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  1. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Salve, pongo questa domanda: se una persona vende un immobile accettando come pagamento per una piccola parte delle cambiali, come potrà cautelarsi ove le cambiali non vengano poi pagate?
     
  2. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Operazione sconsigliata; da una parte Lei si libera dalla proprietà; dall'altra riceve una promessa di pagamento.
    In ogni caso se il debitore non paga le cambiali, Lei dovrà fare un 'azione immediata in quanto il
    titolo impagato in sè è titolo valido per l'esecuzione.
    Il rischio principale è che alla scadenza delle cambiali il compratore potrebbe essersi liberato nel frattempo dell'immobile
    o comunque sia divenuto non solvibile nel quale case la sua azione risulterà, dopo tribolazioni, infruttosa. Ripeto: sconsigliabile
     
  3. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Carao dumas,
    la condizione postati dal compratore può,secondo me,essere liberamente accettata però ad una sola condizione :
    solo dietro rilascio di cambiali ipotecarie con annotazione nel contratto di compra vendita di questo tipo di pagamento a saldo e con iscrizione ipotecaria a tuo favore.
    Mi spiego meglio : ti fai rilasciare delle cambiali ipotecarie ,cioè contro iscrizione ipotecaria in tuo favore, l'ipoteca verrà annotata sul retro delle cambiali ed alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
    Se accetti questa opzione ricorda che:
    - l'ipoteca deve essere iscritta almeno per il doppio del valore degli effetti;(questo perchè se dovesse essere dato avvio a procedure legali ci sarebbero spese ed interessi)
    - Il compratore deve conservare tutti gli effetti pagati gelosamente perchè serviranno alla fine dei pagamenti per cancellare l'ipoteca
    - resta inteso che tutto quanto sopra avverrà a spese del solo compratore (costo della iscrizione e compenso notaio)
    Una volta in possesso degli effetti li porti alla tua banca e li depositi "al dopo incasso",vale a dire che quando il debitore pagherà ogni singolo effetto la banca ti accrediterà il netto ricavo sul c/c (ci sono delle spese di incasso ,ma sono modeste)
    Oppure puoi anche girarla in pagamento a terzi nel qual caso si traferisce oltre al credito in essa rappresentato anche la garanzia del credito stessa costituita dalla ipoteca
    In questa maniera resti garantito del tuo credito: la cambiale è il riconoscimento del debito mentre l'ipoteca è la garanzia vera che ti mette al riparo di sorprese
    Per le formalità rivolgetevi ad un notaio
    Ciao Alberto
     
  4. ralf

    ralf Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio molto per le risposte veramente esaustive.
     
  5. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Leggo solo oggi questo argomento.
    Premesso che è una modalità che non conosco bene :triste: , ma ho sentito parlare a volte del Patto di Riservato Dominio.
    Non si potrebbe ad esempio applicarlo in questo caso?? :domanda: :domanda:
    Ringrazio anticipatamente coloro che contribuiranno a chiarirmi le idee. :D
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Osservazione intelligente .
    Il patto di riservato dominio è disciplinato dall’art. 1523 del codice civile ed è applicabile anche agli immobili. Il compratore paga rate periodiche. La compravendita è “sospesa” e si perfeziona solo con il pagamento dell’ultima rata. Il compratore durante il periodo di vigenza del contratto è tenuto alla custodia del bene. Sul piano teorico tutto bene; assomiglia (ma giuridicamente diverso ) ad un contratto di leasing. E’ un sistema che nella pratica è poco utilizzato perché in genere il venditore vuole incassare tutto e subito; per la stessa ragione raramente viene applicato il sistema opportunamente segnalato da Alberto che prevede la cessione dell’immobile ed il pagamento fatto con cambiali ipotecarie.--In realtà si preferisce vendere ad un soggetto che contragga il mutuo così che le problematiche future date dall’arresto del pagamento delle rate e la liberazione dell’immobile sia “stornato alla banca mutuante “.--Si pensi al rischio dato da un soggetto che per intervenute difficoltà non effettui manutenzioni all’immobile, non paghi le spese condominiali , fallisca , subisca un licenziamento . La riappropriazione dell’immobile implica spese giudiziarie e legali notevoli e tempi biblici. Se l’interruzione dei pagamenti avviene nei primi anni addirittura può conseguire una perdita. Inoltre vi sono altre condizioni che “ ingrippano” il meccanismo ( vedi art. 1525 (mancato pagamento di una rata non è considerato inadempimento) o art. 1526 ferruginoso ( risoluzione del contratto)
    Sono fastidi insomma che il venditore privato in genere non gradisce affrontare—Invece per ragioni di pubblica utilità l’art. 1523 trova maggiore interesse in ambito pubblico ( esempio quando il venditore è una cooperativa o Aler)
     

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