici,tutti anche il carico
abitativo della zona ,senza intaccare minimamente le parti comuni,perchè l'ufficio dovrebbe interessarsi dell'aspetto legale civilistico sempre che ci sia?
Al massimo in un secondo momento un condomino potrebbe opporsi ,prendendo lui l'iniziativa di ricorrere con una motivazione,certamente non di caratterte tecnico/urbanistico.
Questa è la situazione che ho posto al Risp. Forum
 

giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
Aggiungo,che l'ufficio tecnico comunale presa visione della fattibilità ha espresso parere favorevole.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
il mio tecnico vuole i nulla osta degli altri due proprietari perchè
l'ufficio tecnico nell'esaminare la pratica potrebbe richiedere.
Io credo che sarebbe più logico che il tecnico verificasse quali sono le condizioni che la normativa pone e ovviamente se risultasse necessario il nulla osta dei condòmini lo richiedere o lo farebbe richiedere. E se non ci fossero ostacoli i condòmini potrebbero ricorrere inutilmente, salvo che la documentazione presentata non fosse regolare.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
Da c/1 ad a/3 i condomini non possono centrare per niente, è solo un cambio di destinazione privata, e svaluta certamente la tua proprietà, da negozio a appartamento
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Poi qualora fosse richiesto il benestare del condominio, potresti predisporre una dichiarazione da fare sottoscrivere dai condòmini allegando una copia del loro documento d'identità.
e ovviamente se risultasse necessario il nulla osta dei condòmini lo richiedere o lo farebbe richiedere.
> quale sarebbe la norma che impone ad un condòmino di intervenire su proprietà esclusiva (sottolineo esclusiva), solo dopo consenso positivo del condominio ?
potrei girare la domanda anche in questi termini:
> quale norma legittima l'ufficio comunale a richiedere un consenso condominiale ?

e tu parli addirittura di allegare copia del documento !!
trattandosi di una variazione d'uso il diniego potrebbe provenire solo da un regolamento di natura contrattuale.
in assenza di regolamento il condòmino o i condòmini che si dovessero ritenere lesi dovranno agire separatamente rivolgendosi al giudice, per motivate ragioni
 

giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
Ingegnere con diversi anni di professione.
rispondo a Moralista,purtroppo hai ragione nel dire che si svaluta la proprietà facendo un cambio di uso,ma sono diversi anni che i locali commerciali specialmente quelli non proprio ubicati in zone centrali di città hanno avuto un fortissimo calo di richieste anche diminuendo i canoni di fitto e i tempi futuri non saranno migliori,inoltre come sicuramente ben sai sono aggravati da una alta rendita catastale con conseguenza di tasse gravose,gia mi devo ritenere fortunato nel riuscire a riconvertirlo diversamente
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
vorrei sapere se è necessario nel presentare richiesta al comune di allegare anche nulla osta di tutti i proprietari
Vero che il Comune può chiedere un nullaosta "preventivo" quando si fanno lavori in ambito Condominiale ed esiste anche giurisprudenza di merito ...ma solo nel caso che tali "opere" coinvolgano le parti comuni.

Sembrerebbe quindi suoerfluo nel tuo caso ...salvo tale "cambio" non vada a modificare una facciata dell'edificio (cosa che non hai chiarito)

Forse il tuo tecnico eccede nella prudenza ma è anche una questione di rispetto civile sentire se gli altri comproprietari hanno obiezioni da muovere.
Iniziare i lavori e subire un blocco risulterebbe certamente più dispendioso.
Prevenire è meglio che curare.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Parrebbe probabile che la facciata subisca delle modificazioni. Ergo... leggere post #12
 

giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
si infatti subirà la chiusura parziale(con un'apertura per presa luce /aria a mt, 2,50 dal piano stradale)dell'ingresso vetrina,però non si toglierà la serranda la quale subirà una minima modifica superiore a mt. 2,50 per permettere passaggio di luce ed aria quindi la facciata risulterà sempre la stessa.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
> quale sarebbe la norma che impone ad un condòmino di intervenire su proprietà esclusiva (sottolineo esclusiva), solo dopo consenso positivo del condominio ?
potrei girare la domanda anche in questi termini:
Potrebbero esserci delle condizioni previste nel Regolamento di condominio.
> quale norma legittima l'ufficio comunale a richiedere un consenso condominiale ?
Ti ha risposto chi mi ha preceduto.
 

giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
nessuna condizione perchè non esiste condominio( solo 3 proprietari)e non è mai esistito nessun regolamento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
nessuna condizione perchè non esiste condominio( solo 3 proprietari)e non è mai esistito nessun regolamento.
Scorretto. Ma non cambia il risultato.
Non esiste un Regolamento Contrattuale. Ma se siete 3 proprietari nella medesima palazzina, siete un condominio.
Poiché l’intervento andrà a modificare la facciata (parte condominiale), il Comune potrebbe (dovrebbe...) chiedere il benestare di tutti i condomini
 

giuscaf

Membro Attivo
Proprietario Casa
NON modifica proprio niente,rimane tutto inalterato,ANZI nella facciata ci sono VERANDE E TENDE a IOSA ,quelle modificano facciata per non parlare dei panni stesi
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
NON modifica proprio niente,rimane tutto inalterato,ANZI nella facciata ci sono VERANDE E TENDE a IOSA ,quelle modificano facciata per non parlare dei panni stesi
Capisco cosa intendi, ma quello attiene al “decoro” che lascerebbe a desiderare (tende) o ad opere spesso abusive (verande)

Il trasformare invece una porta-vetrina in finestra modifica il “prospetto” depositato in Comune in sede di progetto legato al permesso. Se si modifica, va chiesto (comunicato) il benestare dell U. T. Che solitamente vuole l’avallo del condominio. Che in genere non fa obiezioni, note le opere che si vogliono realizzare
 

marcanto

Membro Attivo
Professionista
Il trasformare invece una porta-vetrina in finestra modifica il “prospetto” depositato in Comune in sede di progetto legato al permesso. Se si modifica, va chiesto (comunicato) il benestare dell U. T. Che solitamente vuole l’avallo del condominio.
non è assolutamente cosi
il trasformare un apertura che si tratti di porta o di finestra sulla facciata RIENTRA tra le fattispecie del diritto del condòmino ai sensi del 1102 del C/C.
Sarà un deturpamento del decoro ? Bene !
allora il condominio si potrà rivolgere al giudice che decide in merito al decoro.
Ma modificare un apertura sulla facciata NON legittima l'ufficio comunale a richiedere il consenso del condominio come condizione ad una pronuncia positiva per un "titolo edilizio"
 

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