Parti comuni in disuso. Chi tutela la maggioranza?

[ergobbo]

Buongiorno a tutti.

Lo spirito della legge, si sa, tutela le minoranze. Ma chi tutela la maggioranza?

cercherò di essere breve.
Abito in una palazzina in cui ci sono (me compreso) solo 3 proprietari e non c'è un condominio ufficialmente istituito. Delle parti comuni fanno parte l'ex locale caldaia e l'ex lavatoio, entrambe in disuso da anni.
Ho espresso la mia volontà ad acquistare in proprietà esclusiva l'ex lavatoio (che confina con il lastrico solare già di mia proprietà) ed ho ottenuto il consenso di circa i 900/1000 del palazzo. Uno dei tre proprietari, tuttavia, si è rifiutato di vendermi la sua parte e ha bloccato il tutto, nonostante gli avessi offerto più o meno il triplo del valore di mercato delle sue quote.

Visto che non potevo acquistarlo (neanche parzialmente, visto che si tratta di pertinenze) ho proposto di ripristinarne l'uso, ma sempre lo stesso si è opposto dichiarando che non essendo lui intenzionato a utilizzarlo neanche in futuro, ritiene sia una spesa voluttuaria. Il terzo proprietario si è dichiarato dispostimmo a vendermi i suoi 700/1000, ma anche lui non ha intenzione di ripristinarlo.

In sostanza: con i suoi 100/1000 blocca qualsiasi iniziativa e mantiene uno status quo che si traduce in due locali inutilizzabili per tutti e che procurano solo spese di manutenzione.

E allora: va bene proteggere le minoranze, ma chi protegge le maggioranze da loro?

Qualcuno ha qualche idea sul come uscire da questa situazione?

Grazie a tutti

 

[jac0]

Se siete tre proprietari, i riceventi la proposta sono due (gli altri due), quindi lui in termini di teste rappresenta il 50%: non poco!

 

[arianna26]

Credo non ci sia soluzione. forse potreste proporgli di ripristinarne l'uso sostenendo da solo le spese. ma ti conviene? secondo me no. anche perchè se poi scoprono di aver cambiato idea oltre al danno dovresti sopportare le beffe.

 

[condobip]

Anche se non avete "costituito" il condominio, questo esiste per il solo fatto che avete parti in comune, poichè non è necessario nessun atto per la sua "costituzione", e dovete attenermi alle norme del Codice Civile, ovvero per l'alienazione (vendita di una parte comune), all'unanimità e firma di tutti sull'atto, invece per la manutenzione delle parti comuni vale la maggioranza semplice, purtroppo non raggiungendo questi quorum, non si può fare nulla.

 

[ergobbo]

Grazie a tutti per le risposte.

[]arianna26: in realtà il ripristino è un'opzione che è decaduta un anno fa. Quando il problema è sorto, infatti, ognuno si è organizzato per fare a meno del lavatoio. Nel frattempo, però, ho scoperto che avremmo potuto deliberarlo con i 2/3 dell'assemblea. Si tratta infatti di un "miglioramento nell'uso della cosa comune".

[]condobip: per quanto riguarda l'alienazione pare che le cose non siano proprio così definite.
"A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno che non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di merito.Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982. n. 5647".
Io potrei, dunque, acquistare intanto le altre quote. Peccato che questo non risolverebbe il problema di come procedere poi a una eventuale divisione...

 

[jac0]

[]condobip: per quanto riguarda l'alienazione pare che le cose non siano proprio così definite.
"A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno che non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di merito.Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982. n. 5647".
Io potrei, dunque, acquistare intanto le altre quote. Peccato che questo non risolverebbe il problema di come procedere poi a una eventuale divisione...

Anche se il bene comune è costituito da parti comuni in CONDOMINIO e l'acquirente NON fa parte del condomìnio?

 

[ergobbo]

In linea generale non vedo perché no.
L'eventuale acquirente esterno si ritroverebbe comproprietario del bene assieme ai condomini che NON hanno voluto vendere, ma il passaggio dei diritti (e doveri) tra venditore e compratore non dovrebbe essere messo in discussione. Ma io non faccio né il giudice, né l'avvocato, né l'amministratore di condominio, quidi non ci giurerei.
Data per valida la premessa, però, rimane il problema di aggirare il vincolo funzionale dell'immobile che ne impedirebbe la divisione (quello che la corte di cassazione definisce 'inscindibilità della prestazione').
Credo che una delibera assembleare che dichiari formalmente decaduta la funzione e nulla la prestazione richieda i 1000/1000. Inottenibile se chi non vuole vendere decide di mettersi di traverso...
Diverso dovrebbe essere se l'assemblea decidesse di modificare la destinazione d'uso dei locali dismessi trasformandoli in cantine da assegnare in uso o proprietà esclusiva ai singoli condomini. In questo caso dovrebbero bastare i 2/3 dell'assemblea, in quanto si tratterebbe del "maggior rendimento delle cose comuni" previsto dall'art.1120 CC. In questo caso, però, sorgerebbe il problema di come dividere le zone...

 

[condobip]

Grazie a tutti per le risposte.[]condobip[/B]: per quanto riguarda l'alienazione pare che le cose non siano proprio così definite.
"A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno che non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di merito.Cass. civ., sez. II, 28 ottobre 1982. n. 5647".
Io potrei, dunque, acquistare intanto le altre quote. Peccato che questo non risolverebbe il problema di come procedere poi a una eventuale divisione...

Scusami ma a me pare che si dimentichi un altro articolo del Codice Civile - Art. 1119 - Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Comunque non sono un Giudice e ognuno a quanto pare vede le cose come vuole

 

[ergobbo]

Scusami ma a me pare che si dimentichi un altro articolo del Codice Civile - Art. 1119 - Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.
Comunque non sono un Giudice e ognuno a quanto pare vede le cose come vuole

Infatti la casazione non entra nel merito della divisibilità, ma della cedibilità delle quote di proprietà.

Per puro amore di speculazione, però, potremmo dire che una vendita del genere (specie se fatta a un soggetto estraneo al condominio, come ipotizzato da Jac0) rosicchia le fondamenta del concetto di "bene condominiale". Se un locale infatti non appartiene a tutti i condomini, la validità del concetto comincia a vacillare... Immagina un garage nel tuo palazzo che appartenga a 1 condomino e a un soggetto estraneo al condominio (poco importa se quest'ultimo l'ha acquistato dal resto dei condomini e quali siano le quote di proprietà...). Lo si può definire ancora "Parte comune dell'edificio"? Non credo. Se qualcuno chiedesse a te di partecipare alle spese di manutenzione immagino dove lo inviteresti ad andare.

Lo stesso art. 1119, d'altra parte, prevede la possibilità di dividere l'indivisibile purché si faccia senza "senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino". Se il bene è in disuso, però, quale incomodo si crea?
Il problema vero è COME dividere, nel senso che attribuiti i m2 relativi ai millesimi di proprietà, dove li piazzi? Se non c'è unanimità ti ritrovi (quasi) da capo a dodici. Dico quasi perché a mali estremi lo fai decidere al giudice...

 

[condobip]

Se un locale infatti non appartiene a tutti i condomini, la validità del concetto comincia a vacillare... .

Infatti vacilla e non poco, mi spiegheresti il concetto?
Ovvero come è possibile che un bene comune condominiale, p.es. il lavatoio comune (come tema in esame) possa NON essere di TOTALE proprietà dei condomini, e appartenere in parte ad un NON condomino?
A me pare proprio impossibile, ovvero se questo "Lavatoio" è di proprietà di (ad esempio) dei 10 condomini come una parte essere "venduta" ad un terzo NON facente parte del condominio?
Per saperne di più, ti invito a leggere il seguente Link LA VENDITA DELLE PARTI COMUNI CONDOMINIALI