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  1. attilasob

    attilasob Nuovo Iscritto

    Buongiorno

    in provincia di piacenza ho acquistato casa lo scorso anno all'interno di un complesso residenziale (vecchio cascinale ristrutturato).

    Tra pochi giorni il costruttore ha detto che costituirà il condominio e dice CHE SARA' LUI per IL PRIMO ANNO A FARE L'AMMINISTRATORE perchè così è previsto per Legge.

    Ero convinto che per fare l'amministratore di condominio ci volessero dei requisiti ma ho scoperto di sbagliarmi.

    Atteso che nelle 15 famiglie che ci sono almeno 10 hanno danni in casa che si rifiuta di sistemare, che le parti comuni sono lasciate a se stesse e non abbiamo ancora un cancello chiuso a chiave e robotizzato come previsto in alcuni capitolati (il mio vicino ce l'ha scritto, io no), vorrei sapere (magari con riferimenti normativi) se è vero che ciò potrà accadere.

    Vorrei anche gentilmente sapere se ha qualche appiglio legale la minaccia ventilata ieri dallo stesso costruttore di far pagare la luce delle parti comuni ed attaccate (a quanto so io) al contatore di cantiere.

    Io mi sono mosso facendo una raccomandata con ricevuta di ritorno al costruttore, indicando i danni, le parti comuni da completare e le varie diffide in caso di inadempienza. Per ora mi ha preso solo per i fondelli.

    Spero in una risposta ai miei dubbi , competente ed esaustiva.
    Grazie
    Sergio
     
  2. attilasob

    attilasob Nuovo Iscritto

    nuovo complesso residenziale e costituzione condominio

    buongiorno

    a giugno dello scorso anno acquisto una casa indipendente con giardino in un nuovo complesso residenziale in provincia di Piacenza. Un vecchio cascinale ristrutturato.

    Il costruttore , nonostante vari richiami , si rifiuta di terminare le parti comuni (lampioni e luci varie, cancello automatico, sistemazione dei garage che hanno infiltrazioni di acqua).
    Ho quindi scritto una lettera con tutti i danni in casa e nelle parti comuni inviandola a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno.
    Unica soluzione, una bella presa per i fondelli.

    Ho fatto le mie indagini e vedo che il costruttore è sull'orlo del fallimento.

    Ieri in una discussione con un amico proprietario di casa nel complesso, il costruttore riferisce che:
    costituirà a breve il condominio;
    lui sarà l'amministratore di condominio perchè previsto per Legge;
    ci caricherà delle spese di consumo energetico dell'illuminazione delle parti comuni;
    non metterà il cancello automatico (alcuni di noi hanno nel capitolato la robotizzazione del cancello carrabile , altri no)
    :shock:

    Può far tutto ciò?
    Le sue affermazioni sono vere?
    Può chiedere soldi per la luce senza aver costituito il condominio?

    Spero in risposte esaurienti e con riferimenti normativi
    Grazie
    Sergio
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Se il costruttore è ancora formalmente proprietario è corretto che costituisca il condominio, se tu ed altri siete già proprietari, dovete partecipare a questa costituzione
    la nomina dell'amministratore è a discrezione dell'assemblea dei condomini, quindi vale quanto sopra
    l'amministratore può però facilmente essere sostituito in seguito
     
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  4. attilasob

    attilasob Nuovo Iscritto

    Il costruttore é proprietario di 1 unità immobiliare ( dove ha sede il suo ufficio) e 1 unità immobiliare non terminata.

    A quanto mi pare di capire dalla risposta non é vero che per Legge lui decide chi nominare quale amministratore?! :domanda:

    Grazie attendo per le altre domande
     
  5. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,

    dal momento che siete in 15, siete già un condominio, quello farà il costruttore è formalizzarlo, ovvero tramite l'Agenzia delle Entrate, attribuirà al condominio il codice fiscale e con questo farà fare le volture per i contratti della luce sulle parti comuni, dell'acqua se è condominiale ecc.

    Per quanto riguarda la sua volontà di fare l'amministratore, non è proprio vero che la legge glie lo consente in quanto costruttore, così come non è inusuale che il costruttore nomini un amministratore di sua fiducia nell'attesa di una vera e propria nomina da parte dell'assemblea.

    Art. 1129 (Nomina e revoca dell' Amministratore)
    Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
    L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
    Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'art. 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

    Quindi la sua nomina ad amministratore se non formalmente eletta dall'assemblea non ha validità, pertanto mediante raccomandata A/R da almeno 2 condomini che rappresentano 1/6 del valore millesimale dell'edificio, potete chiedergli di indire un'assemblea per la nomina di un amministratore, se decorsi 10 dal ricevimento della ricevuta di ritorno, il costruttore non provvede alla convocazione dell'assemblea. potete farlo voi condomini con le seguenti maggioranze:

    Art. 1136 (Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni)
    L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
    Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
    Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
    Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.
    Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art. 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

    Per quanto riguarda la luce di cantiere che avete finora usato per le parti comuni, è giusto che la paghiate, ma se ci sono ancora degli appartamenti invenduti, la quota per gli appartamenti invenduti spetta a lui, a meno che non abbia già stilato un eventuale regolamento di condominio che avete trovato allegato ad ogni rogito, che lo esula da tale competenza.
     
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  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    di norma, ( ma non di regola ), quando si costruisce e costituisce un nuovo condominio il costruttore rimane il custode per i primi 2 anni, nominando un suo amministratore, ma nulla vieta ai condomini si sostituirlo a coadiuvarlo per un miglior controllo, ciao
     
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  7. attilasob

    attilasob Nuovo Iscritto

    inizia ad essere molto chiara la cosa!

    grazie mille.....veramente utile come forum!:ok:
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    di niente, non c'è peggior giustizia di una giustizia che arriva in ritardo. c.b.
     
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